부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2003.11.11 장○○으로부터 교환거래로 취득한 ◯◯도 ◯◯군 ◯◯읍 ◯◯리 374-5, 347-6, 310-3 소재 토지 및 그 지상 여관건물 (이하“쟁점부동산”이라 한다)을 2005.7.15 윤○○에게 양도하고, 2005.9.30 처분청에 실지거래가액으로 양도소득세를 예정 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 취득(교환)당시 개관적으로 평가된 가액이 없어 취득가액이 불명하고, 양도시 매매계약서상 양도가액도 확인되지 않는다고 보아 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하여, 2006.5.4 청구인에게 2005년도 귀속 양도소득세 50,012,510원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 2003.11.11 장 ◯◯으로부터 972백만원에 교환거래로 취득 한 것이 ○○합동법률사무소에서 작성한 인증서에서 확인되고, 2005.7.15 830백만원에 윤 ◯◯ 에게 양도하였음이 매매계약서에 의하여 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득계약서상 청구인 소유의 ◯◯시 ◯◯구 35-61소재 주택 2채 및 이에 대한 은행대출금 60백만원 채무를 전 소유자인 장 ◯◯ 소유의 쟁점부동산 및 이에 대한 은행대출금 500백만원, 임차보증금 200백만원 채무와 상호 교환하는 것으로 기재되어 있으나, 이는 임의적으로 평가하여 작성한 것이므로 실지거래가액으로 인정할 수 없다. 양도계약서도 검인계약서로서 실지거래가액을 확인할 수 없으며, 2005.7.14 윤○○이 대출 신청한 서류에는 감정가액이 950백만원으로 나타나고 있어 청구인이 양도하였다는 가액과 차이가 있으므로 이를 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 대신 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 적법하다.

가, 쟁점 청구인이 (교환거래로 취득한) 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액으로 신고한 것을 처분청이 부인하고 기준시가를 적용  과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정  경정및 통지】 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.  납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.  납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.  납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.  제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액  매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.  납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

(2) 동법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부  매매계약서  영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부  매매계약서  영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 예정신고서 및 처분청의 조사종결복명서에 의하면, 2005.9.30 청구인은 쟁점부동산 양도에 관하여 취득가액은 972,000천원, 양도가액은 830,000천원, 양도소득금액은 △169,550천원으로 하여 양도소득과세표준을 예정신고 하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액 및 취득가액 모두 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 보아, 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 사실이 확인된다.

(2) ○○합동법률사무소의 공증인증서에 의하면, 청구인은 2003.11.11 장○○에게 청구인 소유 ○○시 ○○구 ○○동 소재 주택을 주고, 장 ○○ 으로부터 쟁점부동산을 받기로 하되, 각 부동산에 설정된 대출금을 양수인이 상호 승계하기로 부동산 교환계약을 체결한 사실이 확인되다. 그러나 부동산의 객관적인 교환가액 및 평가내역은 기재되어 있지 아니하고, 청구인은 다만 거래상대방인 장 ○○ 명의의 거래사실 확인서 (당시의 매매총액이 972,000천원이라는 내용으로 작성됨)만을 제출하고 있다.

(3) 부동산매매계약서 및 거래사실 확인서에 의하면, 청구인은 2005.6.15 윤○○에게 쟁점부동산을 830,000천원에 양도한 것으로 기재되어있고 윤 ○○은 위 가액을 양도가액으로 확인하고 있다.

(4) 부동산등기부등본에 의하면, 청구인은 2004.7.8 근저당권자 주식회사 ○○상호저축은행, 채권최고액 845,000천원의 근저당권을 설정한 사실이 있으며, 윤 ○○이 쟁점부동산을 담보로 대출받을 당시 작성된 감정평가서에 의하면, 쟁점부동산의 감정평가액은 950,000천원이고, 가용담보가액은 90,471천원인 것으로 확인된다.

(5) 청구인은 실지거래가액이 확인됨에도 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(6) 살피건대, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 당해 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 1999.11.26 선고 98두 19841 판결) 그러나, 이 건의 경우 당초 법률사무소 인증서로는 총 매매(취득)가액이 확인되지 아니하고, 그 후에 작성된 사실확인서만을 근거로 취득가액을 972,000천원(취득 물건에 대한 시가감정을 실시한 사실이 없고, 전 소유자 장 ○○도 위 가액을 기초로 양도소득세를 부담한 사실이 확인되지 않음)으로 인정하기에는 부족하며, 쟁점부동산에 관하여 설정된 근저당권 채권최고액이 845,000천원이고, 감정평가액이 950,000천원임에 비추어 감정평가액보다 120,000천원이나 적은 830,000천원을 실제 양도가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 청구인이 쟁점부동산의 양도에 관하여 신고한 취득  양도가액에 대하여 이를 확인할 수 있는 증빙이 미비된 것으로 보아 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제167조 제1항의 규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 산정  과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.