증여일 이후 임차인과 새로이 약정한 전세보증금은 부담부채무에 해당하는 않음

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005. 1. 6. 모(母) 신○○으로부터 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○ ○○아파트 ○단지 ○○-○○호 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 증여받아 2005. 3. 24. 증여재산가액을 82,530,000원으로 평가하고, 동 가액에서 전세보증금 약정액 50,000,000원(이하 “쟁점보증금”이라 한다)을 부담부 채무로 공제하여 증여세를 신고하였다. 처분청은 쟁점보증금에 대하여 쟁점분양권의 증여일 이후 청구인과 임차인간에 새로이 약정된 전세보증금이어서 청구인이 증여자로부터 인수한 부담부 채무에 해당하지 않는다 하여 그 채무공제액을 부인하고 2006. 4. 15. 청구인에게 2005년 귀속 증여세 6,043,750원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 7. 12. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점보증금(50,000,000원)에 관한 전세계약(계약일 2004. 12. 4.)은 증여일(2005. 1. 6.)이전에 증여자와 세입자간에 이루어졌고, 증여자가 계약 당시 계약금(5,000,000원)을, 증여일 이후 잔금(45,000,000원)을 각각 수령하였다. 증여계약 당시 증여자와 수증자간 쟁점보증금을 채무인수하기로 증여 계약하였으므로 쟁점보증금은 수증자인 청구인이 부담할 채무로 확정되어 있었고, 전세계약서는 당초 전세계약 이후에 분양권의 권리자가 청구인으로 변경되었기 때문에 청구인을 권리명의자로 하여 전세계약서를 재작성하게 되었는데 처분청이 위와 같은 사실 및 자금관계를 감안하지 아니하고 쟁점보증금을 부담부 증여로 인정하지 않고 과세하는 것은 실질과세원칙에 위배한 부당한 처분이다.
• 나. 처분청 의견 처분청의 조사당시 중개인으로부터 제출받은 전세계약서에 의하면, 임대인이 청구인이고, 전세계약일(2005. 2. 4.)이 증여일 이후이며, 잔금지급일은 2005. 2. 21.로 약정되어 있고, 임차인이 잔금지급일에 쟁점분양권상 주택에 전입한 것으로 보아 청구인이 쟁점분양권을 증여받아 동주택을 임대한 것으로 보여지므로 쟁점보증금을 증여자로부터 승계한 부담부 채무로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점보증금이 증여세 과세가액에서 공제되는 부담부 채무에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니한다.

○ 같은 법 시행령 제10조【채무의 입증 방법 등】

① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가 ․ 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제2조 제1호 에 규정된 금융기관으로 한다.

○ 같은 법 시행령 제36조【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

① 법 제47조 제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다.

② 법 제47조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점분양권은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○ ○○○○○아파트 ○단지 ○○○-○○○호(이하 “쟁점분양권아파트”라 한다)에 대한 분양권으로서, 시행사인 ○○○○주식회사의 분양권 승계대장에 의하면, 청구외 이○○이 2003. 3. 29. 분양받아 2003. 4. 10. 청구인의 모(母) 신○○에게 양도하고, 신○○은 2005. 1. 6. 청구인에게 증여(승계)한 것으로 나타난다.

(2) 쟁점분양권아파트에 대한 등기부등본에 의하면, 동 아파트는 ○○○○주식회사가 2004. 12. 10. 보존 등기하였고, 청구인은 이를 2003. 3. 29. 매매를 등기원인으로 하여 2005. 2. 4. 소유권이전등기하고 있다.

(3) 청구인의 증여세 신고서(2005. 3. 24.)에 의하면, 청구인은 쟁점분양권의 계약금 및 중도금 불입액 82,530,000원을 증여가액으로, 쟁점보증금 50,000,000원을 부담부 채무로 하여 증여세를 신고하였고, 쟁점분양권 증여계약서(2005. 1. 6.)에는 청구인이 쟁점보증금을 부담부 채무로 승계하는 것으로 약정하고 있다.

(4) 청구인이 증여세 신고당시 제출한 부동산임대차계약서(2004. 12. 4.)에는 중개인 입회없이 계약당사자가 임대인은 신○○(증여인), 임차인은 이○○이고, 전세보증금은 50,000천원으로 하되 계약금 5,000천원은 계약시, 잔금 45,000천원은 2004. 12. 21. 지급하기로 하고 잔금지급일(2004. 12. 21.)에 부동산을 명도하기로 약정하고 있는 바, 일반적으로 주택임대차 계약은 중개인의 입회하에 이루어지는 것이 관행이고, 임차인이 2005. 2. 21. 잔금을 지급하고 동시에 쟁점분양권아파트에 입주한 사실로 보아 동 계약서의 신빙성은 결여된 것으로 보여진다.

(5) 처분청이 심리자료로 제출한 쟁점분양권아파트의 전세계약서(2005. 2. 4.)는 조사당시 공인중개사 강○이 제출한 것으로서, 계약당사자가 임대인은 박○○(청구인), 임차인은 이○○, 중개사는 강○(○○○○○ 공인중개사)이고, 전세보증금은 50,000천원으로 하되 계약금 5,000천원은 계약시, 잔금 45,000천원은 2005. 2. 21.에 각각 지급하며, 임대기간은: 2005. 2. 21.~2007. 2. 20.(2년간)로 약정하고 있고, 임차인 이○○은 잔금지급일(2005. 5. 21.)에 쟁점분양권아파트에 전입하여 계속 거주하고 있는 것으로 주민등록초본자료에 의하여 알 수 있다.

(6) 청구인은 쟁점분양권 증여당시 임차인의 쟁점보증금을 채무인수하기로 증여 계약하였고, 쟁점분양권아파트 전세계약은 2004. 12. 4. 증여자와 임차인(이○○)간에 이루어졌으나, 아파트 명의자가 청구인으로 변경되었기 때문에 청구인을 임대인으로 하여 전세계약서를 재작성 하였는바, 처분청이 재작성된 전세계약서를 근거로 쟁점보증금을 승계받은 부담부 채무로 인정하지 않는 것은 부당하다는 주장이다.

(7) 청구인이 제출한 입증자료를 보면, 아파트 전세계약서는 공인중개사 강○이 처분청에 제출한 쟁점분양권아파트의 전세계약서(2005. 2. 4.)와 동일함에도 불구하고, 그 계약일자를 2004. 12. 4.로 임의 수정하고 있고, 임대인이 청구인으로 기재된 것을 임의 삭제하고 있다. 또한, 쟁점보증금 수령에 관한 증빙으로 제출한 계약금 영수증(2004. 12. 4.)은 증여자 신○○이 2004. 12. 4. 5백만 원을 전세계약금으로 영수한 것으로 기재되어 있고, 신○○(증여자) 명의의 예금계좌(○○ ○○○○○○-○○-○○○○○○ 외1)에는 2005. 2. 23. 잔금상당액 45,000천원이 입금되어 2006. 3. 6. 해지된 것으로 나타나고 있다.

(8) 위의 사실 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 직계존비속간의 부담부증여에 있어 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 사실이 상속세 및 증여세법시행령 제36조 의 규정에 의하여 입증되는 경우에는 동법 제47조 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 당해 채무액을 증여세과세가액에서 이를 공제하는 것이나(재재산 46014-22, 2002. 1. 24. 같은 뜻), 이 건의 경우, 청구인이 입증자료로 제출한 아파트 전세계약서는 증여자와 임차인간에 2004. 12. 4. 전세계약이 이루어졌다는 것을 입증하기 위하여 제출된 것인 바, 그 계약일자가 원래 2005. 2. 4. 임에도 정당한 이유없이 2004. 12. 4.로 수정된데다가, 임대인이 청구인으로 기재된 것을 삭제한 것으로 나타나고 있어 계약서의 신빙성이 결여된 것으로 보여지고, 쟁점보증금 수령증빙으로 제출한 계약금 영수증은 임차인 이○○이 서명한 것으로 되어 있는데, 이는 통상적으로 계약금이 계약당시 중개인 입회하에 수수되고, 영수증에 계약서상 임대인이 계약금 수령인으로서 도장을 날인하는 관례에 반하며, 잔금 상당액이 입금된 신○○ 명의의 계좌는 청구인이 잔금을 영수하여 신○○ 명의로 예금한 것으로 볼 수도 있어서 쟁점보증금을 승계하는 것으로 작성된 증여계약서만으로는 청구인이 쟁점보증금을 증여자로부터 인수한 진정한 부담부 채무로 인정하기는 어렵다 하겠다. 이에 반하여, 일반적으로 주택 임대차계약은 중개인 입회하에 임대차계약, 계약금 및 잔금 등의 수수, 영수증 교부 등이 이루어지고, 잔금 지급시 임차인이 입주하는 것이 상관례이며, 중개인이 제출한 쟁점분양권아파트 전세계약서(2005. 2. 4.)에는 임대인이 청구인이고, 동 계약서상의 잔금지급일에 임차인이 입주하고 있는 정황 등으로 보면, 청구인이 2005. 1. 6. 쟁점분양권아파트를 증여받아 2005. 2. 4. 소유권이전등기한 후 임대 계약한 것으로 봄이 타당하다. 따라서 처분청이 쟁점보증금을 부담부 채무에 해당하지 않는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.