매매계약 조건을 이행하기 위하여 임차인에게 지급한 쟁점보상금을 필요경비로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.11.7. 서울특별시 ○○구 ○○동 70-26번지 대지 374㎡, 건물 721.65㎡(청구인 지분 2분의 1로 이하 󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)을 ○○○○주식회사(이하 󰡒매수인󰡓이라 한다)에 양도하고 2006.1.31. 실지거래가액에 의하여 양도소득세 360백만원을 예정신고 ․ 납부하였다가, 쟁점부동산 양도시 임차인에게 지급한 보상비 209백만원(이하 󰡒쟁점보상금󰡓이라 한다)이 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 보아 2006.4.4. 쟁점비용을 필요경비로 인정하여 줄 것을 요구하는 경정청구를 하였다. 처분청은 쟁점보상금은 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용에 해당하지 않는 다고 보아 2006.7.3. 청구인의 경정청구에 대하여 거부 처분을 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 매수인과 매매계약 체결시 임차인과의 제소전 화해조서 등을 제출하는 것을 조건으로 하였던 바, 쟁점부동산 인도의무를 이행하기 위하여 임차인에게 지급한 쟁점보상금은 매매목적물을 양도하기 위하여 불가피하게 지출한 비용이므로 양도소득 계산시 필요경비로 공제하여야 한다. 소득세법 시행령 제163조 제1항 제2호 또는 제3항 제2호에 의하면 취득자가 취득자산의 소유권 확보를 위하여 지출하는 쟁송비용의 경우에는 실지거래가액에 포함시키거나 자본적 지출액으로 가산하도록 규정하고 있는 것과 차이가 없음에도 양도를 위하여 지출한 화해비용을 양도시 필요경비로 인정하지 않는 것은 형평에 반하는 것으로 부당하다. 상가건물 임대차보호법에 의하면 임차인은 최초 임대차 계약후 5년이 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신권이 있으며, 이를 해지하기 위해서는 쌍방의 합의하에 적정한 보상을 하도록 규정한 바, 청구인들이 임대차계약 해지를 위해 임차인에게 지급한 쟁점보상금은 양도 비용에 포함되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 임차인에게 지급한 쟁점보상금은 보증금과 조기 퇴거에 대한 보상금으로 볼 수 있으며, 이는 청구인과 매수인간의 계약에 의해 임의로 지출한 비용으로 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 의한 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용에 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁점 매매계약 조건을 이행하기 위하여 임차인에게 지급한 쟁점보상금을 필요경비로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항 제1호 가목 본문에서 󰡒취득에 소요된 실지거래가액󰡓이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 󰡒자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것󰡓이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도 자산의 용도변경 ․ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 󰡒양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것󰡓이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

○ 소득세법기본통칙 【양도비용의 범위】 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 등을 포함한다.

○ 상가건물임대차보호법 제10조 【계약갱신의 요구등】

① 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 지급한 경우

7. 임대인 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하면서 임차인을 퇴거시키는 것을 계약조건으로 하고, 법원의 화해조서에 따라 쟁점보상금을 지급하였으므로 쟁점보상금은 양도소득 계산시 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하고 있다.

(2) 처분청은 자산 양도차익 계산시 양도가액에서 공제하는 필요경비인 양도 비는 소득세법 제97조 및 같은 법시행령 제163조 제5항에 열거된 것에 한하는 것으로, 부동산 양도시 임차인에게 지급한 보상금, 이주비 명목의 동 비용은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다고 하여 청구인의 경정청구에 대하여 거부처분 하였다.

(3) 양도비에 대하여 살펴보면 전시 소득세법 제97조 제1항 에 󰡒대통령령이 정하는 양도비󰡓라 규정하고서 같은 법 제163조 제5항 제1호에 󰡒법 제94조 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세󰡓, 제2호에 󰡒법 제94조 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손󰡓이라고 규정하여 자산을 양도하기 위하여 필연적으로 지출하여야 할 금액으로 한정되어 있음을 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 위하여 쟁점보상금을 지급한 사실은 인정되나 사적 계약에 의해 임차인에게 지출한 쟁점보상금은 자산을 양도하기 위하여 지출하는 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 또는 철거비용 등 자산양도에 따른 양도비로 보기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.