중개업자에게 지급한 수수료를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.11.21 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○ 소재 공장용지 4,826㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 3,032,000천원에 취득하여 5필지로 분할한 후 2003.8.20~2003.9.27 기간중 ○○○○○○○○○○ 외 4인에게 5,004,060천원에 양도하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2003년 귀속 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도행위를 사업소득인 부동산매매업으로 보고, 실지거래가액에 의하여 사업소득을 1,352,828,410원으로 산정하여 청구인의 근로소득 7,800,000원과 합산한 후, 2006.5.9 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 444,754,710원을 결정 ․ 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인의 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 분할하여 ○○○○○○○○○○ 외 4인에게 양도하면서 ○○○ 외 5인에게 중개수수료 352,000천원(이하 “쟁점중개수수료”라 한다)을 지급하였고, 또한 쟁점중개수수료 중 260,000천원은 2003.9.9 청구인의 ○○은행 ○○동지점에서 수표로 인출되어 이 중 10,000천원은 ○○○에게 지급하였고, 나머지 250,000천원은 ○○○외 4인을 대표해서 ○○○에게 지급하였으므로 쟁점중개수수료를 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점중개수수료를 임○○ 외 5인에게 지급하였다고 주장하나, 중개인이 발행하였다고 하는 중개수수료 영수증 외에 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있으며, 중개수수료의 실제 지급여부를 확인하기 위해 중개인들과 연락을 하였으나 ○○○ 외에는 직권말소 등의 이유로 연락이 불가능하였고, ○○○도 청구인이 ○○○에게 지급하였다고 하는 97,000천원을 모두 받은 것이 아니라고 진술한 점 등으로 볼 때 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 ○○○ 외 5인에게 쟁점중개수수료를 지급하였다는 주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 취득하여 분할 ․ 양도하는 과정에서 중개업자에게 지급한 쟁점중개수수료를 부외원가로 보아 필요경비에 산입할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】① 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 ․ 일시재산소득금액 ․ 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (2) 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 아래표와 같이 쟁점토지의 수입금액 5,004,060,000원에서 필요경비 3,651,231,590원을 차감하여 소득금액을 1,352,828,410원으로 산정한 후 이 건 종합소득세를 과세한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인되는 반면, 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 중개업자인 ○○○ 외 5인에게 지급한 쟁점중개수수료 352,000,000원을 추가로 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하고 있다. <처분청의 필요경비 인정금액 및 청구주장금액 비교표> (단위:원) 구분 처분청 결정 청구주장 차액(ⓑ-ⓐ) 비고 경정 등(ⓐ) 실제(ⓑ) 1)수입금액 5,004,060,000 5,004,060,000 0 2)필요경비 3,651,231,590 4,003,231,590 352,000,000 -취득가액 3,032,000,000 3,032,000,000 0 -할부이자 263,460,010 263,460,010 0 -취․등록세 222,977,070 222,977,070 0 -골프장설계비 30,000,000 30,000,000 0 -지급이자 102,794,510 102,794,510 0 -중개수수료 0 352,000,000 352,000,000 쟁점중개수수료 3)소득금액 1,352,828,410 1,000,828,410 -352,000,000

(2) 처분청이 과세근거자료로 제시하는 자료처리복명서(2004.11.24)에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 ○○○○○○○○○○ 등에게 양도하고 기준시가에 의거 양도차익을 328백만원(양도가액 3,310백만원-취득가액 2,895백만원)으로 산정하여 양도소득세를 예정신고하였으나, 청구인의 사업이력상 2001년 이후 법인대표 1개업체를 포함하여 총 6개업체의 건설관련업 사업자등록을 하여 계속적 및 반복적으로 부동산을 취득 및 양도한 사실이 있고, 쟁점토지의 경우 2002.11.21 토지대금 3,032백만원을 완납한 후 5개 필지로 분할등기하여 5차례에 걸쳐 5인에게 5,004백만원에 양도함으로써 단기간에 1,694백만원의 막대한 양도차익이 발생한 점 등으로 볼 때 사업목적의 부동산거래로서 부동산매매업으로 과세하는 것이 타당하다고 하여 실지거래가액에 의거 수입금액 및 필요경비를 결정한 사실이 나타난다.

(3) 청구인이 심리자료로 제시하는 쟁점중개수수료 관련 영수증 사본 등에 의하면, 아래표와 같이 ○○○ 등 6인에게 352,000천원을 지급한 사실이 나타나고, ○○○ 및 ○○○은 주민등록이 직권말소된 자임이 확인된다. <쟁점중개수수료 지급내역> (단위:천원) 영수일자 내 역 금액 영 수 자 성 명 주민등록번호 주소 연락처 2003.5.5 분양수수료 30,000

○○○

○○○○○○-○○○○○○○

○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○

○○아파트 ○-○○○ 주민등록 직권말소 2003.6.10 분양수수료가불 5,000

○○○

○○○○○○-○○○○○○○ “ 2003.9.5 분양수수료 50,000

○○○

○○○○○○-○○○○○○○ “ 2003.12.31 분양수수료 17,000

○○○

○○○○○○-○○○○○○○ “ 2003.9.8 분양수수료 97,000

○○○

○○○○○○-○○○○○○○

○○시 ○○구 ○○동 ○○○

○○아파트 ○○○-○○○

○○○

○○○○○○-○○○○○○○

○○시 ○○구 ○○동 ○○○ 2003.9.8 매매사례금 80,000

○○○

○○○○○○-○○○○○○○

○○시 ○○구 ○○동 ○○○

○○아파트 ○○○-○○○

○○○

○○○○○○-○○○○○○○

○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 직권말소

○○○

○○○○○○-○○○○○○○

○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○○ 2003.9.8 매매사례금 73,000

○○○

○○○○○○-○○○○○○○

○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 합 계 352,000

○○○

○○○○○○-○○○○○○○

(4) 청구인이 제시하는 공용전표에 의하면, 아래와 같이 2003.9.9 ○○은행 ○○○동지점 청구인의 예금계좌(

○○○○○○○○○○○○○○)에서 260,000천원을 수표로 인출한 사실이 나타나고, 우리 심판원에서 청구인이 수표로 인출한 260,000천원이 쟁점중개수수료의 일부로 지급하였는지를 확인하기 위하여 처분청에 금융조회를 의뢰(조사관실-5589, 2007.2.6)하여 심리일 현재 회신받은 내용에 의하면, 이 중 수표 3매 12,000천원에 대하여는 ○○○가 배서하여 사용한 사실이 확인된다. <쟁점중개수수료 중 수표로 지급한 내역> (단위:원) 발행일 발행은행 수표 일련번호 액면금액 매수 지급액 2003.9.9

○○은행 ○○○동지점

○○○○○○○○

• ○○○ 1,000,000 100 100,000,000 ” ”

○○○○○○○○

• ○○○ 10,000,000 10 100,000,000 ” ”

○○○○○○○○

• ○○○ 1,000,000 30 30,000,000 ” ”

○○○○○○○○

• ○○○ 100,000 50 5,000,000 ” ”

○○○○○○○○

• ○○○ 100,000 100 10,000,000 ” ”

○○○○○○○○

• ○○○ 100,000 100 10,000,000 ” ” 현 금 5,000,000 합 계 260,000,000

(5) ○○○및 ○○○ 의 명함사본에 의하면, ○○○은 ○○광역시 ○○구 ○○동 소재 ○○부동산컨설팅사무소의 대표이고, ○○○는 ○○부동산(등록번호: 가○○○○-○○○)의 컨설팅부에 근무하고 있는 것으로 나타난다.

(6) 청구인은 ○○○가 ○○은행 ○○동 지점에서 교환 ․ 사용하였다고 주장하면서 ○○은행 ○○○동지점에서 2003.9.9 발행된 액면금액 10,000,000원의 자기앞수표 1매를 제시하고 있으나, 액면금액 및 수표번호(마가

○○○○○○○)만 확인될 뿐 그 이면기재내용이 불명확하여 ○○○가 실제 사용하였는지가 확인되지 아니한다.

(7) ○○○의 거래사실 확인서(2006.1.17)에 의하면, 2003년도 중 청구인 소유의 쟁점토지 분할 양도과정에 매매를 알선하여 수수료로 97,000천원을 수령하였고, 동 금액을 인적사항을 모르는 2인에게도 일부분 나누어 주었는데 정확한 금액은 기억이 나지 아니한다는 내용이 나타난다.

(8) 살피건대, 청구인은 쟁점중개수수료를 ○○○ 외 5인에게 지급하였다고 주장하면서 ○○○ 외 5인이 작성한 영수증 등을 제시하고 있으나, 동 영수증은 사인간에 임의로 작성할 수 있는 서류로서 객관적인 증빙으로 인정하기는 어렵고, 청구인의 ○○은행 예금계좌에서 자기앞수표로 인출한 10,000천원은 그 이면기재내용이 명확하지 아니하여 ○○○가 교환 ․ 사용하였는지가 불분명하며, 처분청의 금융조사결과 청구인의 ○○은행 예금계좌에서 인출한 자기앞수표 중 3매 12,000천원을 ○○○가 배서하여 사용한 사실은 확인되나 ○○○는 주민등록이 직권말소된 자로서 부동산중개업을 한 사실이 확인되지 아니하므로 동 금액을 쟁점토지의 매매와 관련한 중개수수료로 인정하기는 어렵다고 할 것이다.

(9) 따라서 처분청이 쟁점중개수수료를 쟁점토지의 양도와 관련한 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.