인근 아파트(비교대상아파트)의 매매사례가액을 시가로 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 신○○, 신○○,신○○(3 인, 이하 “청구인들”이라 한다)은 2005.5.30. 부(父) 신○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 13 동 1101 호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 각 ⅓ 지분씩 증여받고 증여재산가액을 기준시가 금액인 760,000천원으로 하여 증여세를 신고• 납부 하였다.
• 나. 처분청은 위 증여세 신고에 대하여 쟁점아파트와 면적 ․ 위치 ․ 용도 등이 유사한 같은 곳 같은 동 909 호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액(매매계약일 2005.4.2.)인 11 억 원을 평가하여 2006.6.12. 청구인들에게 2005 년도 분 증여세 각 21,691,670 원 (3건 합계 65,075,010 원)을 결정고지 하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2006.7.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들은 국세청장이 매년 실지거래가액을 조사하여 고시한 기준시가를 신뢰하여 신고하였음에도 청구인들이 전혀 알 수 없는 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세하는 것은 신의성실의 원칙 및 세법적용의 원칙에 위배된다. 또한, 아파트는 개별성이 강하여 같은 동, 같은 규모의 아파트라도 각 층별로 가격이 다르고, 같은 층에 소재한 아파트라 하더라도 양도자의 사정, 방향, 조망, 인테리어 등에 따라 가격이 다르게 형성되는데 이러한 점을 고려하지 않고 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 과세함은 부당하다. 설령, 쟁점아파트가 시가산정이 용이한 경우에 해당하더라도 세법상 정한 평가기간이 기준일(증여당시)전후 3월임에도 불구하고, 처분청은 기준일전 3월 이내의 매매사례가액 중 거래시세가 비교적 낮은 거래가액은 고의로 누락시키고 2005.5 월 이후 고가로 거래된 거래가액만을 기재하여 처분청이 조사한 매매사례가액의 경우 신뢰도 및 타당성이 없으며, 처분청이 조사한 매매사례가액 중에서 최고액으로 거래된 배교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하는 것은 부당하므로 기준시가를 적용하여 과세함이 타당하다. 특히, 국세심판원도 기준시가로 결정하여 과세표준 및 세액을 결정한 심판례 (국심 2005 서 3468,2005.10.31. 외 다수 같은 뜻)가 있으므로 이를 감안하여 청구인들이 당초 신고한 기준시가를 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 납세자들이 시가에 관한 정보를 확인할 수 없음에도 불구하고 매매사례가액을 시가로 적용함은 국세기본법의 신의성실의 원칙 및 세법적용의 원칙에 위배된다고 주장하나, 상속세 및 증여세법은 정부부과제도를 채택하고 있고, 증여세재산의 평가는 시가를 원칙으로 하며 시가의 범위를 매매 ․ 수용 ․ 감정 ․ 공매가액 등으로 하고 있고 이러한 시가가 확인되지 아니하는 경우 보충적으로 개별공시지가 또는 국세청장이 고시한 아파트 기준시가 등에 의하여 평가하도록 규정하고 있으므로 국세기본법의 원칙에 위배되지 아니한다. 청구인들은 아파트의 경우 개별성이 강하여 같은 동 같은 평형의 아파트라 하더라도 양도자의 사정, 위치, 시설의 상태, 조망, 구조변경 등에 따라 가경이 다르게 형성되어 불확정한 가격이라고 주장하나, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 위치, 방향, 면적, 용도 및 기준시가가 동일하고 증여일 전 ․ 후 3월 이내 기간 중에 매매되었으므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다. 청구인들은 국세심판원도 기준시가로 결정하여 과세표준과 세액을 결정한 사례(국심 2005서3468, 2005.10.31.외 다수)가 있다고 주장하나, 위 심판례는 비교대상아파트와 기준시가가 상이하거나 다른 평형 또는 증여일 전 ․ 후 3월 이내의 거래가 아닌 경우로 이 건과는 사실관계가 다르다.

• 가. 쟁 점 기준시가로 신고한 증여재산 (쟁점아파트)가액에 대하여 인근 아파트(비교대상아파트)의 매매사례가액을 시가로 적용한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6 월(증여재산의 경우에는 3 월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호 의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일 부터 제2항 각호의 1 에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1 의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1 에 규정하는 가액이 평가기준일 전 후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다)이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1 항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 2005.5.30. 청구인들은 부(父) 신○○로부터 쟁점아파트를 ⅓ 지분씩 증여받아 기준시가(760백만원)를 증여가액으로 하고 임대보증금 4 억 원을 채무로 하여 2005.8.22. 증여세를 자진신고 ․ 납부하였다가, 2 005.11.16. 위 임대보증금 채무 4억원은 없는 것으로 하여 수정신고 ․ 납부하였다.

(2) 처분청은 청구인들이 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 신고한 것을 부인하고, 쟁점아파트와 면적,위치, 용도 및 종목 등이 유사한 비교대상아파트의 2005.4.29. 자(매매계약일 2005.4.2.)매매가액인 11 억 원을 쟁점아파트의 시가로 보아 쟁점아파트의 증여가액을 11 억 원으로 산정하여 이 건 증여세를 과세하였다.

(3) 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 기준시가(1999년 이후)는 모두 760 백만 원으로 동일하고, 처분청이 조사한 쟁점아파트와 같은 단지 내의 같은 평형 아파트의 양도소득세 신고내역은 아래 <표>와 같다 <표: 쟁점아파트와 같은 단지 내의 아파트 매매사례가액 내역> (단위: 천원) 동 호수 양도일(증여일) 양도가액(증여가액) 비고 13동409호 2005.7.27. 1,230,000 13동608호 2005.6.24. 1,100,000 16동301호 2005.6.3. 1,100,000 13동1101호 (2005.5.30.) (760,000) 기준시가(쟁점아파트) 13동503호 2005.5.27 1,120,000 13동407호 2005.5.26. 1,080,000 13동707호 2005.5.16. 1,000,000 16동407호 2005.5.6. 1,040,000 13동909호 2005.4.29. 1,100,000 비교대상아파트 13동906호 2005.4.28. 938,000 16동1505호 2005.4.22. 930,000 16동507호 2005.4.15 930,000

(4) 청구인들은 아파트의 경우 개별성이 강하여 같은 동, 같은 규모의 아파트도 양도자의 사정, 위치, 시설의 상태, 조망, 구조변경 등에 따라 가격이 다르게 형성됨에도 불구하고 불확실한 매매사례가액을 적용하여 증여재산가액을 평가함은 부당하므로 국세청장이 고시한 기준시가를 시사로 보아야 한다고 주장한다.

(5) 그러나, 2003년 말에 개정된 상속세 및 증여세법령은 증여세에 대하여 완전포괄주의를 규정하고, 당해 재산에 대한 매매사례가격이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적․종류․용도․종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격 등도 시가로 인정할 수 있도록 하였는바, 이는 당해 재산에 대한 매매사례가격등에 한정하여 시가로 인정하고 당해 재산과 면적․종류․용도․종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 있다고 할 것이므로(국심 2006서1198, 2006.10.2. 같은 뜻임), 세법상 신의성실원칙 등의 원칙에 위배된다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(6) 또한, 기준시가와 시가는 달리 보아야 할 것이지만, 청구인들이 증여받은 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 단지 내의 같은 동에 소재하는 것으로 층만 달리하고 있을 뿐 기준시가가 동일하며, 위 표에서 보듯이 증여일 을 기준으로 하여 점차 가격이 상승되고 있는 점을 감안할 때 쟁점아파트의 증여일 (2005.5.30.)로부터 3 월 이내에 해당하는 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 보아 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단되므로 쟁점아파트의 기준시가를 시가로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.