매매사례가액에 의한 증여재산 평가

○○세무서장이 2006.6.18. 청구인에게 한 2005년도분 증여세 215,578,000원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○구 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 부친인 금○○으로부터 2005.8.19.증여받고, 쟁점아파트의 증여가액을 국세청장이 고시한 기준시가인 640,000,000원으로 하여 2005.10.25. 증여세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점아파트와 동일단지내 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하“비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 1,250,000,000원(2005.7.15. 거래분)을 쟁점아파트의 증여가액으로 하여 2006.6.15 청구인에게 2005년도분 증여세 215,578,130원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.12 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 증여재산의 평가원칙을 규정한 상속세 및 증여세법 제60조 에 의하면, 당해 재산의 평가기간내에 매매실례가 있는 경우 그 가액을 당해 재산의 증여가액으로 평가한다는 것일 뿐, 다른 재산의 매매사례가액을 당해 재산의 평가기준으로 삼도록 규정하거나 위임하지 않았음에도 다른 재산의 매매사례액으로 당해 재산의 시가를 평가토록 한 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 은 위임근거가 없는 위헌조문이고, 동 조문을 적용하여 과세한 이 건 처분은 위법하다. 또한, 동법시행령 제49조 제2항에 의하면, 평가기준일 전후 3월 이내의 매매사례가액을 시가로 삼아야 함에도 평가기준일 이전 3월 이내의 매매사례가액을 시가로 본 것은 관련법령을 자의적으로 적용한 것이고, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적, 위치, 국세청기준시가 등에서 많은 차이가 남에도 불구하고 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가(증여가액)로 보아 과세한 것은 부당하다. 따라서 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 같은 법 제61조 제1항 및 제3항에 의한 보충적평가방법에 따라 국세청장이 고시한 기준시가로 쟁점아파트의 증여가액을 산정하여 증여세를 신고한 것은 정당하므로 이 건 부과처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 비교대상아파트는 쟁점아파트와 가장 근접한 곳에 위치하고 있어 동일성과 유사성이 충족되고, 대지지분도 쟁점아파트보다 작아 가격면에서 청구인에게 유리한 것으로 판단되므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여가액으로 하여 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트와 같은 단지내 위치한 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여가액으로 하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”)이라 한다.) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다.)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지: 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가 (이하 “개별공시지가”라 한다.). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2.건물: 건물의 신축가격.구조.용도.위치.신축연도 등을 참작하여 내년 1회 이상 국세청장이 산정, 고시하는 가액 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용, 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 6월 증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다.) 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다.) 또는 공매(이하이 항에서 “매매” 등이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태. 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하여, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 1.제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2.제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 3.제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 부친인 금○○으로부터 2005.8.19. 증여받고, 쟁점아파트의 증여가액을 국세청장이 고시한 기준시가인 640,000,000원으로 하여 2005.10.25. 증여세 신고를 한 사실이 증여세 신고서에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지내 소재한 비교대상아파트의 매매사례가액(1,250,000,000원 2005.7.15. 거래분)을 쟁점아파트의 증여가액으로 하여 2006.6.15. 청구인에게 2005년도분 증여세 215,578,130원을 경정고지한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 비교대상아파트는 쟁점아파트와 면적, 위치, 국세청 기준시가 등에서 많은 차이가 남에도 불구하고 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가(증여가액)로 보아 과세한 것은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(4) 쟁점아파트는 비교대상아파트와 같은 단지내 위치하고 있고, 향방, 평형은 동일하나 아래와 같은 차이점이 있음을 등기부등분, 국세청의 전산자료(기준시가조회서) 등을 통해 알 수 있는 바, 특히, 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 건물면적은 더 크지만, 대지면적은 오히려 작고, 기준시가는 더 높게 고시되어 있다. 〈표1〉 쟁점아파트와 비교대상아파트의 비교 구 분 쟁점아파트 비교대상아파트 준공연도 1975.5.9 1975.12.8 향 방 남 향 남 향 층 수 1층(○○동 ○○호) 4층(○○동 ○○호) 면 적 건물 106.26㎡ 대지 97.62㎡ 건물 112.86㎡ 대지 93.56㎡ 기준시가 (국세청장 고시가액) 2004.4.30기준 646,000천원 2004.4.30기준 680,000천원 2005.5.2기준 640,000천원 2005.5.2기준 646,000천원

(5) 한편, 쟁점아파트와 같은 단지내 위치한 동일평형의 아파트의 매매사례가액은 〈표2〉와 같고, 시세는 〈표3〉과 같다. 〈표2〉 쟁점아파트와 동일평형 아파트의 매매사례가액 (단위: 백만원) 동호수 양도일 계약일자 신고가액 신축연도 대지지분

○○-○○ 2005.7.15 2005.5.28 1,250 1975 93.56㎡

○○-○○ 2005.8.1 2005.7.22 1,200 1973 103.22㎡

○○-○○ 2005.8.10 2005.6.27 1,300 1975 101.31㎡

○○-○○ 2005.8.31 2005.6.20 1,370 1978 90.24㎡

○○-○○ 2005.9.5 2005.6.23 1,370 1973 105.64㎡ 매매사례가액은 세무서에 신고된 가액임 〈표3〉 쟁점아파트와 동일평형 아파트의 시세 (단위: 백만원) 조사일자 국민은행 부동산뱅크 국세통합전산망 매매가 실거래가 매매가 매매가 2005.5.19 900~1,025 975 960~1,200 850~1,000 2005.6.19 1,080~1,275 1,175 1,100~1,300 950~1,100 2005.7.19 1,175~1,350 1,250 1,050~1,290 1,100~1,330 2005.8.19 1,125~1,295 1,195 1,050~1,290 1,140~1,330 2005.9.19 1,100~1,250 1,175 1,030~1,240 1,130~1,300 2005.10.19 1,040~1,215 1,215 980~1,190 1,100~1,200 2005.11.19 1,065~1,250 1,150 1,025~1,260 1,040~1,200 전세가격은 2005.8.19. 현재 260백만원 ~ 310백만원 수준임

(6) 처분청의 매매사례가액 조사서에 나타나는 조사내용은 아래와 같다. (가) ○○아파트는 1973~1975년에 준공된 5층 아파트로 전형적인 저밀도아파트로, 동간의 거리가 멀고 대지지분이 넓으며, 전세가격이 매매가액의 20~30%정도로 통상적인 50~60%보다 훨씬 밑돌고 있는 등 실거주목적보다는 투자목적으로 매매가 이루어지고 있다. (나) 쟁점아파트와 동일한 32평형 아파트의 시세는 위 (5)의 〈표3〉과 같다. (다) 쟁점아파트 단지는 한강변에 인접해있지만 아파트와 올림픽대로 접합부에 흙더미로 된 둔덕이 있어 한강조망권은 없고 오히려 소음으로 인해 생활의 불편이 있는 편이다. (라) 올림픽대로와 연접한 56동, 57동 107동 108동은 소음과 공해가 심하고 교통혼잡으로 인해 시세가 불리하게 작용하고 있는 반면, 쟁점아파트는 공원과 근접해 있어 시세가 유리하게 작용하고 있다. (마) 4층을 기준으로 2층, 3층이 로얄층에 해당되고 1층, 5층이 비슷한 시세를 형성하고 있으나, 엘리베이터가 없어 5층보다는 1층이 선호도가 높은 편이며, 로얄층과 다른 층과의 가격차이는 약 5,000만원 정도이다. (바) 현재 22평형 아파트는 재건축이 추진중이나 조합원과 상가측이 대지권 문제로 난항을 겪고 있으며, 쟁점아파트와 같은 32평형 아파트는 입주민 등의 반대로 재건축 진행상황이 없다.

(7) 살피건대, 처분청은 비교대상아파트가 쟁점아파트와 동일 내지 유사성이 있다고 보아 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 이 건 과세하였으나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점아파트 단지내 아파트는 순수한 주거목적이라기보다는 재건축을 예상한 투자목적으로 거래되고 있는 현실에 비추어 볼 때 매매사례가액은 개별성이 강한 것으로 보이고, 특히, 이 건의 경우 비교대상아파트는 쟁점아파트와 대지면적, 건물면적, 기준시가 등 여러 가지 면에서 차이를 보이고 있으므로 비교대상아파트의 매매사례가액은 전시 관련법령에서 규정하고 있는 시가로 볼 수 있는 “면적 ․ 위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액”에 해당하는 것으로 볼 수 없다 하겠다. 따라서 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다(국심2005서4079, 2006.5.12외 다수, 같은 뜻).

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.