토지분할 후 새로 결정된 개별공시지가를 ‘양도당시의 기준시가’로 적용 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○기도 ○○시 ○○구 ○○동 산 7-1 임야 219,483m²에서 2005.4.27. 분할된, ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산 7-9 임야 8,065m²와 산 7-10 임야 90m², 합계 8,155m²(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 2005.11.23. ○○시에 협의매매에 의하여 양도하고 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하면서, 양도대상인 분할된 토지의 양도당시개별공시지가가 아닌 산 7-1번지의 분할 전 개벌공시지가를 적용하여 환산취득가액을 계산하였는데, 처분청은 양도당시의 쟁점토지의 개별공시지가를 적용하여 2006.4.7. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 76,771,500원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 협의매도 시 분할 전 토지의 개별공시지가가 보상가액결정의 기준이 되었고, 양도일 현재 쟁점토지의 개별공시지가는 보상가액보다 1.7배가 많은 금액이므로 이를 쟁점토지 양도당시의 정당한 가액이라고 할 수 없으며, 쟁점토지의 보상가액 결정 후에 ○○시가 토지를 임의로 분할하여 새로 지번을 부여하고, 그 후에 결정한 토지가액은 양도당시의 시가라고 할 수 없으므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분은 법령에 따라 정당하게 행해졌으며, 보상가액 결정의 기준일과 양도차익의 계산은 무관하며, 개별공시지가가 실제 양도가액보다 높다고 하여 개별공시지가의 적용이 부당한 것은 아니며, 매매대금의 협상 지연에 따라 양도 일자가 늦어졌다고 하여도 그것이 과거의 분할 전 공시지가를 적용해야 할 정당한 사유가 되는 것은 아니므로 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 토지의 취득가액을 환산계산 시, 토지분할 전 개별공시지가를 보상가액 결정의 기준으로 한 경우, 토지를 분할 후 새로 결정된 개별공시지가를 ‘양도당시의 기준시가’로 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 18 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 • 경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 • 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정)

○ 소득세법시행령 제164조 【토지 • 건물의 기준시가 산정】

⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물이 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (2005. 8. 5. 항번개정)

⑨ 다음 각 호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 내지 라목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 라목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다. (2005. 8. 5. 개정)

1. ⌜공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률⌟ 에 의한 협의매수 • 수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 그 보상금액 (2005. 2. 19. 개정)

○ 소득세법시행령 제176조 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 • 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 8. 5. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점 토지를 2005.11.23. ○○시에 협의매매에 의하여 양도하고, 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하면서 취득가액은 환산가액을 적용하였는데, 취득가액을 환산계산 시 소득세법시행령 제176조 제2항의 산식 중 ‘양도당시의 기준시가’에 쟁점토지의 2005.4.27. 분할 전 개별공시지가를 적용한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 청구인의 신고내용 중 취득가액 환산계산 시 적용한 토지분할 전 개별공시지가는 양도당시의 기준시가가 아니므로 양도일 현재의 개별공시지가를 적용하여 이 건 세액을 경정고지 한 것으로 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 협의매매 시 보상가액은 토지분할전의 개별공시지가를 기준으로 하여 결정되었고, 토지분할 후 개별공시지가가 토지분할 전에 비하여 1.7배나 커졌으며, 성남시가 보상가액 결정 후에 임의로 토지를 분할하여 새로운 가액을 결정한 것이므로 이 가액을 적용하여 환산하는 것은 타당치 않다는 주장을 하고 있다.

(4) 쟁점토지와 관련토지의 개별공시지가와 보상가액은 다음 표와 같다. 지번 개별공시지가(m²) 보상가액 2005.1.1(분할 전) 2005.7.1.(분할 후) 산7-1 19,900원 21,000원 산7-9 생성 전 299,000원 136,000원 산7-10 299,000원 136,000원

(5) 한편, ○○시장은 쟁점토지의 보상가액(136,000원/m²)이 2005.11.23. 양도당시의 개별공시지가(299.000원/m²)에 미달하는 이유에 대한 청구인의 확인요청에 대하여 ‘확인대상 토지의 보상가액은 ○○도시계획시설(○○근린공원) 조성계획 실시인가고시일(2004.11.15.)을 기준으로 ○○에셑 등 3개 감정평가법인의 보상감정가의 평균금액으로 산정하였으므로 2005.7.1. 개별공시지가와 차이가 있음’을 회신(체육청소년과-4189, 2006.5.3.)하였다.

(6) 이상에서 살펴 본 바와 같이, 이 건은 쟁점토지의 양도가액인 토지보상금이 양도일 현재의 개별공시지가에 미달되는 경우인데, 청구인은 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 신고한 것이 아니라 실지거래가액에 의하여 신고하면서 취득가액은 환산가액을 적용하였는바, 환산취득가액에 대하여 규정하고 있는 소득세법시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 산식을 보면 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 나눈 값을 양도당시의 실지거래가액에 곱하도록 되어 있고 양도당시의 기준시가에 대하여는 그 괄호에서 제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우 즉 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 대하여만 별도로 규정하고 있을 뿐이고, 이 건과 같이 수용보상금액이 기준시가보다 낮은 경우를 규정한 제164조 제9항의 규정을 포함하도록 규정하고 있지 아니하므로 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의거 양도당시에 공시되어 있는 개별공시지가를 적용하여 환산취득가액을 계산한 처분청의 과세처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.