쟁점분양권의 증여일 현재 증여재산가액 산정의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.2.22. 청구인의 아버지 정○○로부터 ○○○○시 ○○구 ○○ ○-○단지 ○○○○○아파트 ○○○동 ○○○호의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 하며, ○○○○○아파트를 “쟁점아파트”라 한다)을 증여받고, 그 증여재산가액을 105,000천원으로 평가하여 2005.5.20. 증여분 증여세 6,750,000원을 신고하였다. 처분청은 2005.2.7. 증여된 인근 ○-○단지 ○○○동 ○○○○호의 아파트(이하 “유사아파트”라 한다)의 분양권의 프리미엄가액을 ○-○단지내 4개 부동산중개업자로부터 확인받은 160,000천원으로 결정한 사례를 쟁점분양권에 적용하여 동 프리미엄가액에 분양계약금 35,450천원을 합한 195,450천원을 증여재산가액으로 하여 2006.5.1. 청구인에게 2005.2.22. 증여분 증여세 17,198,880원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.6. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법상 증여재산의 평가원칙인 “시가”는 시세표나 ㅇㅇㅇ뱅크 부동산의 창문에 걸린 “호가시세”가 아니고 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 실현된 실거래가액을 말하는 바, 납세자가 유사재산의 실거래가액을 확인한다는 것은 현실적으로 불가능함에도 불구하고 거래시기, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다고 보이는 유사아파트의 분양권시세를 쟁점아파트의 분양권시세로 보는 것은 과세의 투명성과 객관성이 보장되지 아니할 뿐만 아니라 법적 안전성과 예측가능성을 요구하는 명확주의 과세요건에 반하며, 공산품이 아닌 부동산은 강한 개별적 특성에 의하여 같은 단지 내 같은 아파트라 할지라도 층수, 위치, 조망, 소음, 일조량 등의 요인에 따라 그 시장 가치가 다름에도 불구하고 건축시기와 면적이 동일하다는 이유만으로 그 품질도 동일하다는 논리는 객관성이 없으며 공평과세원칙에 위배된다.
• 나. 처분청 의견 처분청이 쟁점아파트와 같은 평형인 유사아파트 분양권의 프리미엄 가액을 160,000천원으로 결정한 사례가 있었고, 쟁점분양권의 증여 당시 부동산 정보 사이트상 유사아파트 분양권의 프리미엄가액은 160,000천원과 225,000천원 사이에서 형성되었으며, 청구인이 제시한 인근 부동산중개업소의 거래확인서상 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 평형 아파트의 프리미엄가액이 120,000천원과 130,000천원 사이에서 형성된 것으로 인정하고 있는 점을 감안할 때, 쟁점분양권의 증여당시 프리미엄가액을 유사아파트 분양권의 부동산 정보 사이트상 시세 하한가인 160,000천원으로 하여 증여세를 결정한 것은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권 증여일 현재의 프리미엄가액에 증여 일까지 불입한 분양계약금을 합한 가액을 증여재산가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 같은 법 제61조 【부동산 등의 평가】

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성실ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (3) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용 ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것“이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(4) 같은 법 시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 유사아파트의 분양권에 대한 실거래가액을 확인한다는 것은 현실적으로 불가능할 뿐만 아니라, 처분청이 쟁점분양권의 증여일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 인근단지 소재 부동산중개업자로부터 확인받은 유사분양권의 프리미엄에 상당하는 금액으로 한 것은 상속세 및 증여세법상의 증여재산의 평가원칙인 ‘시가’가 아니라는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) ○○공사가 2004.12.17. ○○○○시 ○○구 ○○ ○-○블럭 ○○○동 ○○○호를 236,301천원에 청구인의 아버지 정○○에게 분양하면서 계약당일 계약금 35,445천원을 납부하는 것으로 분양계약을 체결하였고, 2005.2.22. 청구인이 정○○로부터 쟁점아파트의 분양권에 대한 귄리의무를 승계하였음이 ‘주택분양계약서’ 사본의 의하여 확인된다. (나) 처분청은 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○ 6○○ 상가 ○○○호 ○○공인중개사 등 4인에게 ‘아파트 분양권 매매계약서 제시 협조 요청(조사2과-○○○, 2006.2.17)’ 공문을 발송하여 쟁점아파트와 같은 평형인 유사아파트와 같은 동의 2005년 2월에 형성된 아파트분양권의 프리미엄가액이 160,000천원 수준으로 형성된 것으로 답신 받았음이 처분청의 ‘증여세 조사 종결 복명서’에 의하여 확인된다. (다) ‘부동산○○의 분양권 정보 사이트’에 의하면, 청구인이 쟁점분양권을 증여받은 쟁범아파트의 2005년 2월 분양권시세는 다음<표> 에서와 같이 하한가400,000천원과 상한가 460,000천원 사이에서 형성된 것으로 나타나므로 쟁점분양권의 프리미엄 가액은 하한가 163,699천원, 상한가 223,699천원이다. <표> 구분 매매변동(천원) 쟁점아파트 분양가 프리미엄가액 하한가 상한가 하한가 상한가 2005.2 400,000 460,000 236,301 163,6969 223,699 (라) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 의하면, “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.” 고 규정하고 있고, 동조 제3항, 제61조 제5항 및 동법시행령 제51조 제2항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다고 규정하고 있다. (마) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 보면, 부동산 정보사이트상 쟁점분양권의 2005년 2월 프리미엄가액은 163,699천원과 223,699천원 사이에서 형성된 것으로 나타나고, 쟁점아파트 인근단지 소재 부동산중개사 4인이 쟁점아파트와 같은 평형의 유사아파트의 2005년 2월의 프리미엄시세를 160,000천원으로 확인한 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점분양권의 증여일 현재 프리미엄가액을 160,000천원으로 결정한 것은 상속세 및 증여세법령상의 규정에 의한 증여재산평가원칙에 부합하는 것으로 보는 것이 타당하다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.