장부가액을 취득당시 실지거래가액으로 볼 수 있는 지 여부

○○세무서장이 2006.1.5. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 24,453,830원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 2004.6.22. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-○○, ○○-○○ 소재 건물(지층, 1~3층) 985.52㎥ 및 대지 425.71㎥ 중 청구인 지분 3/1(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 ○○에게 양도하고 2004.8.25. 양도가액을 328,333,333원(실지거래가액), 취득가액을 161,696,942원(환산취득가액)으로 하여 양도소득세 예정신고를 하고 양도소득세를 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 청구인이 운영하는 부광섬유의 장부에 계상된 취득가액에서 감가상각비를 차감한 71,692,000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 2006.1.5. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 24,453,830원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.3. 이의신청을 거쳐 2006.8.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 4년 뒤인 1992년에 의류제조업(○○섬유)을 개업하여 쟁점부동산을 공장으로 사용하면서 쟁점부동산을 임의 평가하여 산정한 74,816,667원(토지 33,150,000원, 건물 41,666,667원)을 장부가액으로 계상하여 기장한 것으로 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 시 실지 취득가액에 대한 증빙이 없어 환산취득가액으로 신고 ․ 납부한 것으로 위 장부상 취득가액을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 장부에 계상된 금액에 대한 증빙이 없다는 이유만으로 장부가액이 실지 취득가액이 아니라고 볼 수 없고, 청구인이 장부가액을 근거로 사업용 자산에 대한 감가상각비를 필요경비에 산입하고 복식기장해온 사실 등으로 보아 장부에 계상된 금액을 취득당시의 실지거래가액으로 판단하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득당시 실지거개가액을 확인할 수 없어 환산 취득가액으로 신고 한데 대하여 장부가액을 취득당시 실지거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산 의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당 하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이 라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으 로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산 가격이 급등 하 거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당 하 는 경우

○제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 양도 자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제.항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준 시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정 신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 토지등기부등본 및 일반건축물대장에 의하면, 청구인외 2인이 1987.9.29. 토지를 취득한 후 1988.3.2. 건물을 신축하여 1988.3.24. 소유권보존등기한 후 쟁점부동산을 2004.6.22 ○○에게 양도한 사실이 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 1992.4.20. 쟁점부동산 소재지에서 의류제조업을 개업하여 동 건물을 공장으로 사용하면서 취득 당시(1987.9.29 토지 취득, 1988.3.2. 건물신축)의 기준시가 144,929,868원 (토지 78,297,200원, 건물 66,632,668원)을 감안하여 1992년도에 쟁점부동산의 취득가액을 74,816,667원(토지 33,150,000원, 건물 41,666,667원)으로 임의 평가하여 장부에 기장한 관계로 취득당시의 실지거래가액이 불분명하므로 쟁점부동산의 환산취득가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보아야 한다고 주장하는데 대하여 처분청은 청구인이 기장한 위 장부가액 74,816천원에서 청구인이 종합소득세 신고 시 필요경비로 공제한 2001년도부터 2003년도까지의 건물에 대한 감가상각 누계액 3,124천원을 차감한 71,692천원을 취득당시 실지거래가액으로 보아야 한다는 주장이다.

(3) 관련법령인 소득세법 제97조 및 같은 법 제100조의 규정을 살펴보면, 양도소득세 결정에 있어서 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 하며, 취득가액의 실지거래 가액이 확인되지 않은 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하도록 규정하고 있다.

(4) 한편, 쟁점부동산중 건물은 1988.3.2.신축한 것으로 신축당시 바로 장부에 계상하지 아니하고 있다가 1992년도에 사업용 자산으로 취득당시 기준시가를 참작하여 장부에 취득가액을 계상하면서 취득당시 기준시가보다 낮은 가액으로 계상한 후 2001년도 이후부터 감가상각을 하여 왔고, 1992년 장부기장 당시 쟁점부동산의 건물 및 토지의 기준시가가 각각 87,346,538원 및 185,071,000원으로 확인되는 바, 감가상각 비용화를 위하여 기준시가보다 낮지 아니한 가액으로 계상하는 것이 일반적임에도 불구하고 청구인의 경우 장부상 건물의 취득가액(41,666,667원)이 장부계상 당시 기준시가(87,346,538)보다 낮은 가액인 점 및 토지 취득가액(33,150,000원)도 장부계상 당시 기준시가(185,071,000원)와 비교하여 17.9%에 지나지 아니하는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 장부상 취득가액을 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액으로 보기는 어렵다(국심2006서327, 2006.4.13. 같은 뜻). 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 처분청이 청구인의 장부에 계상된 쟁점부동산의 취득가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다