1세대3주택 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2001.5.3. 상속에 의하여 취득한 ○○○ 소재 겸용주택(대지 232.8㎡, 근린생활시설 253.27㎡, 주택 305.13㎡, 이하ࡒ쟁점부동산ࡓ이라 한다)을 2003.5.22. 박○○○(이하ࡒ매수인ࡓ이라 한다)에게 514,000,000원에 양도한 후 기준시가로 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 배우자 정○○○이 쟁점부동산 양도 당시 다른 2주택을 보유하고 있어 1세대 3주택자에 해당한다고 하여 쟁점부동산의 주택부분에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도차액을 계산하여 2006.3.15. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 24,623,770원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 매수자와는 인척관계로 평소 금전거래가 있던 중 쟁점부동산을 양도하면서 청구인의 매수인에 대한 채무 50,000,000원과 미지급이자 10,000,000원 합계 60,000,000원을 계약금으로 상계 변제하고, 쟁점부동산에 대한 기존의 세입자 임차보증금 370,000,000원과 은행대출금 등 84,000,000원을 매수인이 인수하는 조건으로 하여 사실상의 소유권의 이전은 1세 3주택보유자에 대하여 실지거래가액에 의한 과세가 시행되기 이전인 2002년 9월말경에 되었으나 매수자의 자금사정 및 인척관계 등으로 소유권이전등기가 지연됨에 따라 2003.5.22.에 되었다. 이러한 사실은 세입자의 월세가 입금된 청구인 및 매수인의 통장에 의해 확인되는 바, 이 건 과세처분은 기준시가에 의하여 과세되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 사실상 소유권이전이 2002년 9월말경이라고 주장하면서 청구인 및 매수인의 통장사본과 쟁점부동산의 부동산임대차계약서를 그 증빙서류로 제출하고 있으나 이 서류만으로는 신빙성이 부족하며, 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 매매계약일이 2003.4.30.로 되어 있을 뿐만 아니라 매수인이 쟁점부동산을 매수하여 2003.5.22.을 개업일로 하여 부동산임대업 사업자등록을 신청한 사실이 확인된다. 또한, 매수인은 쟁점부동산을 매수시 은행대출금 80,000,000원을 인수하고 ○○○은행 근저당채무를 2003.6.27. 승계받았으므로 그 승계받은 날을 잔금청산일로 보아야 하나 소유권이전등기가 그 이전인 2003.5.22.에 되었으므로 쟁점부동산의 양도일은 2003.5.22.로 봄이 타당하다. 따라서 쟁점부동산의 양도일을 소유권이전등기 접수일인 2003.5.22.로 보고 청구인을 1세대 3주택자로 보아 주택부분에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 경정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 3주택으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정전)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ࡒ실지거래가액ࡓ이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】(2002.12.30. 대통령령 제17825호로 개정전)

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 ࡒ대통령령이 정하는 경우ࡓ라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우를 말한다. (2002. 10. 1 신설) 부 칙 (2002. 10. 1 대통령령 제17751호) 제1조 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인의 배우자 정○○○이 쟁점부동산 양도 당시 다른 2주택을 보유하고 있어 1세대 3주택에 해당하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견인데 대하여, 청구인은 쟁점부동산을 1세대 3주택 소유자에 대하여 실지거래가액으로 과세하도록 개정된 관련법령(2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정된 소득세법시행령 제162조 의 2 제5항)의 시행일(2002.10.1) 이전에 양도하였기 때문에 기준시가에 의하여 과세되어야 한다고 주장하면서 쟁점부동산매매계약서 사본, 쟁점부동산 세입자들의 부동산임대차계약서 사본, 청구인의 ○○○은행통장○○○ 사본 및 매수인의 ○○○은행통장○○○ 사본을 제시하므로 이에 대하여 본다.

(2) 청구인이 쟁점부동산의 등기부등본상의 양도일(2003.5.22) 현재 청구인의 배우자가 다른 2주택을 보유하고 있었다는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 매매가액을 514,000,000원으로 하고 청구인의 매수인에 대한 채무 60,000,000원을 계약금으로 상계하고, 쟁점부동산에 대한 기존의 세입자 임차보증금 370,000,000원과 은행대출금 84,000,000원을 인수하였다고 주장하면서 다음 <표>와 같은 내용의 쟁점부동산에 입주해 있는 세입자들의 부동산임대차계약서를 제출하고 있다.

○○○

(4) 청구인은 2002년 9월말경에 사실상 매수인에게 소유권이 이전되었다고 주장하면서 전세보증금관련 증빙으로 위 <표>와 같이 쟁점부동산의 부동산임대차계약서를 제시하고 있으나, 부동산임대차계약서를 보면 1층 1호와 2층 1호는 쌍방합의, 계약일자표시가 없는 계약서로서 임대차기간도 부동산명도일의 다음날로부터 12개월 또는 24개월로 하지 않고 1년 또는 2년 뒤로부터 1년 또는 2년간으로 한다고 기재되어 있고, 2층 3호는 동일물건, 계약서 작성일자 및 임대차기간이 동일한데도 불구하고 전세보증금이 서로 상이한 계약서 2매를 제출하고 있으며, 2층 2호는 임대차기간이 표시되어 있지 않으며 쟁점부동산의 매매계약서상의 매매계약일이 2002.8.25.로 되어 있으나, 쟁점부동산의 등기부등본상의 매매계약일은 2003.4.30.로 되어 있어 매매계약일이 서로 다른 것으로 확인된다.

(5) 또한, 청구인은 2002년 9월말경에 사실상 매수인에게 소유권이 이전되어 쟁점부동산에 대한 월세가 매수인에게 지급되었다고 주장하면서 청구인 및 매수인의 통장사본을 제시하고 있으나, 청구인의 주장과는 다르게 2003년 2월까지도 청구인이 월세를 받고 있고 월세금액도 청구인이 전세보증금 증빙으로 제시한 부동산임대차계약서의 월세와도 상이하며, 계약금으로 상계․변제하였다는 청구인의 매수인에 대한 채무 60,000,000원에 대한 구체적인 증빙을 제시하지 않고 있다. (6) 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하면 양도소득세 과세물건의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일이라고 규정하고 있다.

(7) 위의 사실관계와 관계법령을 종합하면, 청구인이 증빙으로 제시한 쟁점부동산의 부동산매매계약서 및 부동산임대차계약서 등 만으로는 대금청산일을 확인할 수 없으므로 등기부에 기재된 등기접수일인 2003.5.22.을 양도일로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.