탐문가액을 아파트의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

1. ○○세무서장이 2004. 6. 5. 청구인에게 한 2004.12. 3. 증여분 증여세 11,404,750원의 부과처분은 증여재산가액을 증여일 현재 국세청장이 고시한 기준시가로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 204.12. 3. 이○○(동서)로부터 서울특별시 ○○구 ○○동 747 ○○아파트 ○○동 ○○호(23평형으로 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 2분의 1지분을 증여받고 그에 따르는 증여세를 신고하지 아니한데 대하여 처분청은 쟁점아파트와 같은 동 4층에 소재하는 동일 평형의 아파트(403호로 이하 ‘매매실례아파트“라 한다)의 2005. 3.13.자(계약일 기준) 매매가액이 427,000,000원으로 확인되고, 인근 부동산 중개업소 등으로부터 같은 아파트 단지 내 아파트 일반 시세 또한 390,000,000원~450,000,000원으로 탐문된다 하여 동 시세 범위 중 최저․하한가에 해당하는 390,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보고 그 2분의 1인 195,000,000원을 청구인에 대한 증여재산가액으로 하여 2006. 2. 5. 청구인에게 2004. 12. 3. 증여분 증여세 11,404,750원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 3. 31. 이의신청을 거쳐 2006. 8. 4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 부동산 가격은 개별성이 강하여 같은 동, 같은 평형의 아파트라 하더라도 각 층별로 가격이 다르고 또 같은 층이라도 위치 또는 시설상태에 따라 가격이 다를 수 있는 바, 쟁점아파트는 같은 단지내 다른 동과 달리 저지대에 위치하여 지하 1층 공동주차장과 수평을 이루는 데다가 소형 평형(23평)으로만 구성된 104동내 1층에 소재하는 만큼 일조권 부족 등으로 가격형성이 불리한 데다가 정당한 매매사례가액도 없는 이상, 이 건 증여일 현재 국세청장이 공동주택에 대하여 고시한 기준시가를 증여재산가액으로 하여 과세하여야 함에도 처분청이 탐문된 시세(호가)를 기준으로 과세한 것은 부당하므로 기준시가에 의한 증여재산가액을 초과하는 증여세 상당액은 취소함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 유사한 다른 재산에 매매사례가액을 시가로 보도록 규정하고 있으므로 동일 평형의 아파트에 대한 인근 부동산 중개업소의 탐문가격 등을 감안하여 조사한 시가를 증여재산가액으로 산정하여 증여세를 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트에 관하여 탐문가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택․오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기잔”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 동서로부터 증여받고 증여세를 신고하지 아니한데 대 하여 처분청은 매매실례아파트의 매매가액(법정평가기간에서 10일을 경과하여 거래된 것으로 427,000,000원임)을 참고하여 같은 단지내 일반 아파트 시세범위(인근 부동산 중개업소 등으로부터 탐문된 호가 반영가격으로 최저 390,000,000원으로부터 최고 450,000,000원까지 임)중 최저․하한가액에 해당하는 390,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 사실이 결정결의서 등 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점아파트가 1층에 소재하는 등 주거여건이 절대적으로 열악함에도 호가에 불과한 탐문가액을 시가로 보아 과세한 것은 부당하다는 주장인 반면 처분청은 매매실례아파트의 매매가액을 참고하여 인근 아파트 탐문 시세 중 최저․하한가액으로 증여재산가액을 평가하여 과세한 것인 만큼 정당하다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 “이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다”고 규정하면서 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항에서 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가 기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 ”평가기간“ 이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다”고 규정하면서 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 하나로 열거하고 있고, 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다”고 규정하고 있다. 따라서, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호․제5항의 규정에 의하여 평가기간 이내의 기간중에 증여재산 또는 증여재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정다수인 사이에 자유로이 거래한 가액이 있는 경우 그 거래가액은 시가로 인정될 수 있는 것이나, 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 처분청이 인근 아파트 탐문가격을 시가로 보아 평가한 방법은 법령에 근거가 없는 임의적인 방법이라 할 것이므로 처분청의 쟁점아파트에 대한 증여재산가액 산정방법은 잘못된 것이라고 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 ․제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.