조합원입주권을 양도하는 경우 그 시기를 관리처분계획인가일로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○동 ○○○호(이하 󰡒기존아파트󰡓라 한다)를 2001.9.27. 취득하여 거주하다가 2004.3.17. 기존아파트에 대한 재건축사업의 시행이 인가됨에 따라 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 󰡒쟁점입주권󰡓이라 한다)를 2005.6.9. 청구외 허○○에게 610,000,000원에 양도하고 1세대1주택 고가주택의 양도에 해당하는 것으로 하여 2005.8.9. 양도소득세 예정신고 ․ 납부하였다. 처분청은 기존아파트 재건축사업시행인가일 현재 청구인의 기존아파트 보유기간이 3년 미만이라 하여 쟁점입주권의 양도가 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2006.4.12. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 119,161,190원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 기존아파트의 보유기간을 계산함에 있어 사업시행인가일을 기준으로 하는 경우 2년 6개월로 3년에 미달하나, 기존아파트는 2005.9월에 철거되었고, 청구인은 사업시행인가일 이후에도 기존아파트에서 계속 거주하였음이 이사짐센타 견적서, 상하수도요금영수증 등에서 확인되므로 기존아파트를 3년 이상 보유한 것으로 보아 1세대1주택 양도소득세 비과세함이 타당하다.

(2) 구 주택건설촉진법 및 도시재개발법은 재건축, 재개발에 대하여 각각 재건축사업시행인가일과 관리처분계획인가일을 별도로 구분하던 것을 2003.7.1. 이후 도시및주거환경정비법을 정비하면서 사업시행절차가 동일하게 되었고, 2005.5.31.자로 개정된 소득세법시행령 제155조 제16항 은 재건축아파트를 입주권으로 보는 시기를 관리처분계획인가일로 통일하였으므로 이 건 기존아파트도 입주권으로 전환되는 시점을 관리처분계획인가일(2005.5.6.)로 하면 기존아파트의 보유기간이 3년 이상이 되므로 1세대1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 것으로 봄이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 기존아파트에서 2004.6.28.까지 3년 미만 거주하다 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○○○-○○○호(이하 󰡒새주소지아파트󰡓라 한다)로 전출하였음이 청구인의 주민등록표에서 확인되고, 청구인이 제시하는 새주소지아파트 임대차계약서에는 잔금청산일이 2004.9.27.로 기존아파트에서 3년 거주한 것으로 되어 있으나 계약서상에 중개인이 없고, 확정일자도 받은 사실이 없어 통상의 임대차계약서로는 보기 어려우며, 기존아파트의 전기료, 상수도요금영수증은 같은 단지 아파트 전체를 대상으로 납부된 것으로 청구인의 주거 여부와는 무관하므로 기존아파트에서 3년 이상 거주하지 않은 것으로 보았음은 정당하다. (2) 소득세법시행령 제155조 제16항 이 2005.5.31. 개정되면서 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업에 대하여 관리처분계획인가일로 통합하였으나 부칙에서 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용에 관하여는 동 규정의 개정에도 불구하고 종전규정을 적용하도록 하였으므로 사업시행인가일에 조합원입주권이 권리로 변환된 것으로 보았음은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 주택재건축사업 사업시행인가일 현재 3년 미만 보유하였으나 그 이후에도 거주하였음을 인정하여 주택 3년 보유요건을 충족한 것으로 볼 수 있는지 여부

(2) 주택재건축사업의 시행에 따라 2005.5.31. 이후 조합원입주권을 양도한 경우에는 부동산이 권리(조합원입주권)로 변환되는 시기를 관리처분계획인가일로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시…중략…에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.(단서 생략)

○ 소득세법시행령 제155조 (2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정된 것)【1세대 1주택의 특례】

⑯ 도시 및 주거환경정비법 에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다.

○ 소득세법시행령 제155조 (2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정된 것) 【1세대 1주택의 특례】

⑯ 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로본다.

○ 소득세법시행령 부칙(2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정된것)【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대 1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】

④ 이 영 시행전에 도시 및 주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대 1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점입주권을 양도하였던 2005.6.9. 당시에 다른 주택을 보유한 사실이 없고, 기존아파트를 2001.9.27. 취득한 후 사업시행인가일인 2004.3.17. 현재 기존아파트에서 2년 이상 거주하였으나 3년 이상 보유하지 않았다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 청구인은 사업시행인가일 이후에도 2004.9.27.까지 기존아파트에서 거주하여 3년 이상 보유요건도 충족하였으므로 쟁점입주권의 양도는 1세대 1주택 고가주택의 양도에 해당한다고 주장하고 있다. (나) 재건축사업은 구 주택건설촉진법 규정에 의하여 노후 ․ 불량한 주택의 소유자들이 재건축조합을 설립하여 노후 ․ 불량주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 사업으로 관리처분계획이 별도의 인가를 요하지 아니하므로 사업계획의 승인시 재개발사업에서의 필수적인 관리처분계획의 내용이 포함된다 할 것인 바, 재건축조합의 조합원이 재건축조합에 종전의 토지 및 건축물을 제공함으로써 사업계획승인에 따라 취득하게 되는 분양예정의 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리는 재건축사업이 시행됨에 따라 장차 사용검사필증교부일 다음날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하기까지는 종전의 토지 및 건축물로 보기 어려운 이상, 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 󰡒부동산을 취득할 수 있는 권리󰡓로 보아 그 양도차익을 계산할 수 밖에 없고, 이 경우 그 권리의 취득시기는 사업계획의 승인이 있은 때로 보아야 할 것이다(국심2003서843, 2003.6.11. 같은 뜻임) (다) 또한, 소득세법시행령 제155조 제16항 의 규정에서 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(구 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다고 규정하고 있으므로 재건축대상아파트의 경우 구 주택건설촉진법에 의한 사업계획의 승인일부터는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 것이 타당하다(국심2005서1717, 2006.1.20. 같은 뜻임). (라) 위 사실내용과 관련법령을 종합해 볼 때, 청구인은 사업계획승인일 현재 기존아파트를 3년 이상 보유한 사실이 없어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구인의 쟁점입주권 양도에 대하여 1세대 1주택의 특례가 인정되는 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우에 해당하지 않는 것으로 보았음은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 소득세법시행령 제155조 제16항 에서 도시및주거환경정비법에 의하여 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에 2005.5.31. 이전에는 주택재개발사업은 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업은 사업시행인가일을 기준으로 부동산이 권리로 변환된 것으로 보아 1세대 1주택 특례규정을 적용하도록 하였으나 2005.5.31. 개정 규정은 주택재개발사업과 주택재건축사업 모두 관리처분계획인가일을 기준으로 부동산이 권리로 변환되는 것으로 통일하였으므로 2005.5.31. 이후에 양도된 쟁점입주권도 관리처분계획인가일을 기준으로 기존주택이 권리로 변환된 것으로 보아 1세대 1주택 특례규정을 적용할 것을 주장하고 있다. (나) 그러나, 2005.5.31. 대통령령 제18850호로 개정된 소득세법시행령 부칙 제4항에서 개정규정이 시행되기 전에 도시및주거환경정비법에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대 1주택 특례적용에 관하여는 제155조 개정규정에 불구하고 종전규정에 의하도록 경과조치를 두고 있으므로 소득세법시행령 제155조 1세대 1주택 특례적용에 관하여는 종전규정과 같이 사업시행인가일을 기준으로 부동산이 권리로 변환되는 것으로 보아야 할 것이다. (다) 따라서, 청구인은 사업시행인가일 현재 기존주택을 3년 이상 보유한 사실이 없고, 사업시행인가일 이후 2004.9.27.까지 기존아파트에서 거주한 사실도 없으므로 쟁점입주권의 양도는 1세대 1주택 특례적용 대상에는 해당되니 않는다고 할 것이므로 처분청이 청구인의 쟁점입주권 양도에 대하여 1세대1주택 양도소득세 비과세대상으로 보지 않은 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.