부동산 매매시 취득원가 외에도 각종 필요경비가 소요되나, 소득세 산출시 인정된 필요경비는 양도소득금액 계산 시 인정되는 항목 수준에 불과하여 이는 소득금액을 계산함에 있어서 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당함.
부동산 매매시 취득원가 외에도 각종 필요경비가 소요되나, 소득세 산출시 인정된 필요경비는 양도소득금액 계산 시 인정되는 항목 수준에 불과하여 이는 소득금액을 계산함에 있어서 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당함.
○○세무서장이 2006.4.5. 청구인에게 한 종합소득세 2003년 귀속분 1,034,779,410원과 2004년 귀속분 767,822,640원의 부과처분은 소득금액을 소득세법 제80조 제3항 단서 및 같은법시행령 제143조 제3항의 규정에 의한 추계조사 결정방법으로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 2003.4.24. 및 2003.8.8. 정○○등 196명이 공동으로 소유한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산○○ 임야외 8필지 1,652,071㎡(이하 “전체토지”라 한다) 중 정○○등 3인 지분 775,220㎡(이하 “매수토지”라 한다)를 4,130백만원에 취득하여 2003~2004년도 중 257,551㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 김○○등 107명에게 5,461백만원에 분할양도하고 양도소득세를 신고납부하였다.
○○지방국세청장은 청구인이 매수한 토지를 다수인에게 분할 ․ 양도하였다 하여 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 종합소득세 과세표준을 산출하면서 총수입금액은 실지양도가액으로 하고, 필요경비는 청구인이 장부를 비치기장하지 아니하였으나 주요경비가 확인된다하여 실지조사방법으로 결정하면서 쟁점토지 면적에 평균취득단가를 곱한 금액과 등기이전비용, 등록세 및 취득세 등을 합한 금액으로 하여 산정한 후 청구인에게 과세예고통지하고 처분청에 자료통보하였다. 처분청은 자료통보에 따라 2006.4.5. 청구인에게 종합소득세 2003년 귀속분 1,034,779,410원과 2004년 귀속분 767,822,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.17. 심판청구를 제기하였다.
(1) 처분청은 청구인이 비록 장부를 비치기장하지 아니하였으나 주요경비가 확인되는 경우로 보아 실지조사방법에 의하여 종합소득세과세표준을 산출하면서 수입금액은 쟁점토지의 실지양도가액으로 하면서도 쟁점토지의 양도에 소요된 판매수수료와 양도조건에 따라 반드시 지출하여야 하는 도로개설비 및 필지분할비 등은 지급사실이 불분명하고 사회통념상 인정하기 어렵다는 사유와 수익연도(2003년도 및 2004년도)의 발생비용이 아니라 하여 모두 부인하고 토지의 취득가액과 취득부대비용 및 지급이자만을 필요경비로 보아 과세표준을 산출하여 종합소득세를 과세 하였다. 그러나 청구인은 196명이 공동소유인 임야 9필지 1,652,071㎡ (전체토지) 중 775,220㎡(매수토지)를 취득하여 전원주택용지로 이 중 257,551㎡를 김○○등 107명에게 양도하였는데, 위 임야는 196명 공동소유이고 접근로가 없는 맹지로서 주택용지로 사용하려면 이해관계자가 다수인 공유토지의 원활한 분할과 주택용지까지의 진입도로와 최소 8m폭의 내부 주도로가 주택용지에 접하여야 하고 이러한 작업에는 많은 비용이 소요되는데, 실제로 청구인은 토지의 매입시 자금조달협력과 다수인이 공유하는 매수토지의 필지분할을 책임지기로 한 ○○개발주식회사에게 2004년도에 매수토지 중 184,188㎡(취득가액 1,880백만원)를 지급(등기원인은 증여)하였고 도로개설비 및 진입로교량공사를 위하여 공급대가 2,090,000천원에 주식회사 ○○○산업개발과 공사계약을 체결하였으며, 전원주택지로 개발예정인 쟁점토지를 107명에게 양도하는 비용으로 다수의 전문소개인들에게 중개수수료로 1,000백만원(매매대금의 약 20%)을 지출하였다. 소득세법에서 과세기간을 1년 단위로 하여 소득금액을 계산하도록 규정하고 있는 것은 과세기간 동안 확정된 수입금액과 이에 대응하는 필요경비를 차감하여 소득금액을 확정하고자 하는 것으로 소득세법 제39조 에서 “총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.”고 규정하고 있는 “확정”의 의미는 총수입금액 또는 필요경비가 발생할 권리와 의무가 그 실현의 가능성에 있어 상당히 높을 정도로 성숙된 것으로 보아야 하며, 소득세법 제27조 제2항 은 제1항의 예외적인 규정으로서 당해연도전에 필요경비로 계상하지 못한 비용을 확정된 연도에 필요경비로 볼 수 있다는 의미로 해석하여야 하는 것이므로 수입금액이 확정되어 귀속시기가 도래하였으나, 동 수입금액에 대응되는 필요경비가 그 시점에서 확정되지 아니한 경우에는 총수입금액에 대응하는 총필요경비를 합리적인 방법으로 배부 ․ 확정시켜 이를 당해과세연도의 필요경비로 하는 것이 소득세법령이 정한 수익 ․ 비용대응의 원칙에 적합하다고 할 것이므로 청구인이 지급하였거나 지급하기로 한 중개수수료 1,000백만원과 ○○개발주식회사에게 양도한 토지대금 및 도로건설비 2,365백만원은 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
(2) 청구인이 쟁점토지를 전원주택용지로 판매함에 따라 소요된 주요경비인 중개수수료와 필지합필 및 분할비용 그리고 도로개설예정비가 반드시 소요되고 있다. 따라서 청구인이 양도한 쟁점토지의 필요경비로서 위와 같은 경비가 인정되지 아니한다면 청구인의 부동산매매업 소득금액은 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부 및 증빙서류를 갖추지 못하여 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하므로 추계조사방법에 의하여 산정되어야 한다.
(1) 진입도로가 없는 다수인 공동소유의 임야를 전원주택지로 양도한 청구인이 장부를 비치기장하지는 아니하였으나 주요 필요경비가 확인되는 경우라 하여 실지조사방법에 의하여 소득금액을 산출하면서 중개수수료와 토지분할비 및 도로개설예정비의 지급사실이 객관적으로 확인되니 아니한다 하여 이를 필요경비에서 부인한 처분이 정당한지 여부
(2) 필요한 장부와 증빙서류가 없는 경우로 보아 소득금액을 추계조사결정하여야 한다는 청구주장의 당부 나.관련법령 〇 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. 〇 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. 〇 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도】
① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.
② 거주자가 매입·제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.
③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산 ․ 부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정 ․ 타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.
④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산 ․ 부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 〇 소득세법 제80조 【결정과 경정】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사결정할 수 있다
○ 소득세법시행령(2003.12.30.대통령령 제18173호로 개정된 것) 제48조【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다.
11. 제1호 내지 제10호의 4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기 ․ 등록일 또는 사용수익일로 한다.
○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.
2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.
27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비
○ 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】
① 법 제80조 제3항 단서에서“대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우
2. 기장의 내용이 시설규모 ․ 종업원수 ․ 원자재 ․ 상품 또는 제품의 시가 ․ 각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점1에 대하여 본다. (가) 청구인이 196명 공동소유의 임야외 8필지 1,652,071㎡ 중 3인지분인 775,220㎡를 취득하여 2003 ~ 2004년도에 그 중 257,551㎡를 107명에게 분할양도하고 양도소득세 신고납부를 하였으나, 처분청은 이를 부동산매매업으로 보아 종합소득세로 과세하면서 청구인이 장부를 비치기장하지는 아니하였으나 수입금액과 주요 필요경비가 확인된다 하여 실지조사방법으로 소득금액을 경정하면서 필요경비로 토지취득원가와 등록세 및 취득세등 그 부대비용과 지급이자만 인정하여 2006.4.5. 청구인에게 종합소득세 2003년 귀속분 1,034,779,410원과 2004년 귀속분 767,822,640원을 결정고지하였다. 그러나, 청구인은 쟁점토지를 양도하는데 소요된 필요경비로 중개수수료와 토지합필분할비로 ○○개발주식회사에게 양도한 토지가액 및 도로개설비는 이를 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (나) 처분청이 과세한 필요경비 내역과 청구인이 주장하는 필요경비 내역과 청구인이 주장하는 필요경비 내역은 아래 표와 같다. 처분청 소득금액 산정내역 (금액단위: 백만원) 연도 총수입 금액 필요경비 소득금액 계 토지 취득원가 취득 부대비용 지급이자 2003 3,195 1,118 1,005 42 71 2,007 2004 2,266 587 456 34 98 1,679 계 5,461 1,705 1,461 76 169 3,756 청구인의 사업소득금액(폐업시까지 추정) 대응 필요경비 내역 (단위: %, 백만원) 구분 총수입금액 필요경비 실소득 금액 금액 비율 발생확정 발생예정 계 2003~2005년 6,247 80.4 2,261 3,556 5,817 430 2006년 이후 1,520 19.6 91 867 958 562 계 7,767 100 2,352 4,423 6,775 992 청구인의 쟁점토지등 양도 내역 처분연도 면적(㎡) 양도가액(백만원) 비고 2003 166,643 3,195 처분청이 수입금액 확인 2004 90,908 2,266 처분청이 수입금액 확인 217,238
○○개발주식회사에게 증여 2005 93,059 786 2006.5월 자진신고(추계방법) 소계 567,848 6,247 잔여분 207,352 청구인이 자녀에게 증여한 23,141㎡ 포함 합 계 775,200 매수 토지 (다) 첫째, 쟁점주택용지의 양도에 도로개설비 및 진입로 교량공사비의 개설비용을 필요경비로 인정하여야 하는지에 대하여 본다. 먼저 쟁점토지의 현황에 대하여 보면, 쟁점토지는 양도일 현재까지 진입로가 없는 도로에서 떨어진 지점에 위치하고 공유지분으로 되어 있어서, 주택용지로 이용하려면 접근로 건설과 주택용지 사이에 도로의 건설이 필요한 것으로 확인되고, 또한 청구인은 쟁점주택용지를 양도하면서 매수자에게 매도자가 책임지고 진입도로를 개설하고 주택용지에 8m도로를 개설 후 주택용지를 분할하여 그 도로에 인접하도록 해주기로 한 조건부 양도인 사실이 청구인이 2003.8.5. 쟁점토지의 매수자 중 박○○과 작성한 부동산매매계약서의 단서 및 2003.8.7. 쟁점토지의 매수자 중 김○○에게 작성하여 준 확인서 사본에 의하여 확인된다. 다음, 청구인은 진입도로에 편입되는 토지(27,336㎡)의 취득원가는 145,633천원이고, 청구인이 2006.8.16. 주식회사 ○○○산업개발과 단지조성공사(도로 및 교량공사)를 공급대가 2,090.000천원에 계약하고 2006.9.4. 계약금 1억원을 지급하였으나 2006년 8월경 완료될 예정이던 쟁점토지 등의 필지분할 지연(분할서류 징취 지연, 지분소유권자의 수시변동)을 이유로 미착공한 사실, 2003.12.20. 주식회사 ○○엔지니어링과 도로개설을 위한 측량 및 토지형질변경 용역계약(부가가치세를 포함하여 16,500천원)을 체결하고 2004.7.2. 대금 2,750천원을 지급한 사실, 2005.6.22. 주식회사 ○○기술단과 농지전용, 산림훼손, 구조물(교량) 설계등 용역계약(부가가치세를 포함하여 110,000천원)을 체결한 후 2006.5.2. 계약금 3,000천원을 지급한 사실, 2005.10.18. 대한지적공사 ○○군 지사에게 분할측량비 2,948천원(부가가치세 포함)을 지급한 사실을 들어 도로개설 관련 확정된 공사 및 설계비는 2,365,081천원이라고 주장한다. 그러나, 청구인이 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하는 도로개설비 및 진입로 교량공사비 2,365,081천원중 이 건 심판청구 이후인 2006.10월 현재 지급된 금액은 도로 및 교량공사의 계약금 1억원을 포함하여 108,698천원에 불과한 바, 나머지공사비 등과 도로에 편입될 토지의 취득원가는 전체토지의 분필이 진행중에 있어 미래에 변동가능성이 있는 추산된 금액일 뿐 이를 확정된 금액으로 볼 수 없다. 위에서 본 바와 같이 쟁점토지의 분양계약서에는 도로개설 및 필지분할이 분양조건에 명시되어 있으며, 청구인이 제출하고 있는 지적도 및 항공사진에 의하면 전체토지는 서로 연접한 9필지의 임야로서 진입도로가 개설되지 않으면 청구인이 매수한 토지를 전원주택용지로 분양하기 어려운 맹지로서 도로 건설에는 많은 비용이 필요한 것으로 인정되나, 소득세법상의 필요경비는 당해연도의 총수입금액에 대응한 것으로서 과세연도 종료일까지 당해 경비에 해당하는 채무가 확정되고 그 금액을 합리적으로 산정할 수 있을 때에 당해연도에 귀속되는 필요경비로 인정할 수 있는 것인 바, 청구인이 제시하고 있는 도로개설비 및 진입로 교량공사비를 합리적으로 산정된 금액이라고 단정하기 어려우므로 2003년 및 2004년 귀속분의 수입금액에 대응되는 필요경비를 확인할 수 있는 경우에는 해당되지 아니하는 것으로 판단된다. (라) 둘째, 2004년도에 ○○개발주식회사에게 증여한 토지를 필요경비로 보아야 하는지에 대하여 본다. 처분청은 청구인과 ○○개발주식회사가 약정한 증여계약서 제4조에 ‘토지의 증여와 필지분할 등 협조사항은 쌍무약정 사항이 아니며 상기 협조 불이행시에도 증여계약을 취소 또는 해제할 수 없다’는 내용이 있는 것으로 보아 이 건 증여가 쟁점토지의 양도와 무관하여 향후 토지분할 및 분할에 필요한 분할서류 징구 등의 협조사항과 관계가 없으므로 ○○개발주식회사가 토지매입시 자금조달에 대한 협조의 대가로 매수토지의 매임가액 전액이 4,130백만원 정도 밖에 안되는데도 무려 131%에 해당하는 5,414백만원 상당의 토지를 대가로 지급하였다고 보기에는 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라고 보기어렵다하여 이를 필요경비 산입대상에서 제외하였으며, 청구인은 매수한 토지의 분할을 위하여 2004.3월 변호사를 통한 공유물분할소송이나 2004.12.9. 법무사를 통한 분할동의서 미제출자에 대한 민사조정신청으로 강제분할하려고 하였으나 이해당사자들의 100% 동의를 받는 방법으로 분할할 수 밖에 없었는 바, 이들의 동의를 받기 위하여는 ○○개발주식회사의 협조가 필요하였다고 주장하고 있는데, 매수토지의 합필 및 분할 진행상황을 보면, 2006.3.6. 현재 산○○번지를 6개 필지로 대분할하는 1차 대분할이 완료되었는 바, 전체 소유자 111명의 동의를 받아서 ○○군 대한지적공사에 분할신청에 필요한 측량성과도를 받아 ○○군청 지적계에 분할 의뢰하여 토지대장 및 지적도 정리를 하였고, 이후 각각 121명이 공유지분으로 소유하고 있는 6개 필지를 2차 분할 준비 중이고, 산○○-○ 번지는 2006.3.24. 1차 대분할이 완료되어 대분할된 8개 필지를 각각 324명이 공유지분으로 소유하고 있는바, 2차 분할 준비 중에 있다고 소명하고 있다. 청구인(갑)과 ○○개발주식회사(을)은 2004.6.15. 입회인을 조○○변호사로 하여 증여계약서를 작성하였는데, 제2조에서는 ‘갑은 을에게 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산○○ 임야 97,266㎡, 산 ○○-○ 임야 119,972.20㎡ 합계 217,238.20㎡를 토지매입시 매입자금조달에 관한 협조 등의 공로로 아무런 조건없이 증여하고 을은 이를 수증한다(단, 등기는 매도인 정○○외 1인으로부터 을 앞으로 직접 이전해 가기로 한다)’고 규정하고 있으며, 제3조에서는 ‘을은 ○○리 산 ○○-○ 의 대분할에 필요한 분할서류 징구와 분할신청 및 상기 ○○리 산 ○○-○, 산○○일대 약 50만평 전체 토지의 단지개발에 필요한 사항에 관하여 갑과 협조하기로 한다‘고 규정하고 있으며, 제4조에서는 ’제3조에 규정한 을의 협조사항은 갑의 을에 대한 위 토지의 증여와 쌍무약정사항이 아님을 갑, 을은 각 확인하고, 갑은 을의 위 협조사항 불이행 기타 어떠한 사유로도 본 증여계약을 취소하거나 해제할 수 없고, 다른 조건을 붙일 수 없으며, 을 명의로 등기한 이후 갑은 증여부동산의 소유권과 관련하여 어떠한 권리도 주장하지 못한다‘고 규정하고 있다.
○○개발주식회사는 건설 및 토공사와 주택신축판매업을 영위하는 것으로 하여 2004.6.3. 개업한 법인인 사실과 ○○지방국세청장은 조사당시 ○○개발주식회사가 청구인과 특수관계가 있지는 아니한 사실을 확인하고 청구인으로부터 증여받은 토지를 적정시가에 의하여 수증자산으로 계상하였는지 여부 등을 확인하도록 □□□세무서장에게 자료통보한 사실 및 □□□세무서장은 ○○개발주식회사가 수증한 토지를 현금 585백만원에 매입한 것으로 회계처리한 것에 대하여 회계처리한 금액대로 자산수증익으로 익금산입하고 상여처분한 후 2007.2.28.납기로 법인세 180,297,970원을 결정고지한 사실 등이 □□□세무서장이 제출한 법인세 결의서 등에 의하여 확인된다. 전체토지 1,652,071㎡의 지분소유자가 196명에 달하고, 청구인이 이에 대한 지분의 일부인 775,220㎡를 매수한 이 건의 경우, 필지 확정과 관련된 이해관계자간 조정이 어려워서 ○○개발주식회사와 같은 제3자의 협조없이는 필지분할과 단지개발이 불가능하다는 특수상황이 있었는 바, 그렇지 않다면 구태여 증여계약서에 동 내용을 언급할 필요가 없었을 것이고, 계약서 제4조는 공유지분자 중 한 두명이라도 협조하지 아니하는 경우에 증여계약이 해제되는 불이익을 ○○개발주식회사가 받지 않기 위해서 변호사 조○○의 입회하에 규정하였다는 청구인의 주장은 청구인과 ○○개발주식회사가 특수관계가 없고, 동 법인이 주택신축판매업을 영위하는 것으로 하여 2004.6.1. 개업한 사실에 비추어 볼 때 설득력이 있다고 판단된다. 그러나 청구인과 ○○개발주식회사가 매수토지의 분필 등 용역제공에 따른 대가를 얼마로 합의하였는지를 확인할 수 있는 계약서등 객관적인 증빙이 제출되지 아니하고 있고, ○○개발주식회사가 증여받은 토지를 585백만원에 매입한 것으로 회계처리한 것에 대하여 관할 □□□세무서장이 증여받은 토지의 공시지가가 286백만원이고, 장부가액 585백만원이 현지시세 확인가격과 같은 수준으로서 적정하다고 보아 동 법인이 회계처리한 금액대로 자산수증익으로 익금산입하고 상여처분한 점 등을 볼 때, 청구인이 주장하는 증여토지의 취득가액 1,880백만원을 전액 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다. (마) 쟁점토지의 양도에 따른 중개수수료로 1,000백만원을 지급한 것으로 보아 필요경비로 산입하여야 하는지에 대하여 본다. 통상적으로 다수의 공유지분 형태인 매수토지를 취득하고 쟁점토지를 양도하기 위하여는 다수의 현지 소개인의 협조가 절대적으로 필요하고, 그 대가로 양도차익의 다과에 따라 매매대금 중 상당액을 중개수수료를 지급하는 것은 통상적인 현상이므로 청구인이 중개수수료로 비용을 지불한 사실은 인정된다. 그러나 청구인 스스로 영수증을 보관하고 있지 아니하여 지출한 비용에 대한 증빙을 제출하지 못하고 달리 청구주장을 입증할 수 있는 증빙도 제출되지 아니하고 있으므로 중개수수료 10억원을 필요경비로 인정하기는 곤란한 것으로 판단된다.
(2) 쟁점2에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 부동산매매업의 소득금액을 산정함에 있어서 향후 발생할 비용인 도로개설비 및 진입로 교량공사비(2,365백만원으로 예상)와 청구인이 매수토지의 필지분할에 대한 협조가 필요하여 ○○개발주식회사에게 2004년도에 증여한 토지 184,188㎡의 취득가액 1,880백만원 및 쟁점토지의 양도시 지불한 중개수수료 1,000백만원을 필요경비에 산입하지 아니하고 이 건 과세한 처분은 사업초기의 과세기간에는 가공의 과세소득이 발생되어 수익비용대응의 원칙을 크게 왜곡시키기 때문에 위와 같은 경비가 인정되지 아니한다면 청구인의 부동산매매업 소득금액은 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부 및 증빙서류를 갖추지 못하여 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하므로 추계조사방법에 의하여 산정되어야 한다고 주장하고 있다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 분할양도하였다 하여 부동산 매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세로 과세하면서 청구인이 쟁점토지를 취득 양도하면서 체계적인 장부조직을 갖추고 있지 아니하였어도 수입금액과 필요경비의 주요부분이 확인되는 경우라 하여 실지조사방법에 의하여 소득금액을 산출하면서 청구인이 신고한 양도가액을 수입금액으로 하고 필요경비에 대하여는 취득원가와 취득세 등 부대비용 및 지급이자에 대하여만 필요경비로 인정하고 청구인이 지급하였다고 주장하는 판매수수료와 토지분할비용 및 도로개설공사비등은 수입에 대응되는 비용으로 그 필요성에 대하여는 인정하면서도 지급사실과 금액이 확인되지 아니하며, 지급할 금액이 확정되지 아니하였다는 사유로 이를 부인하여 종합소득세과세표준을 산출하여 2003년 및 2004년 귀속 종합소득세를 과세하여 결정소득율이 62.8%와 74.1%로 소득표준율 19.1%에 비하여 높게 과세한 사실이 확인된다. (단위: 백만원) 구분 2003 2004 합계 수입금액 3,195 2,266 5,461 필요경비 취득원가 1,005 456 1,461 부대비용 113 132 245 계 1,118 587 1,705 소득금액(결정소득율) 2,007(62.8%) 1,679(74.1%) 3,756(68.8%) 표준소득율(1-단순경비율 19.1% 19.1% 19.1% (다) 소득세법 제80조 제3항 단서 및 같은법 시행령 제143조 제1호 규정에 의하면 “과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우”에 소득금액을 추계결정할 수 있다고 규정하고 있다. 청구인인 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하는 쟁점경비 중 매수토지의 필지분할과 도로개설 관련 확정된 공사 및 설계비 2,365백만원은 청구인과 쟁점토지 매수인 간의 양도조건 등을 볼 떄, 향후 발생할 필요경비의 추산액으로 인정되고, 청구인이 ○○개발주식회사에게 증여한 토지도 청구인이 매수토지의 필지분할 등을 하기위하여 지출한 것으로 보이나 당사자간 용역공급계약서 등이 제시되지 아니하므로 청구인이 주장하는 취득원가 1,880백만원 전부를 필요경비에 산입하기는 어려운 점은 위 쟁점1에서 살펴본 바와 같다. (라) 살피건대. 세법상 과세표준과 세액은 납세자가 스스로 작성하고 생산한 장부와 증빙서류에 의하여 결정하는 것이 원칙이나, 납세자의 장부나 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 달리 과세관청이 그 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에는 추계과세방법에 의하여 과세할 수 있는 것인 바, 처분청은 2005년 12월 청구인에 대한 세무조사시 청구인이 쟁점토지의 양도와 관계된 체계적인 장부조직을 갖추고 있지 아니한 사실을 확인하였으나 수입금액에 해당하는 쟁점토지의 실지양도가액과 필요경비의 주요부분에 해당하는 쟁점토지의 취득가액이 확인되고 있다하여 이 건 부동산매매업의 소득금액을 실지조사방법으로 결정하였다. 그러나, 부동산매매업을 영위하기 위해서는 부동산의 취득원가 이외에도 최소한 인건비, 접대비, 부동산 취득 및 양도에 따르는 중개수수료 등 필요경비가 소요되는 것이 일반적이라 할 것인데, 처분청이 이 건 부동산매매업의 필요경비로 인정한 항목은 쟁점토지의 취득원가를 제외하면 취득세, 등록세 등 취득부대비용과 지급이자에 불과한 바, 처분청이 인정한 필요경비는 양도소득금액 계산시 인정되는 필요경비 항목 수준에 불과하다. 따라서 소득금액을 실지조사방법에 의하여 경정한 결과 결정소득률이 표준소득률의 약 3.6배에 이르는 점, 청구인이 제시한 자료에 의하면 장차 진입도로 개설비용 등이 추가적으로 소요되지 아니한다고 단정하기도 어려운 점, 청구인이 ○○개발주식회사에게 증여한 토지의 취득원가가 1,880백만원임에도 이를 필요경비에 산입하기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때 청구인의 경우, 이 건 부동산매매업의 소득금액을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류의 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당하는 것으로 볼 수 있다.(국심 2005중 517, 2006.11.17. 같은 뜻). (마) 그렇다면, 2003년 및 2004년 과세기간 분양수입금액에 대응하는 필요경비를 산정함에 있어서 청구인이 비치 ∙ 기장한 장부는 중요한 부분이 미비 또는 허위인 것으로 보아 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정함이 타당한 것으로 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.