장부가액을 실거래가액으로 보아 결정한 처분의 당부.

심판청구를 기각합니다.

청구인과 이○○(이하 󰡒청구인들󰡓이라 한다)은 1987.6.17. 김○○외 1인으로부터 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○번지 대지 513.5㎡(이하 󰡒쟁점토지󰡓라 한다)의 1/2 지분을 각각 취득하고 1989.4.20. 위 지상 상가건물 1,303.18㎡(이하 󰡒쟁점건물󰡓이라 하고 쟁점토지와 함께 󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)를 신축하여 임대하다가 2004.3.30. 청구외 김○○에게 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 93억원, 취득가액은 환산가액인 4,035,289,535원으로 하여 처분청에 2004.4.30. 자산양도차익 예정신고를 하였다.

○○지방국세청장은 쟁점부동산 양도에 대한 세무조사를 하여 쟁점토지의 장부가액 197,200천원, 쟁점건물의 장부가액 373,212,068원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보고 양도가액은 청구인이 신고한 가액인 93억원으로 보아 그 과세자료를 처분청에 통보하였으며 처분청은 2006.4.7. 청구인들에게 2004년 귀속 양도소득세 1,023,565,950원(박○○: 511,786,470원, 이○○ 511,779,480원)을 각각 경정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2006.6.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인들은 1987.6.17. 쟁점부동산소재지의 구건물과 쟁점토지를 취득하고 1987년 4월경 ○○○○주식회사(이하 󰡒청구외법인󰡓이라 한다)를 시공사로 하여 쟁점건물을 신축하고 임대사업을 하였는 바, 그 취득시점이 지금으로부터 15~17년 전으로 매매계약서와 관련 증빙서류의 보관이 어려웠고, 오랜 세월이 경과함에 따라 모든 증빙서류가 훼손되어 실지취득가액을 확인할 수 없을 뿐만 아니라, 처분청이 결정한 취득가액중 건축설계비 30백만원과 추가공사비 23백만원 등 신축비용에 포함되어야 할 비용이 누락되었으며, 처분청은 취득가액 계산시 확실한 증빙서류에 의하지 아니하고 단순히 매도인의 기억에 의존한 진술에 의하여 쟁점토지의 가액을 산정하고, 시공사의 골조공사 원가만을 신축비용으로 하여 양도차익을 산정하는 것은 부당하다, 따라서 취득원가 중 건축설계비와 추가공사비용 등 취득비용의 많은 부분을 차지하는 비용이 누락되었으므로 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 청구인이 당초 신고한 환산가액에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산에 대한 부동산임대를 목적으로 토지취득일 이후인 1988.2.1. 사업자등록을 하였으며, 이후 종합소득세 신고시 쟁점부동산의 실제 취득가액인 197,200천원을 재무제표(대차대조표)에 계상하여 결산보고한 사실이 있어 계산근거를 소명토록 하였으나 계산근거와 납득할만한 이유를 설명하지 못하는 등 취득한 지 오래 경과되었다는 이유만으로 취득관련 증빙을 제시하지 아니함에 따라 처분청은 쟁점토지의 실지취득가액을 양도자인 황○○으로부터 직접 확인받았는 바, 그 확인가액이 청구인들이 재무제표에 계상한 장부가액과 동일하므로 그 가액을 실지거래가액으로 보아야 한다. 또한 쟁점건물에 대한 취득가액에 대해 살펴보면, 처분청에서 청구인들이 재무제표에 계상한 장부가액 640,329,365원에 대해 계산근거를 소명하도록 하였으나 청구인들은 조사당시에는 관련 증빙을 제시하지 못하고, 결정전 통지 후에 실제 상가신축과는 직접 관련이 없는 ○○○○○연구소에서 2005.11.28. 소급작성한 소견서만을 제출하고 있는 점 등으로 볼 때, 취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산가액에 의하여 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다. 따라서 청구인들이 종합소득세 신고시 재무제표에 계상한 장부가액을 취득당시 실지거래가액으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인들이 쟁점부동산(쟁점토지, 쟁점건물)의 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 신고하였으나, 처분청이 장부가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓 이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999.12.28. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1999.12.28. 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률 보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 보유수 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.18. 개정)

② 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29.개정) (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (1999.12.28. 개정)
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (1999.12.28. 개정) (3) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999.12.31. 신설)

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ___________________________ 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○지방국세청장은 쟁점부동산 양도에 대한 세무조사를 실시하여 장부상 취득가액(쟁점토지 197,200천원, 쟁점건물 373,212,068원)을 실지취득가액으로 보고 양도가액은 청구인이 신고한 93억원을 양도가액으로 보아 그 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 위 과세자료를 근거로 이 건 양도소득세를 과세하였다. 청구인들은 취득원가 중 건축설계비와 추가공사비용 등 취득비용의 대부분이 누락되었으므로 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 청구인이 당초 신고한 환산가액을 취득가액으로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(2) ○○지방국세청장의 조사종결복명서에 의하면, 조사공무원이 쟁점부동산 취득당시부터 인근지역에서 영업을 해 온 부동산중개사 및 토지 소유자 등에게 취득당시 평당 시세를 탐문하여 조사한 바, (가) 당시 인근지역의 토지가 평당 1,200천원~1,300천원에 거래된 사실이 확인되고 동 금액은 종합소득세 신고시 장부상에 계상된 가액과 유사함에 따라 쟁점사업장의 재무제표에 계상된 쟁점토지의 장부가액 197백만원(평당 1,200천원)은 취득당시의 실지거래가액임을 알 수 있고, 양도인을 상대로 확인한 바, 쟁점토지는 1983년 3월경 김○○, 황○○이 공동으로 취득한 토지로서 김○○(황○○의 어머니)은 조사일 현재 사망하였으며, 황○○은 ○○은행에 근무하고 있는 자로서 1987년 6월 동 부동산을 양도하고 어머니 김○○과 함께 부동산중개사무소에서 잔금수령한 사실을 확인하였고, 매매계약서는 어머니가 보관하였던 관계로 제출하지 못하였으나 평당 120만원 정도에 거래되었음을 확인하고 있다. (나) 또한 건물 취득가액에 대해 조사한 바, 청구인들은 1988.2.1. 부동산임대 목적으로 사업자등록증을 교부받고 1989.3.20. 쟁점건물을 신축하여 1989.4.20.부터 사업장으로 사용하면서 실제 신축비용과 자본적지출액 합계인 640백만원을 재무제표에 취득가액으로 계상하여 종합소득세를 신고하였으며 양도일인 2004.3.30.까지 영업을 하였고, 쟁점건물에 대하여 장부상 아래와 같이 감가상각을 계상한 사실이 확인된다. 〈 장부가액 계상 내역 〉 (단위:백만원) 구분 취득가액 (장부가액) 감가상각비 잔존가액 비고 건물 640 267 373 (다) 쟁점부동산 소재지는 2004.2.26. 부동산가격 급등지역으로 지정고시되었고 청구인들은 양도가액은 실지거래가액 93억원, 취득가액은 양도당시 실거래가액을 기준시가로 환산한 가액인 4,035백만원으로 하여 아래와 같이 양도소득세를 신고하였으며 양도가액이 93억원인 사실에 대하여는 청구인들과 처분청간에 다툼이 없다. 〈 양도재산 신고내역 〉 (단위: 백만원) 소 재 지 지목 면적(㎡) 취 득 양 도 일 자 가 액 일 자 가 액 계 4,035 9,300

○○구

○○동

○○○-○○ 토지 513.5 1987.6.17. 3,457 2004.3.30. 8,378 상가 1,303.2 1989.4.20. 578 2004.3.30. 922 (라) 청구인들은 쟁점건물 신축과 관련하여 공사기간은 1988.2.10.~1989.3.20., 공사수입금액은 530백만원으로 하여 청구외법인과 공사계약을 체결한 사실이 청구외법인의 결산보고서(공사실적내역) 및 감사보고서(건설회사의 기타 주석사항)에 의하여 확인되고, 준공 후 하자공사 및 변경설계에 의한 추가공사는 없었음이 청구외법인의 대표자 황○○의 확인서에 의해 확인된다.

(3) 청구인들은 쟁점건물에 대한 건축설계비 47,048,310원 및 추가공사도급금액 23,475천원이 취득가액 계산시 누락되었으므로 취득가액을 환산결정하여야 한다고 주장하면서 건축설계비 계산서 및 추가공사도급계약서를 제출하고 있으나, 청구외법인의 확인서 내역과 같이 동 법인이 추가로 공사한 사실이 없었을 뿐만 아니라, 증빙에 의하여도 확인되지 아니하므로 청구인들의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

(4) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 쟁점부동산의 취득가액이 장부상 확인되고 그 가액이 당시 거래자 등에 의하여 확인됨에도 청구인들은 그 취득가액이 불분명하다고 주장만 할 뿐, 그 가액이 실지거래가액이 아님을 입증할 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있는 점 등으로 보아 청구인들의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 장부 등에 의하여 확인된 실지 취득가액 및 양도가액에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.