개별공시지가 없는 토지를 평가함에 있어 처분청이 2 이상의 감정평가기관에 감정평가액을 의뢰하여 산정한 평가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 적법 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1950.7.5 상속을 원인으로 취득한 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 도로 128.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2002.12.17. 245,000,000원에 양도하고 양도가액은 실지거래가액245,000,000원으로 하고, 취득가액은 1991.1.1.기준 개별공시지가로써 산정한 의제취득일(1985.1.1) 현재의 환산개별공시지가(239,129,434원)로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지가 1990.1.1. 기준 및 양도시점(2002.12.27)의 개별공시지가가 없어 ○○감정원 및 주식회사 ○○감정평가법인에 1990.1.1. 기준 및 양도시점의 개별공시지가 감정평가를 의뢰하여 양도가액은 양도시점의 개별공시지가 산술평군액(㎡당 1,380,000원),취득가액은 1990.1.1. 기준의 개별공시지가 산술평균액(㎡당 927,000원)으로써 산정한 의제취득(1985.1.1) 현재의 환산개별공시지가(㎡당 298,112원)로 하여 2005.12.5. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 34,363,050원을 경정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.3. 이의신청을 거쳐 2006.6.15.심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청이 산정한 1990.1.1.기준 개별공시지가(㎡ 927,000원)는 저가평가되어 취득가액이 과소계상되었으므로 청구인이 ○○감정평가법인 및 ○○감정평가법인에 감정의뢰하여 평가한 감정가액(㎡당 2,190,000원)을 취득가액으로 양도차익을 재계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 당초 처분청이 평가의뢰한 2 이상의 감정평가기관의 비교표준지(○○○○시 ○○구 ○○동 ○○ 대지 282.2㎡)는 쟁점토지와 연접한 토지로서 토지이용상황, 가로조건, 접근조건과 주위환경 (○○구청 쓰레기 분류장 및 공용주차장)등을 고려할 때 쟁점토지와 지가형성 요인이 유사하여 비교대상 표준지로 적정하나, 청구인이 평가의뢰한 2 이상의 감정평가기관의 비교표준지 (○○○○시 ○○구 ○○동 256번지 대지 246.2㎡)는 쟁점토지와 상당히 떨어져 있고, 일반상업지구내의 대형빌딩 인근에 위치하여 상업용으로 이용되고 있어 처분청이 평가의뢰한 감정평가기관이 채택한 비교표준지에 비해 상대적으로 상권형성이 활성화된 지역으로 쟁점토지와 지가형성요인이 상이하여 비교표준지로 부적절하므로 당초 처분청이 평가의뢰한 감정평가기관의 평가액을 기준으로 산정한 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 개별공시지가 없는 토지를 평가함에 있어 처분청이 2 이상의 감정평가기관에 감정평가액을 의뢰하여 산정한 평가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 데 대하여 청구인이 임의로 다른 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 가액을 기준시가로 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 규정에 의한 공시지가 및 시장・군수・구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하“개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 소득세법시행령 제164조 【토지・건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단선에서 “ 통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목・이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

4. 개별공시지가의 결정・고시가 누락된 토지(국・공유지를 포함한다) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다. 소득세법시행령 제164조 【토지 ․ 건물의 기준시가 산정】

④ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가 표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 소득세법 부칙 (1994.12.22. 법률 제4803호) 제8조【양도자산의 취득시기에 관한 의제】 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1950.7.5. 상속을 원인으로 취득하여 2002.12.17. 245,000,000원에 양도하고 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 신고할 수 있으나, 양도가액은 실지거래가액 245,000,00원으로 하고, 취득가액을 소득세법시행령 제163조 제9항 에 의거 1990.11.1. 기준 개별공시지가로써 산정한 의제취득일(1985.1.1) 현재의 환산개별공시지가로 하여 양도차익을 산정하면서 1990.1.1 기준 개별 공시지가 고시가 누락되어 1991.1.1. 기준 개별공시지가로써 산정한 의제취득일(1985.1.1)현재 환산개별공시지가(239,120,434원)로 하여 양도소득세 신고를 한 사실이 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점토지가 1990.1.1. 기준 및 양도시점(2002.12.27)의 개별공시지가가 없어 ○○감정원 및 주식회사 ○○감정평가법인에 1990.1.1. 기준 및 양도시점의 개별공시지가 감정평가를 의뢰하여 양도가액은 양도시점의 개별공시지가 산출 평균액(㎡당 1,380,000원, 총176,916,000원), 취득가액은 1990.1.1. 기준의 개별공시지가 산술평균액(㎡당 927,000원)으로써 산정한 의제취득일(1985.1.1) 현재의 환산개별공시지가(㎡당 298,112원, 총 38,218,054원)로 하여 양도차익을 산정한데 대하여 청구인은 2개의 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 1990.1.1.기준 감정평가액(㎡당 2,190,000원, 총 280,758,000원)을 제시하며 처분청이 외부감정평가기관에 의뢰하여 1990.1.1. 기준으로 평가한 감정평가액이 저가평가되었다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다. (3) 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목에서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법시행령 제164조 제1항에서 납세지 관할 세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다고 규정하고 있다.

(4) 따라서 처분청이 ○○감정원과 주식회사 ○○감정평가법인에 1990.1.1. 기준 감정평가를 의뢰하여 산출된 평가액의 산술 평균액(㎡당 927,000원)을 쟁점토지의 1990.1.1. 기준 개별공시지가로 하여 의제취득일 현재(1985.1.1.)의 환산개별공시지가를 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.