청구인이 증여받은 아파트와 유사한 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2005.10.23. 청구인에게 한 2004.4.23. 증여분 증여세 11,936,400원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 2004.4.23. 부(父) 권○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(34평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 증여재산가액을 국세청이 고시한 기준시가 517,500,000원으로 하여 증여세를 신고 ․ 납부하였다. 처분청은 쟁점아파트에 대한 증여재산가액을 이 건 증여일 전후 3월 이내인 2004.2.11. 거래된 쟁점아파트와 같은 아파트 단지 내의 ○○동 ○○호 (이하 “매매사례 아파트”라 한다)의 매매사례가액 570,000,000원으로 평가하여 2005.10.23. 청구인에게 2004.4.23. 증여분 증여세 11,936,400원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.9. 이의신청을 거쳐 2006.6.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 매매사례 아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내에 있으나 위치 및 층수가 다르고, 국세청의 기준시가도 높음에도 불구하고 이를 쟁점아파트의 비교대상 아파트로 선정함은 잘못이며, 쟁점아파트의 증여가액을 증여당시의 시세와 비슷한 기준시가에 의하여 신고하였음에도 불구하고 증여 당시의 상황을 감안하지 아니한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 증여재산인 쟁점아파트는 ○○백화점 맞은편 ○○○단진 내의 아파트로, ○○○~○단지는 재개발이 진행중이며, ○○○단지 또한 재개발 기대감으로 층수와 위치에 관계없이 가격이 형성되어 있었다고 볼 수 있다. 매매사례 아파트는 쟁점아파트와 면적 및 용도가 동일하고 위치(같은 단지내)가 유사한 만큼, 동 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 기준시가로 신고한 쟁점아파트의 증여재산가액에 대하여 같은 단지내 다른 아파트의 매매사례가액을 적용한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 상속세 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부가되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가고 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이항 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시기로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점아파트에 대하여 청구인이 증여재산가액으로 평가한 국세청 기준시가(517,500,000원) 대신 증여일로부터 3개월 이내에 거래된 같은 단지내 다른 동 아파트(○○동 ○○호)의 매매사례가액(570,000,000원)으로 평가하여 증여세를 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 매매사례 아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내에 있으나 위치 및 층수가 다르고, 국세청의 기준시가도 높음에도 불구하고 이를 쟁점아파트의 비교대상 아파트로 선정함은 잘못이며, 쟁점아파트는 증여 당시 시세가 하락하고 있었고, 시세를 2003.12.31. 기준시가 517,000,000원으로 보면 증여일로부터 일주일 후 2004.3.30자로 고시한 기준시가 442,500,000원은 시세의 85%를 반영하고 있어서 증여일 현재의 쟁점아파트 시가를 517,500,000원으로 보아도 크게 잘못이 없음에도 다른 동 아파트의 매매사례가액에 의하여 과세함은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점아파트와 매매사례 아파트의 고시일자별 국세청 기준시가는 아래 표와 같다. 고시일자 매매사례 아파트 (

○○ 동

○○ 호) 쟁점아파트 (

○○ 동

○○ 호) 차액 2003.4.30 425,000천원 408,000천원 17,000천원 2003.12.31 525,000천원 517,500천원 7,500천원 2004.4.30 457,500천원 442,800천원 14,700천원 (나) 쟁점아파트 인근 ○○○부동산중개사무소에서 작성한 아파트 배치표에 의하면, 쟁점아파트(○○동)는 매매사례 아파트(○○동)보다 ○○지하철역과 ○○○○ 등 역세권 및 중심상가와의 거리가 상당히 떨어져 있는 반면, 매매사례 아파트는 위 역세권 등과의 거리가 가까울 뿐만 아니라 단지내 근린공원에 연접하여 있어서 쟁점아파트보다는 더 선호될 수 있어 보인다. (다) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 동법시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 동조 제5항에서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있다. (라) 살피건대, 일반적으로 아파트의 경우 같은 단지내 같은 평형이라도 위치(동) 및 층수에 따라 가격이 다르게 형성되는 것인 바, 이 건 매매사례 아파트는 위치상 쟁점아파트보다 ○○지하철역의 역세권에 연접하고 있고, 그 층수도 쟁점아파트(15층 중 14층)보다 수요자가 선호하는 8층이며, 고시된 국세청의 기준시가 역시 쟁점아파트보다 더 높게 나타나고 있는 점 등으로 볼 때, 비록 매매사례 아파트가 증여일 전후 3월이내 매매되었다고 하더라도 매매사례 아파트의 매매사례가액은 시가로 볼 수 있는 면적 ․ 위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액으로 볼 수 없다 하겠다(국심 2006서2562, 2006.9.26. 같은 뜻). 따라서, 처분청이 매매사례 아파트의 매매사례가액을 증여 당시 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 증여세의 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.