투기지역 아파트의 부담부증여시 양도차익을 기준시가로 산정할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2006.7.13 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 16,338,080원의 환급을 구하는 경정청구를 거부한 처분은 쟁점아파트의 부담부증여에 해당하는 양도가액은 240,000,000원으로 하고, 취득가액은 77,760,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 1988.10.30 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 취득하였다가 2006.1.16 동 아파트의 전세보증금 240,000천원을 승계시키는 조건으로 그의 자(子)인 강○○ 및 자부(子婦)인 김○○에게 부담부증여하고 2006.3.31 부담부증여에 대한 양도가액을 240,000천원으로 하고 부담부증여에 상당하는 취득가액은 취득시점의 기준시가 136,000천원에 양도당시의 기준시가로 산정한 부담부증여비율(200/490.5)을 곱하여 66,544,342원으로 산정한 후 2006년 귀속 양도소득세 35,879,870원을 신고 ․ 납부하였다. 청구인은 2006.4.14 쟁점아파트의 양도당시 매매사례가액으로 산정한 부담부증여비율(240/750)을 양도 및 취득당시의 기준시가에 곱하여 양도가액을 156,960,000원으로, 취득가액을 43,520,000원으로 산정한 후 기 납부한 양도소득세중 16,338,080원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다. 처분청은 투기지역에 소재하는 부동산을 부담부증여하는 경우의 양도차익 계산은 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의하는 것이라는 사유로 2006.6.1 청구인의 경정청구를 거부통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.13 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부담부증여는 실지 양도거래가 아니라 세법의 규정에 의하여 “양도로 본다”라고 정의하여 실제 증여를 원인으로 하는 소유권이전 등기이지만 채무부담액만큼 양도로 의제하는 것일 뿐 전체 거래대금을 주고 받으면서 실지거래를 한 것이 아니며, 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분을 사실상 유상이전되었다고 보는 것으로서 청구인이 쟁점아파트를 부담부증여한 경우 당연히 실지거래가액 자체가 존재하지 아니하므로 마땅히 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다. 설사, 부담부증여에 의한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 것이 타당하다고 하더라도 취득가액은 양도당시의 매매사례가액으로 산정한 부담부증여비율을 실지취득가액 243,000천원에 곱하여 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 투기지역으로 지정된 지역내의 아파트로서 투기지역으로 지정된 부동산을 양도하는 경우 그 양도가액 및 취득가액은 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의거 모두 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이 원칙이며, 또한 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무부분만 양도소득세 과세대상인 유상이전에 해당되어 당해 채무액을 실지양도가액으로 봄이 타당하며, 따라서 부담부증여시 양도당시의 양도가액 산정을 위한 “당해재산의 가액”은 소득세법 제96조 의 규정에 의한 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하는 것이어서 부담부 증여시 그 양도차익을 기준시가로 산정하여야 한다는 청구주장은 부당하다.

• 가. 쟁 점 투기지역에 소재한 쟁점아파트를 부담부증여한 경우, 그 양도차익을 기준시가로 산정할 수 있는지 여부 및 부담부증여액(양도가액)에 상당하는 취득가액 산정방법이 적정한지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) 쟁점아파트의 취득 및 증여와 관련된 사실관계를 살펴보면, 청구인은 1998.10.30 쟁점아파트를 243,000천원에 취득하였다가 2006.1.6 동 아파트를 아들인 강○○및 며느리인 김○○에게 동 아파트의 전세보증금 240,000천원을 승계시키는 조건으로 부담부증여한 후, 아래 표<1>과 같이 2006.3.31 쟁점아파트의 부담부증여 부분에 대한 양도소득세 신고시 양도가액은 부담부증여액인 240,000천원으로 하고 부담부증여액에 상당하는 취득가액의 계산은 부담부증여액이 쟁점아파트의 증여(양도)시점의 기준시가에서 차지하는 비율로 계산된 부담부증여비율(240/490.5)을 취득당시의 기준시가인 136,000천원에 곱하여 66,544천원으로 산정하였다가, 2006.4.14 경정청구를 하면서 부담부증여액에 상당하는 양도가액 및 취득가액은 증여(양도)시점의 매매사례가액으로 산정한 부담부증여비율(240/750)을 양도 및 취득당시의 기준시가에 곱하여 각각 156,960천원 및 43,520천원으로 산정한 사실에 대하여는 다툼이 없다. <표1> 쟁점아파트의 부담부증여에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 (단위:천원) 구분 양도가액 계산 취득가액 계산 기준시가 부담부 증여액 부담부 증여비율 양도가액 기준시가 부담부 증여비율 취득가액 매매사례 실가 당초신고 490,500 240,000 240/490.5 240,000 136,000 240/490.5 66,544

• - 경정청구 490,000 240,000 240/750 156,960 136,000 240/750 43,520 (750,000) (243,000) (나) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 청구인이 쟁점아파트를 취득하여 1998.10.30 소유권이전등기하였다가 2006.1.16 강○○ 및 김○○에게 각 1/2지분씩 증여등기한 사실이 확인되고, 국세청장은 쟁점아파트에 대한 기준시가를 1998.7.1 136,000천원, 2005.5.2 490,500천원으로 고시한 사실이 그 조회내역에 의하여 확인된다. (다) 쟁점아파트의 임대차계약서에 의하면 청구인이 2003.4.3 동 아파트를 임대보증금 240,000천원에 최○○에게 임대하였고, 2005.5.20 그 임대기간을 1년간 연장한 사실이 나타나고, 이 건의 부담부증여계약서에 의하면, 청구인 소유의 쟁점아파트를 강○○ 및 김○○에게 각각 1/2씩 증여할 것을 확약하고, 수증자는 동 부동산에 존재하는 임대보증금 240,000천원을 자신이 증여받은 지분만큼 부담하는 조건으로 증여계약을 체결한 사실이 나타난다. (라) 쟁점아파트를 증여받은 수증자의 증여세신고서에 의하면, 청구인의 자 ○○○ 및 자부 김○○이 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액인 750,000천원으로 평가한 후 부담부증여에 해당하는 채무액 240,000천원을 차감한 510,000천원을 증여세과세가액으로 계산하고, 이중 1/2지분에 대하여 2006.4.16 증여세 합계 4,776,030원을 신고한 사실이 확인된다. (마) 쟁점아파트의 취득시 매매계약서에 의하면, 청구인이 1998.9.21 이○○으로부터 쟁점아파트를 매매대금 243,000천원에 취득하는 매매계약을 체결하면서 그 특약사항에 전세보증금 120,000천원을 대체하기로 한 사실이 나타나고, 동 아파트의 거래금액이 243,000천원인 사실을 전 소유자 이○○이 인감증명을 첨부하여 확인하고 있으며, ○○지가 발표한 쟁점아파트 취득시점인 1998년 9월의 가격변동내역이 아래 <표2>와 같이 매매 하한가 240,000천원, 매매 상한가 260,000천원으로 나타나는 점으로 볼 때 쟁점아파트의 실지취득가액이 243,000천원이라는 청구주장은 신빙성이 있다고 할 것이다. <표2> 쟁점아파트에 대한 가격변동 내역 (단위:만원) 가격시점 매매 하한가 매매 상한가 비고 1998년 1원 26,000 29,000 연초 1998년 9월 24,000 26,000 계약체결시 1998년 10월 24,000 25,500 잔금청산시 1998년 12월 25,500 26,000 연말

(2) 판단 (가) 소득세법 제88조 제1항 후단에 의하면 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다고 규정하고 있고, 동법 시행령 제159조는 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한가액으로 한다고 규정하고 있다. 그러므로 자산을 부담부증여한 경우에 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액과 취득가액은 ‘증여 또는 취득 당시의 당해 자산의 가액 × (채무액/증여가액)’ 에 의하여 양도가액과 취득가액을 산정하면 될 것이다. (나) 한편, 상속세및증여세법에 의하면 증여가액을 산정함에 있어 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따라 평가하는 것이 원칙이고, 이 때 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하도록 되어 있으며(상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제2항), 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것에는 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 뿐만 아니라 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 볼 수 있도록 규정되어 있고(상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제5항), 또한 소득세법에 의하면 이 건과 같이 투기지역에 소재하는 아파트를 양도한 경우 그 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하도록 규정되어 있으므로(소득세법 제96조 제1항 및 제97조 제1항), 부담부증여에 있어서 양도가액 및 취득가액 산정을 위한 부담부비율(채무액/증여가액)을 계산하기 위한 증여가액은 매매사례가액등 시가를 우선 적용하는 것이 관련법령의 올바른 해석이라고 판단된다(국심 2005서3795, 2006.6.29 같은 뜻임). (다) 따라서, 이 건의 경우 쟁점아파트는 투기지역에 소재하는 아파트로서 관련법령상 그 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는 것인 바, 부담부증여시 수증자가 인수한 채무액 상당액이 실지 양도가액이 되는 것이고, 그에 대응되는 취득가액은 증여(양도)당시의 채무액이 증여가액에서 차지하는 부담부증여비율을 실지취득가액에 곱하여 산정하여야 하는 것이므로 매매사례가액으로 산정한 부담부증여비율(240/750)을 양도 및 취득당시의 기준시가에 곱하여 양도가액 및 취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장은 잘못이라고 판단된다. 다만, 청구인은 당초 신고시 취득가액상당액을 취득당시의 기준시가 136,000천원에 기준시가로 산정한 부담부증여비율(240/490.5)을 곱하여 66,544천원으로 산정하였으나 앞에서 살펴본 바와 같이 매매사례가액으로 산정한 부담부증여비율(240/750)을 실지취득가액으로 확인되는 243,000천원에 곱하여 77,760천원으로 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 ․ 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.