특수관계법인에게 양도한 토지의 시가가 얼마인지 여부

○○세무서장이 2006.4.17. 청구법인에게 한 2004.1.1.~2004.12.31.사업연도 법인세 2,652,826,020원의 부과처분은 청구법인이 2004.12.28. 주식회사 ○○○○○○에게 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-1외 64필지 토지 58,667㎡를 양도한 거래의 부당행위계산 부인으로 익금에 산입할 금액을 886,778,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구법인은 임야 등을 매입하여 여러 필지로 분할한 후 불특정 다수인에게 텔레마케터를 통해 판매하는 기획부동산 업체로서, 2004.12.28 특수관계자인 주식회사 ○○○○○○(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 1,410,054천원에 취득한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-1외 64필지 토지 58,667㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 523,276천원에 양도하였다. 이후 청구법인은 ○○지방국세청장이 2005.6.23. 세무조사에 착수하자 2005.8.2.~2005.8.9. 기간 동안 쟁점토지 양도계약을 해제하고, 쟁점토지중 청구외법인이 양도하지 아니한 토지 35,508㎡의 소유권을 청구법인 명의로 환원하는 등기를 경료하였다.
• 나. ○○지방국세청은 청구법인이 부당행위계산 부인에 따른 법인세를 회피하기 위해 세무조사 착수 이후에 쟁점토지 양도계약을 취소 하였다하여 이를 인정하지 아니하고, 청구법인이 쟁점토지를 저가에 양도한 것으로 보아 당해 거래를 부당행위계산 부인하여 아래 <표1>과 같이 쟁점토지의 양도당시 시가를 매매사례가액을 적용하여 6,794,750천원으로 산정한 다음 양도가액 523,276천원과의 차액 6,271,474천원과 그 밖의 매출누락액 등을 익금에 산입하여 청구법인의 2004.1.1.~2004.12.31. 사업연도(이하 “2004사업연도”라 한다) 법인세 과세표준과 세액을 경정하고, 관련 과세자료를 처분청에 통보하였다. <표1> 쟁점토지 부당행위계산 부인내용 (단위: 천원) 소재 지번 면적(㎡) 취득가액 양도가액 시가

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-1 416 8,303 3,048 44,100

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-2 3,275 65,385 23,986 346,850

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-3 866 17,289 6,345 91,700

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-4 510 10,149 3,737 53,900

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-6 617 12,323 4,521 65,450

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-7 930 18,517 6,814 98,350

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-8 430 8,584 2,151 45,500

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-9 1,301 25,964 9,530 137,900

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-10 894 17,793 6,550 94,500

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-11 1,054 21,043 7,720 111,650

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-12 1,127 22,472 8,255 119,350

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-13 992 19,805 7,268 105,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-16* 64 1,277 7,735 111,650

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-17 927 18,452 6,792 98,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-18 958 19,126 7,019 101,500

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-20 858 17,134 6,286 91,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-21 595 11,862 4,359 63,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-24 991 19,770 7,261 105,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-27 802 16,011 5,876 85,050

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-28 823 16,431 6,030 87,150

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-29 924 18,452 6,770 98,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-30 676 13,443 4,953 71,400

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-31 745 14,827 5,458 78,750

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-32 919 18,320 6,733 97,300

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-33 905 18,056 6,631 95,900

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-34 1,037 20,703 7,595 109,900

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-35 663 13,236 4,858 70,350

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-36 735 14,629 5,385 77,700

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-38 752 14,959 5,510 79,450

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-39 804 16,014 5,891 85,050

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-40 1,513 30,207 11,083 160,300

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-41 1,177 23,498 8,620 124,600

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-42 1,548 30,905 11,340 163,800

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-43 1,078 21,483 7,865 114,100

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-44 922 18,407 6,755 97,650

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-45 1,117 22,300 8,182 118,300

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-46 1,513 30,207 11,083 160,300

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-49 600 11,979 4,396 63,700

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-50 560 11,137 4,103 59,150

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-51 927 18,452 6,792 98,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-52 927 18,452 6,792 98,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-57 661 13,180 4,843 98,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-58 592 11,796 4,337 62,650

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-60 928 18,518 6,799 98,350

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-61 984 19,638 7,209 104,300

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○ 922 18,419 6,755 97,650

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-3 992 19,805 7,268 105,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-4 992 19,805 7,268 105,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-5 992 19,805 7,268 105,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-6 992 19,805 7,268 105,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-7 992 19,805 7,268 105,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-8 661 13,203 4,843 70,000

○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○-9 828 16,504 6,052 87,500

○○도 ○○군 ○○읍 ○리 ○○-60 645 37,071 9,630 136,500

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-27 331 14,490 5,450 50,000

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-28 777 34,081 12,794 117,500

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-45 1,110 48,687 18,273 168,000

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-46 1,110 48,687 18,273 168,000

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-47 1,110 48,687 18,273 168,000

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-48 118 5,175 1,943 18,000

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-50 118 5,175 1,943 18,000

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-51 1,110 48,687 18,273 168,000

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-52 1,110 48,687 18,273 168,000

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-53 1,110 48,687 18,273 168,000

○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○-54 1,010 44,301 16,625 153,000 합 계 58,667 1,410,054 523,276 6,794,750 * 당해 토지의 면적을 처분청은 1,056㎡로 보아 부당행위계산 부인 하였으나, 등기부 등본과 청구법인의 회계장부에 의해 확인되는 면적은 64㎡이고, 그 취득가액은 1,277천원이다.

• 다. 처분청은 위 과세자료 통보에 따라 2006.4.17. 청구법인에게 2004사업연도 법인세 2,652,826,020원을 결정고지하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2006.6.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 (1)청구법인은 법인청산, 고용승계 등을 목적으로 쟁점토지를 청구외법인에게 양도하였으나, 청구외법인의 고용승계 불이행, 청구법인의 청산계획 무산(거래동기의 착오) 등의 사유가 발생하여 처분청의 과세처분 이전에 양도거래를 취소 또는 해제 (약정해제권 행사 및 합의해제)하여 물권변동의 효과가 소급적으로 소멸하였으므로 과세대상이 되는 거래가 존재하지 아니한다.

(2) 청구법인은 쟁점토지를 청구외법인에게 양도하면서 판매가능성, 경영상의 목적, 유통경로, 매각시 추가비용 등의 제반 거래여건을 고려하여 부득이 취득가액보다 낮은 가격에 양도하였으므로 이를 경제적인 합리성을 결한 비정상적인 거래로 볼 수 없고, 쟁점토지를 거래한 청구법인과 청구외법인이 모두 특수관계자에 해당하여 쟁점토지 양도거래로 청구법인과 청구외법인의 전체적인 조세부담이 감소되지 아니하였으므로 부당행위계산부인 규정을 적용하는 것은 부당하다. 또한, 처분청은 쟁점토지 양도거래를 부당행위계산 부인하면서 쟁점토지의 양도당시의 시가를 텔레마케터를 통해 불특정다수인에게 양도한 소규모 필지의 매매사례가액으로 적용하였는 바, 기획부동산 업체인 청구외법인이 쟁점토지를 다시 일반 불특정다수인에게 매각하려면 텔레마케터를 고용하여 상당한 판매수수료를 지급하여야 하고, 처분청이 적용한 텔레마케터 소매가액은 청구법인의 쟁점토지 취득가액, 인근지역의 실지매매사례가액, 기준시가에 비해 현저히 높으며, 일부에 대해서는 고가의 매매사례가액을, 나머지에 대해서는 취득가액을 시가로 인정하여 시가를 적용함에 있어 일관성이 없으므로 처분청이 쟁점토지에 대해 텔레마케터를 통해 거래된 매매사례가액을 시가로 본 것은 부당하다. 따라서, 쟁점토지 양도거래에 대해 부당행위계산 부인규정을 적용하는 경우에도 쟁점토지의 양도당시의 시가는 청구법인의 취득가액으로 보는 것이 타당하고, 그 시가가 불분명한 경우에는 기준시가를 적용하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 당사자 사이의 합의로써 쟁점토지 양도거래에 관한 약정을 취소하는 경우, 청구법인의 주장대로 당해 거래가 소급적으로 소멸된다고 한다면 이미 과세요건이 충족되어 유효하게 성립된 조세법률 관계가 당사자의 사후약정에 의해 자의적으로 변경되어 법인세 과세를 면할 수 있는 조세회피 행위를 용인하는 결과가 되어 부당한 것(대법원 2004두2332, 2005.1.27.)인 바, 청구법인이 2004.12.28 쟁점토지를 청구외법인에게 양도하고, 대금청산 뿐만 아니라 소유권이전등기까지 경료하여 납세의무가 유효하게 성립되었고, 청구법인이 이에 근거하여 2004사업연도 법인세를 자진하여 신고납부하였을 뿐만 아니라, 청구법인이 세무조사 중에 전말서등을 통해 조세회피 행위임을 시인하였으며, 쟁점토지 양도거래가 무효 또는 취소될 만한 법률상의 흠결 또는 하자 등의 원인이 없으므로 쟁점토지 양도거래가 소급하여 소멸된 것으로 보지 아니한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구법인은 쟁점토지를 청산할 목적이 아니라 단순히 조세를 회피할 의도로 저가에 양도한 것이고, 청구법인이 정상적으로 매각해오던 토지를 청구외법인에게 취득가액에 미달하는 저가에 양도한 것은 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래행위에 해당하는 것이므로 쟁점토지 양도거래는 부당행위 계산부인 대상이다. 또한, 쟁점토지 양도거래를 부당행위계산 부인하면서 쟁점토지중에서 청구법인이 취득한 후 이를 분할하여 불특정다수인에게 양도하고 남은 토지에 대해서는 그 매매사례가액을 시가로 적용하였는 바, 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속 ․ 반복적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이므로, 쟁점토지에 대해 매매사례가액을 시가로 적용한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 처분청이 부당행위계산 부인한 쟁점토지 양도거래가 과세처분이전에 취소되어 소급적으로 소멸하였으므로 과세대상 거래가 없다는 주장의 당부

② 청구법인이 쟁점토지를 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 부당행위계산 부인규정을 적용할 수 있는지 여부 및 부당행위 계산부인시, 쟁점토지의 양도당시 시가를 텔레마케터를 통해 거래된 매매사례가액으로 보아야 하는지 아니면 취득가액 또는 기준시가로 보아야 하는지 여부

• 나. 관련법령

○ 민법 제109조 【착오로 인한 의사표시】

① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.

○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】

① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다

④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다

○ 법인세법 시행령 제87조 【특수관계자의 범위】

① 법 제52조 제1항에서 "대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자"라 함은 법인과 다음 각호의 1의 관계에 있는 자(이하 "특수관계자"라 한다)를 말한다.

1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(괄호 생략)와 그 친족

4. 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인

○ 법인세법 시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】

① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우

○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액.<후단 생략>

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.<단서 생략>

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별기준시가(이하 "개별기준시가"라 한다). <단서 생략>

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구법인과 청구외법인은 임야 등을 매입하여 여러 필지로 분할한 후 이를 불특정다수인에게 텔레마케터를 통해 고가에 판매하는 기획부동산 업체이고, 엄○○이 청구법인과 청구외법인의 주식 전부를 소유한 실질 주주로서 각 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있어 청구법인과 청구외법인이 법인세법 시행령 제87조 제1항 에서 규정하는 특수관계자에 해당한다는 사실이 엄○○이 작성한 문답서, 전말서 등에 나타난다. (나) 청구법인이 2004.3.24.부터 2004.11.11.까지 쟁점토지 58,667㎡를 1,410,054천원에 취득하고, 2004.12.28. 청구외법인에게 취득가액에 미달하는 523,276천원에 양도하였다가, ○○지방국세청장의 세무조사 착수일(2005.6.23) 이후인 2005.8.2.~2005.8.9. 기간 동안 당초의 양도계약을 해제하고, 쟁점토지중 청구외법인이 판매하지 아니한 토지 35,508㎡의 소유권을 청구법인 명의로 환원하는 등기를 경료한 사실이 관련 부동산 매매계약서, 해제증서, 부동산 등기부 등본 등에 의해 확인된다. (다) ○○지방국세청장은 청구법인이 부당행위계산 부인에 따른 법인세를 회피하기 위해 세무조사 착수 이후에 쟁점토지 양도계약을 취소하였다하여 당해 취소거래를 인정하지 아니하고, 청구법인이 쟁점토지를 청구외법인에게 저가에 양도한 것으로 보아 쟁점토지 양도거래에 대해 부당행위계산 부인규정을 적용한 사실이 이 건 심리자료에 나타난다. (라) 청구법인은 처분청이 부당행위계산 부인한 쟁점토지 양도거래가 청구외법인의 고용승계 불이행, 청구법인의 청산계획 무산(거래동기의 착오) 등의 사유로 과세처분 이전에 취소되어 소급적으로 소멸하였으므로 과세대상 거래가 없다고 주장하면서 관련 합의서 등을 제출하였다.

1. 청구법인이 제출한 청구외법인과 체결한 합의서(작성일자 2004.11.10.) 제5조에는 청구외법인이 청구법인의 종업원을 승계하는 것으로, 제6조에는 계약 쌍방이 당해 합의서에서 정한 의무를 이행하지 않는 경우 계약을 해제하기로 기재되어 있다.

2. 청구법인은 청구외법인이 종업원을 승계하지 아니하였기 때문에 위 합의서의 약정해제권을 행사하여 쟁점토지 양도거래를 해제하였다고 주장하나, 위 합의서에는 승계대상 종업원, 승계시점 등이 기재되어 있지 아니하고, 청구외법인이 실제로 승계하지 아니한 종업원의 명단이나 청구법인의 주장을 입증할 수 있는 증빙서류는 제출하지 못하였다.

3. 청구법인은 청산을 목적으로 쟁점토지를 양도하였으나, 이후 제반사정을 검토하면서 그 목적달성이 불가능함을 알고 거래동기의 착오를 이유로 쟁점토지 양도거래를 취소하였다고 주장하고 있으나, 청구법인의 실질 사주인 엄○○이 쟁점토지 양도거래가 조세회피목적이었음을 문답서 등을 통해 시인하였고, 청구법인이 청산을 추진하였음을 확인할 수 있는 이사회 회의록 등의 증빙서류가 제출되지 아니하였으며, 청구법인이 제출한 청구외법인과의 합의서, 해제증서 등에도 청구법인이 쟁점토지를 청산을 위해 양도한다는 뜻이 기재된 내용을 찾아 볼 수 없다. (마) 살피건대, 쟁점토지는 양도대금이 정산되고 소유권이전이 완료되어 실질적인 양도가 이루어 진 것으로 인정되므로 법원의 판결등에 의하여 당초 계약이 원인무효된 사실이 확인되거나 부득이한 사유에 의한 합의해제로 인정되지 아니하는 한 당초 양도거래와 재차 원소유자인 청구법인에게 이전(소유권 환원)한 거래는 각각 별개의 양도로 보아야 할 것인 바(국심 2005중433, 2006.2.9. 같은 뜻임), 청구법인은 청구외법인의 고용승계 불이행, 쟁점토지 양도시 거래동기의 착오 등을 이유로 쟁점토지 양도거래가 처분청의 과세처분 이전에 취소되어 소급적으로 소멸하였다고 주장하나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지 양도거래를 합의해제한 데에 부득이한 사유가 있는 것으로 인정되지 아니하고, 쟁점토지 양도거래를 무효로 할 만한 특별한 사정이 없는 것으로 보이며, 청구법인과 청구외법인이 서로 특수관계에 있는 점 등을 감안할 때, 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구법인이 쟁점토지를 청구외법인에게 취득가액에 미달하는 저가에 양도한 것은 경제적 합리성을 결한 비정상적인 거래행위에 해당한다하여 쟁점토지 양도거래를 부당행위계산 부인하면서, 쟁점토지중 청구법인이 취득한 후 이를 분할하여 텔레마케터를 통해 불특정다수인에게 거래된 매매사례가액을 시가로 적용하여 쟁점 토지의 시가를 6,794,750천원으로 산정한 다음 양도가액 523,276천원과의 차액 6,271,474천원을 청구법인의 2004사업연도 익금에 산입한 사실이 이 건 심리자료에 나타난다. (나) 청구법인은 쟁점토지 양도시 제반 거래여건을 고려하여 부득이 쟁점토지를 취득가액보다 낮은 가격에 양도하였으므로 부당행위계산 부인대상이 아니고, 부당행위 계산부인 대상으로 볼 경우에도 기획부동산 업체인 청구외법인이 쟁점토지를 다시 일반 불특정다수인에게 매각하려면 텔레마케터를 고용하여 상당한 판매수수료를 지급하여야 하고, 처분청이 적용한 매매사례가액이 쟁점토지 취득가액, 기준시가 등에 비해 현저히 높으므로 쟁점토지의 양도당시 시가를 청구법인의 취득가액으로 보는 것이 타당하고, 그 시가가 불분명한 경우에는 기준시가를 적용하여야 한다고 주장한다. (다) 청구법인과 청구외법인이 기획부동산 업체이고, 처분청이 시가로 적용한 매매사례가액으로 토지를 판매하기 위해서는 텔레마케터를 고용하여 전화 등을 통해 판촉활동을 하여야 하며, 텔레마케터가 토지를 판매할 때 마다 일정 금액의 수당을 지급하여 왔으며, 청구법인이 2004사업연도에 텔레마케터에게 지급한 수당(세무조사시 부인된 금액 제외)은 모두 2,522,832천원이고, 재무제표에 나타나는 매출액은 10,572,596천원으로써 매출액의 약 23.8%를 텔레마케터에게 판매수당으로 지급한 사실이 이 건 심리자료에 나타난다. (라) 처분청이 텔레마케터를 통해 거래된 매매사례가액을 시가로 적용한 쟁점토지의 공시지가, 취득가액, 매매사례가액을 비교하면 아래 <표>2와 같다. <표2> 쟁점토지 공시지가, 취득가액, 매매사례가액 (단위: 원/㎡) 구분 공시지가 취득가액 매매사례가액 (시가) 공시지가 기준일

○○도 ○○시 ○○면

○○리 ○○-1외 52필지 2,650～ 8,670 19,949 108,018 2005.1.1.

○○도 ○○군 ○○읍

○리 ○○-60 14,800 57,474 211,628 2004.7.1.

○○도 ○○군 ○○면

○○리 ○○-27외 10필지 7,650～ 9,650 43,859 151,376 2004.7.1. (마) ○○지방국세청장이 청구법인의 실질 사주인 엄○○이 운영한 또 다른 기획부동산 업체인 주식회사○○○○정보, 주식회사○○○○○○이 2004.11.30.~2004.12.29. 기간 동안 특수관계자인 청구외법인에게 토지를 양도한 거래를 부당행위계산 부인하면서 텔레마케터를 통해 거래된 매매사례가액이 확인되지 아니하는 토지에 대하여 그 취득가액을 양도당시의 시가로 적용한 사실이 이 건 심리자료에 의해 확인된다. (바) 위의 사실관계와 관련법령을 종합하여 보면, 법인세법 제52조 제2항 에서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격인 시가를 기준으로 부당행위계산 부인하도록 규정하고 있고, 법인세법 시행령 제89조 제1항 에서는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의해 시가를 적용하도록 규정하고 있는 바, 처분청이 쟁점토지의 양도당시 시가로 적용한 텔레마케터를 통한 매매사례가액의 경우 특수관계가 없는 불특정다수인과 거래한 가격이기는 하지만, 쟁점토지를 양수한 청구외법인도 청구외법인과 같은 기획부동산업체로서 이를 다시 불특정다수에게 판매하려면 텔레마케터를 고용하고, 그 판매가의 약 23.8%에 이르는 판매수당을 지급하여야 하므로 처분청이 시가로 적용한 매매사례가액을 쟁점거래와 유사한 상황에서 거래된 가격으로 보기 어려운 점, 쟁점토지의 경우 처분청이 시가로 적용한 매매사례가액이 취득가액의 3.4배~5.4배, 공시지가의 12.4배~40.7배에 달하고 있어 건전한 사회통념 및 상관행에 비추어 볼 때 정상적인 거래에서 적용될 것으로 판단되지 아니하는 점, 청구법인이 쟁점토지를 2004.3.24.~2004.11.11. 사이의 기간에 취득하여 이를 2004.12.28. 청구외법인에게 단기간에 양도한 점, 청구법인의 쟁점토지 취득가액이 특수관계자가 없는 불특정다수인을 통해 거래된 가격이고, ○○지방국세청장이 청구법인과 동일한 사안으로 기획부동산 업체의 토지 양도거래에 대해 부당행위계산 부인하면서 취득가액을 시가로 인정한 사례가 있는 점 등을 고려할 때, 처분청이 적용한 매매사례가액을 시가로 보기 어렵고, 양도당시 쟁점토지 감정가액이 확인되지 아니하며, 공시지가의 경우 그 가액이 취득가액에 현저하게 미달하는 이 건의 경우 쟁점토지의 양도당시의 시가는 청구법인의 취득가액으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다. 따라서, 청구법인이 쟁점토지를 양도당시 시가인 취득가액에 미달하는 저가에 양도하였으므로 부당행위계산 부인대상이라고 할 것이나, 쟁점토지 양도거래를 부당행위계산 부인하여 청구법인의 2004사업연도 익금에 산입할 금액은 쟁점토지 취득가액 1,410,054천원에서 양도가액 523,276천원을 차감한 886,778천원으로 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구법인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.