쟁점아파트 평가에 있어 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2006.1.5 청구인에게 한 2004.5.22 상속분 상속세 26,147,760원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 2004.5.22 서울 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받은 후 기준시가(4억 9,800만원)로 평가하여 상속세를 신고 납부하였다. 처분청은 상속세및증여세법 제60조 및 동법시행령 제49조에 근거하여 쟁점아파트와 같은 동 다른 층인 705호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2004.2.25자 매매가액 7억 1,000만원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 2006.1.5 청구인에게 2004.5.22 상속분 상속세 26,147,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.28 이의신청을 거쳐 2006.5.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 1979년에 신축된 아파트로 최고층인 11층에 위치하고 있어 누수 및 단열, 수돗물 수압 등에 취약점이 있는 비로얄층이며 상대적으로 같은 동 7층에 위치한 비교대상아파트는 로얄층으로 국세청 기준시가도 비교대상아파트가 높게 고시되어 있는데도, 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 적용함은 납세자의 재산권을 부당하게 침해하는 것이므로 쟁점아파트의 상속개시 당시 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 2004.4.30 고시된 국세청 기준시가 498,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여야 한다. 나 처분청의견 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것으로 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 규정에 따라 상속받은 아파트와 면적⋅위치⋅용도 및 종목이 동일하거나 유사한 같은 동 수개의 아파트 매매사례를 확인하고 당시의 부동산 시세가 로얄층과 비로얄층이 약 5천만원의 차이가 있었다는 매매사례에 근거하여 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 본 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어 같은 동의 층수만 다른 동일 평형 아파트 매매사례가액을 시가로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용⋅공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류⋅규모⋅거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물의 신축가격⋅구조⋅용도⋅위치⋅신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정⋅고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분 소유하는 것으로서 건물의 용도⋅면적 및 구분 소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택⋅오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류⋅규모⋅거래상황⋅위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정⋅고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용⋅공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매⋅감정⋅수용⋅경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적⋅위치⋅용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제76조 【결정⋅경정】

① 세무서장 등은 제67조 또는 제68조의 규정에 의한 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 청구인이 상속재산가액으로 평가한 국세청 기준시가 대신 상속일로부터 3개월 전에 거래된 같은 단지 내 같은 동 같은 평형 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 평가하여 상속세를 과세하였음이 상속세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 상속받은 쟁점아파트가 비교대상아파트와 층수가 달라 매매가액은 물론 국세청 기준시가도 상이하므로 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 적용하여 상속세를 과세한 것은 부당하다는 주장이고, 처분청은 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 에 따라 비교대상아파트가 같은 동 같은 평형으로서 면적⋅위치⋅용도 등이 동일하거나 유사하므로 당초 처분은 정당하다는 의견인 바, 이에 대하여 본다. (가) 처분청이 조사한 비교대상아파트 등의 매매가액은 아래 표와 같다. 조사대상아파트 양도일 양도가액 7동705호 (비교대상아파트) 2004.02.25 710.000천원 7동905호 2004.03.02 725,000천원 7동807호 2004.04.14 763,000천원 7동901호 2004.06.17 790,000천원 (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 고시일자별 국세청 기준시가는 아래 표와 같다. 고시일자 쟁점아파트 (7동 1105호) 비교대상아파트 (7동 705호) 2004.4.30 498,000천원 547,500천원 (다) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 에서 당해 재산과 면적⋅위치⋅용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있으나, 아파트의 경우 같은 단지내 같은 동⋅같은 평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인 바, 이 건의 경우 쟁점아파트와 비교대상아파트는 층이 다르고 고시된 국세청기준시가도 비교대상아파트의 가액이 쟁점아파트보다 더 높게 나타나고 있으므로 비록 상속일로부터 3월 이전에 매매되었다 하더라도 비교대상아파트의 매매실례가액은 시가로 볼 수 있는 면적⋅위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다 하겠다(국심2005서4079, 2006.5.12 같은 뜻임). 따라서 비교대상아파트의 매매실례가액을 상속당시 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.