인근 아파트의 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부

ＯＯ세무서장이 2005.12.15. 청구인에게 한 2004.12.14. 증여분 증여세 60,296,500원의 부과처분은 ＯＯ시 ＯＯ구 ＯＯ1동 ＯＯ ＯＯ공원아파트ＯＯ동 ＯＯ호의 증여재산가액을 2004.11.16. 거래된 위 같은동 ＯＯ ＯＯ공원아파트 ＯＯ동 ＯＯ호의 매매사례가액 615,000,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.12.14. 어머니 박ＯＯ으로부터 ＯＯ시 ＯＯ구 ＯＯ 1동 ＯＯ ＯＯ공원아파트 ＯＯ동 ＯＯ호(이하“쟁점아파트”라 한다)를 증여받고 2004.12.3. 증여재산가액을 국세청장이 고시한 기준시가 420,000천원으로 하여 증여세를 신고 ‧ 납부하였다.
• 나. 이에 대하여 처분청은 쟁점아파트에 대한 증여재산가액을 이 건 증여일 전후 3월 이내인 2004.10.13. 거래된 쟁점아파트와 동일 아파트단지내의 ＯＯ동 ＯＯ호(이하 “매매사례 아파트” 라 한다)의 매매사례 가액 640,000천원으로 평가하여 2005.12.19. 청구인에게 2004년 12월 14일 증여분 증여세 60,296,500원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.3. 이의신청을 거쳐 2006.7.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 부동산은 개별특성이 다양하며, 특히 아파트의 시세는 로얄층, 조망권, 일조량, 매매주체의 자금상황, 매매시점의 완급, 대금수급시기, 임대여부, 임대차기간, 채권채무현황 등에 따라 천차만별인 현실에서 규격화된 동종제품의 매매사례가액을 적용하듯이 아파트에도 일률적으로 적용함은 세법을 확대해석한 것으로서 조세의 공평성을 크게 저해한 것인 바, 쟁점아파트는 저층인 3층인데 매매사례 아파트는 선호도가 높고 로얄층인 15층으로 동 아파트의 매매사례가액을 그대로 적용하는 것은 과세권의 남용이라 할 수 있으며, 이 건 과세근거조항인 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 은 과세요건은 법률로 정하여야 한다는 헌법 제59조의 과세요건법정주의에 반하는 위법한 규정이고, 법적안정성과 예측가능성이 없고, 과세권자가 자의적인 경정을 하는 과정에서 유사한 다른 재산의 기준이 없어 과세요건명확주의에 위배된 처분이므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.

(2) 또한, 청구인으로서는 최선의 증여세 신고의무를 이행하여 그 귀책사유가 없었으며, 상속세및증여세법 제78조 제1항 에 신고한 재산으로서 평가가액의 차이로 인한 부분에 대하여는 신고불성실가산세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있음에도 가산세를 부과함은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 (1) 상속세및증여세법 제60조 및 같은법 시행령 제49조에 의하여 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 유사매매사례가액을 조사한 바, 이 건 증여일로부터 3월 이내의 기간 중 가장 가까운 날에 거래된 매매사례 아파트의 매매사례가액을 적용하여 결정하였고, 인근 부동산중개업소 및 현장탐문 등에 따르면, 이 건 증여일 당시에는 6억원에서 매매가 이루어진 사실과 인터넷, 국세청 공동주택거래 시세도 유사한 사실이 확인되었으며, 쟁점아파트와 매매사례 아파트는 기준시가가 동일하고 같은 열, 같은 방향이며, 특히 쟁점아파트의 증여일 전날인 2004.10.13. 거래분을 적용한 것이므로 당초 처분은 정당하다.

(2) 또한, 청구인은 상속세및증여세법 제78조 제1항 의 규정에 따라 신고불성실가산세를 부과하지 아니하여야 함을 주장하나, 붙임 증여세결정결의서와 같이 신고불성실가산세는 부과하지 아니하였고, 납부불성실가산세만 부과한 것이므로 청구인의 주장은 이유없다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점아파트의 증여세과세가액을 인근 아파트의 매매사례가액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부

(2) 가산세 부과처분의 당부

• 나. 관련법령 Ｏ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ‧ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. Ｏ 제78조 【가산세 등】

① 세무서장등은 상속재산 또는 증여받은 재산에 대하여 제67조 또는 제68조에 규정된 신고기한 이내에 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고(이하 이 항에서 “미달신고”라 한다) 한 때에는 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 대하여 미달신고한 금액(다음 각호의 1에 해당하는 금액을 제외한 금액을 말한다)이 차지하는 비율을 상속세산출세액 또는 증여세산출세액과 제27조 또는 제57조의 규정에 의하여 가산하는 금액을 합한 금액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10(신고기한내 신고하지 아니하였거나 가공의 채무 ‧ 명의신탁 등 대통령령이 정하는 사유로 미달신고한 때에는 100분의 20)에 상당하는 금액을 각각 산출세액에 가산한다. 다만, 납부할 세액이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신고한 재산으로서 대통령령이 정하는 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 금액

② 세무서장 등은 제70조의 규정에 의하여 납부할 세액을 신고기한 이내에 납부하지 아니하였거나 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 의하여 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 세액(제71조 또는 제73조의 규정에 의하여 연부연납 또는 물납을 신청한 경우에는 그 연부연납 또는 물납이 허가되지 아니한 세액을 포함한다)에 자진납부일 또는 고지일까지의 기간과 금융기관이자율을 감안하여 대통령령이 정하는 율을 곱하여 산출한 금액을 산출세액에 가산한다. Ｏ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등 】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ‧ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매 ･ 감정 ･ 수용 ･ 경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적･ 위치 ･ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. Ｏ 제80조 【가산세 등】

③ 법 제78조 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 평가가액의 차이” 라 함은 법 제67조 또는 법 제68조에 규정된 상속세과세표준 신고기한 및 증여세과세표준 신고기한내에 신고한 상속재산 또는 증여재산에 대하여 법 제60조 제2항 ･ 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 과세표준을 결정함에 따라 과세표준에 미달한 가액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. 청구인은 증여받은 쟁점아파트는 저층인 3층인데 선호도가 높은 15층의 고층으로 로얄층인 매매사례 아파트의 매매실례가액을 쟁점 아파트의 시가로 적용하여 증여세를 과세한 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점아파트 및 매매사례 아파트 등의 증여일(매매일) 당시 국세청장이 고시한 기준시가 등은 아래 <표>와 같다. <표> 처분청의 인근아파트(동일평형) 매매사례가액 조사내역 (단위: 천원) 동･호수 평형 매매계약일 (증여일) 매매가액 기준시가 (2004.4.30.고시) 비고 00-00 32평형 (2004.10.14)

• 420,000 쟁점아파트 00-00 〃 2004.10.13 640,000 420,000 매매사례 아파트 00-00 〃 2004.11.16 615,000 442,500 제2매매사례아파트 *동 아파트는 최고층이 15층이고, 같은 방향(열)임 (나) 상속세및증여세법 제60조 에 의하면, 증여재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용 ･ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31 신설 개정된 같은법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적･ 위치 ･ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 이는 증여세에 대하여 포괄주의를 채택하면서 당해 재산과 면적 ･ 종류 ･ 용도 ･ 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 증여일 전후 3월 이내에 거래된 매매사례 아파트가 당해 증여아파트와 면적 ･ 위치 ･ 용도 및 종목이 동일하거나 유사하다면 동 아파트의 매매사례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다(국심2005서1400, 2005.7.4 같은 뜻임). (다) 이 건의 경우, 처분청이 쟁점아파트의 증여일(2004.10.14.)로부터 3월 이내인 2004.10.13. 거래된 매매사례 아파트의 매매사례가액(640,000천원)을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 과세하였는 바, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 동, 같은 방향이고 면적도 동일하여 일응 쟁점아파트와 면적 ･ 위치･ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되는 것으로 보인다. 그러나, 처분청이 매매사례아파트와 같이 매매사례가액을 조사한 쟁점아파트와 같은 동 ＯＯ동 ＯＯ 호(위 표 참조, 이하 “제2매매사례아파트”라 한다)도 이 건 증여일로부터 3월 이내인 2004.11.16. 거래된 것으로 15층인 매매사례아파트보다 쟁점아파트(3층)와 가까운 층인 5층에 위치하고 있고, 매매사례가액도 매매사례아파트(640,000천원)에 비하여 25,000천원이 더 낮은 615,000천원으로, 일반적으로 아파트는 저층이 고층에 비하여 상대적으로 선호도가 낮으므로 쟁점아파트와 그 재산적 가치도 매매사례아파트보다 더 유사한 것으로 보여지는 점등으로 볼 때 제2매매사례아파트의 매매사례가액이 매매사례아파트의 매매사례가액에 비하여 보다 더 쟁점아파트와 면적 ･ 위치 ･용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당되는 것으로 보인다. (다) 그렇다면, 이건 처분은 쟁점아파트의 증여재산가액을 제2매매사례아파트의 매매사례가액 615,000천원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 상속세및증여세법 제78조 제1항 에 신고한 재산으로서 평가가액의 차이로 인한 부분에 대하여는 신고불성실가산세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있음에도 청구인에게 가산세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 상속세및증여세법 제78조 제1항 은 상속재산 또는 증여받은 재산에 대하여 신고기한 이내에 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고한 때에는 신고불성실가산세를 산출세액에 가산하도록 규정하고 다만, 신고한 재산으로서 대통령령이 정하는 상속(증여)재산의 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 부분에 대하여 신고불성실가산세는 부과하지 아니하는 것으로 규정되어 있으나, 이러한 경우 납부불성실 가산세에 대하여는 신고불성실가산세와 같은 별도의 예외사항을 규정하고 있지 않고 있다. (나) 처분청의 이 건 결정결의서상 가산세부과내역을 보면, 신고 불성실가산세는 부과하지 아니하였고 납부불성실가산세 5,296,500원만 부과한 것으로 확인되는 바, 납부불성실가산세는 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 그 납부의무의 이행을 확보하고자 하는 목적외에도 세법상의 신고기한까지 납부되지 아니한 금액에 대하여는 그 이자액 상당의 금융혜택을 받은 것으로 보아 이를 회수보전하기 위한 목적도 포함되어 있는 것이므로 과소신고 및 과소납부의 귀책사유가 청구인에게 없더라도 청구인이 미달납부한 세액에 대하여 납부불성실가산세의 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다(국심2000서981,200.1.18.외 다수 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.