취득가액과 양도가액이 확인되는 경우 거래의 중요부분이 확인되는 것으로 보아 추계경정이 아닌 실거래가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산○○○-○번지외 ○○필지 토지 42,232㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 2003년부터 2004년까지 최○○외 19명에게 양도하고 이에 대한 종합소득세 신고를 아니하였다.

○○○세무서장은 청구인이 쟁점토지를 2003년 김○○외 1인으로부터 639백만원에 취득한 후 이를 분할하여 최○○외 19명에게 2003년부터 2004년까지 2,681백만원(2003년 1,635백만원, 2004년 1,046백만원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)에 양도한 사실을 확인하여 처분청에 과세자료로 통보하였고, 위 과세자료를 통보받은 처분청은 청구인이 쟁점토지를 분할하여 양도한 것을 부동산 매매업에 해당하고 양도가액과 취득가액이 확인된다 하여 취득가액을 필요경비로 하여 실지거래가액에 의하여 청구인의 종합소득금액에 합산하여 2006.3.2. 청구인에게 종합소득세 2003년 귀속 598,333,870원, 2004년 귀속 347,627,410원, 합계 945,961,280원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.8. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 청구인의 소득금액을 산정하면서 객관적인 입증이 없다는 이유만으로 부동산매매업 특성상 수반되는 택지조성비, 판매직원수당, 사무실 유지비 등의 비용을 고려하지 아니하고 차입금에 대한 이자도 필요경비 부인하고 토지매입과 관련된 비용만 필요경비로 인정하여 필요경비를 현실성 없이 낮게 계상함으로써 소득률을 매출액의 75.0%로 계상하여 표준소득율 19.1% 대비 4배로 과대 계상한 것은 부당하므로, 소득세법시행령 제143조 에 의하면 소득금액 계산에 필요한 장부 및 증빙서류가 없거나 중요 부분이 미비한 경우에는 추계조사 결정토록 한 바, 관련 증빙을 구비하지 못한 이 건의 경우 추계결정 사유에 해당한다고 보는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 단순경비율을 적용한 소득금액 추계결정은 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분의 미비 또는 허위인 경우에 부득이하게 적용하는 것으로, 청구인의 경우 쟁점토지의 양도가액과 취득가액 및 필요경비가 증빙서류에 의해 명확하게 밝혀졌으므로 실지조사방법에 의하여 과세표준과 세액을 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임야를 분할하여 양도하고 취득가액과 양도가액이 확인되는 경우 거래의 중요부분이 확인되는 것으로 보아 실거래가액으로 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의하여 과세표준확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 당해연도의 과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제142조 【과세표준과 세액의 결정 및 경정】

① 법 제80조의 규정에 의한 과세표준과 세액의 결정 또는 경정은 과세표준확정신고서 및 그 첨부서류에 의하거나 실지조사에 의함을 원칙으로 한다.

② 법 제80조 제1항의 규정에 의한 결정은 과세표준확정신고기일부터 1년내에 완료하여야 한다. 다만, 국세청장이 조사기간을 따로 정하거나 부득이한 사유로 인하여 국세청장의 승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제143조 【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모 ‧ 종업원수 ‧ 원자재 ‧ 상품 또는 제품의 시가 ‧ 각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

3. 기장의 내용이 원자재사용량 ‧ 전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다. 1의 2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법

④ 제3항 단서에서 “단순경비율 적용대상자”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사업자를 말한다.

1. 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2003년 쟁점토지를 취득하여 2003년부터 2004년까지 최○○외 19인에게 2,681백만원에 분할 ‧ 매각한 것에 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도를 부동산 매매업으로 보아 실거래가액으로 종합소득금액을 산출하면서 쟁점토지 양도금액을 수입금액으로 하고 취득가액과 등기등록비용 및 중개수수료를 필요경비로 하여 아래와 같이 소득금액을 산정하였다. <쟁점토지에 대한 소득금액 산정내역> (단위: 백만원) 구 분 2003년도 2004년도 합 계 수입금액 1,635 1,046 2,681 필요경비 취득가액 390 249 639 중개수수료, 취‧등록세 18 11 29 소계 408 260 668 소득금액 1,226 785 2,011

(2) 이에 대하여 청구인은 부동산매매업에 대해 소득금액을 산정함에 있어서 양도가액과 취득가액만 확인된다고 실지조사방법에 의하여 소득금액을 산정할 수는 없는 것이며, 택지조성비, 판매비와 관리비, 공과금, 수수료 등과 차입금에 대한 지급이자등 사업과 관련한 필요경비의 지출이 있었으나 장부를 비치 ‧ 기장한 사실도 없고 필요경비 등의 증빙서류도 보관되어 있지 않으므로 단순경비율을 적용하여 추계결정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(3) 청구인은 택지조성비를 지급하였다고 주장하나 택지를 조성하였다는 증거를 제시하지 못하고, 차입금이자와 판매수수료 등을 지급하였다고 주장만 하고 실제 판매수수료 등이 소요된 사실에 대한 증거자료나 실제 비용을 지급한 사실에 대한 증거자료를 제시하지 아니하고 있는 바, 청구인이 쟁점토지를 취득하여 분할판매하면서 택지를 조성하지는 아니한 것으로 보인다.

(4) 일반적으로 부동산매매업과 같이 거래내용이 단순하여 매매차익을 필요경비에 관한 장부를 비치 ‧ 기장하지 않았더라도 증거자료에 의하여 실지조사 결정할 수 있는 경우에는 추가 필요경비 입증에 필요한 판매비와 관리비 등에 대한 최소한의 증빙자료조차 제시하지 아니하여도 추계방법이 아닌 실지조사방법으로 종합소득금액을 결정하는 것이며(국심95중2916, 1996.1.25 같은 뜻), 청구인은 택지를 조성하지 아니하고 단순히 분할하여 쟁점토지를 매각한 사실과 쟁점토지의 양도 및 취득가액과 등기 ‧ 등록비용 등의 실제 지급한 내용이 확인되고 있다. 따라서, 단순히 토지를 분할하여 판매하고 그 토지에 대한 취득 및 양도금액과 등기 ‧ 등록비용 및 중개수수료 등이 확인되는 이 건에 대하여는 확인된 금액만으로 실지조사방법에 의하여 종합소득금액을 산출할 수 있는 경우에 해당하므로, 실지조사방법에 의하여 과세표준과 세액을 결정한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.