건물 취득자금으로 인정하는 부동산 임대보증금 산정 방법

【주문】

○○세무서장이 2006.3.15. 청구인에게 한 2003.12.26. 증여분 증여세 29,108,280원의 부과처분은 청구인의 채무부담액을 460,000,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다. 【이유】

청구인은 청구인의 남편 이○○ 소유의 서울특별시 ○○구 ○○동 000-17 대지 448.3㎡ 위 지상에 연면적 2,412.8㎡ 상가건물(이하 “쟁점건물”이라 함)을 이○○과 공동으로 신축하여 2003.12.26, 각 1/2지분의 소유권보존등기를 하였다. 이에 대해 처분청은 쟁점건물의 신축에 대한 청구인의 취득자금이 확인되지 않는다는 이유로 신축비용 1,881,000천원의 1/2에 해당하는 금액에서 시공사로 송금한 것으로 확인되는 일부 금액, 관련 부가가치세, 쟁점건물의 임대보증금 중 일부를 각 공제한 금액 453,958천원을 남편으로부터 증여받은 것으로 보아 2006.3.15. 청구인에게 2003.12.26. 증여분 증여세 29,108,280원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.7. 이 건 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 청구인의 남편 이○○과 청구인이 공동으로 건축허가를 받아 신축한 것으로서 청구인은 다른 부동산 매각대금, 차입금 등으로 쟁점건물 신축자금을 부담하였고, 다만 청구인이 해외에 거주하는 관계로 남편이 청구인의 자금을 관리하였을 뿐인데도 자금의 거래내역이 건별로 일치하지 않는다는 이유로 취득자금을 인정하지 않고, 이를 증여로 본 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물 신축자금에 대하여 청구인의 자금출처가 확인되지 않고, 청구인은 소득신고된 사실이 없는 주부로서 재외국민인 바, 이 건은 실질적으로 청구인의 남편인 이○○이 공사대금을 지불하고, 그 중 1/2지분을 증여한 것이므로, 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 다른 부동산 양도대금과 차입금을 쟁점건물 신축에 사용하였으므로 이를 쟁점건물의 취득자금으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제45조 【재산취득자금 등의 증여추정】 ① 직업ㆍ연령ㆍ소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해 재산의 취득자가 다른 자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 추정한다.

② 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등으로 보아 채무를 자력으로 상환(일부상환을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그 채무를 상환한 때에 당해 채무자가 다른 자로부터 상환자금을 증여받은 것으로 추정한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정은 취득자금 또는 상환자금이 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태 등을 감안하여 대통령령이 정하는 금액 이하인 경우와 취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명이 있는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2) 상속세 및 증여세법시행령 제34조 【재산취득자금 등의 증여추정】 ① 법 제45조 제1항 및 제2항에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 규정에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우를 말한다. 다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.

1. 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)받은 소득금액

2. 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액

3. 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본, 건축물 설계 및 감리용역 계약서, 공사도급계약서, 건축허가신청서, 증여세 결정결의서 등에 의하면, 청구인은 청구인의 남편 이○○ 소유의 서울특별시 ○○구 ○○동 XXX-17 대지 448.3㎡ 위 지상에 쟁점건물을 남편과 공동으로 대금 1,881,000천원에 신축하여 2003.12.26. 각 1/2지분의 소유권보존등기를 마친 사실, 이에 대해 처분청은 청구인이 재외국민으로서 특별한 소득이 없으므로, 신축비용의 1/2에 해당하는 금액(940,500천원)에서 시공사로 송금한 것으로 확인되는 60,000천원, 관련 부가가치세, 쟁점건물의 임대보증금 중 일부(총 임대보증금은 920,000천원인데, 이중 210,000천원을 제외한 금액 710,000천원의 1/2을 토지가액과 건물가액 상당분으로 안분ㆍ산정한 221,541천원을 청구인의 채무부담액으로 인정)를 각 공제한 금액 453,958천원을 청구인이 이○○으로부터 증여받은 것으로 보아 이 건 처분을 한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 형부인 임△△으로부터 차용한 150,000천원, 경기도 ○○시 ○○동 000-0 외 3필지 토지 양도대금, ○○은행으로부터 차용한 200,000천원, 쟁점건물을 한□□, 홍◇◇, 이☆☆, 김★★ 등에게 임대하면서 수령한 임대보증금 920,000천원으로 쟁점건물을 신축하였음이 확인됨에도 이를 쟁점건물의 취득자금으로 인정하지 않는 것은 부당하다고 주장하면서, 부동산매매계약서, 예금통장사본, 무통장입금증, 확인서, 대출현황확인서, 임대차계약서, 등기부등본 등을 제출하였는 바, 그 주장을 각 살펴보기로 한다. (가) 임△△으로부터의 차용자금 임△△으로부터 2002.9.23. 100,000천원, 2002.10.23. 50,000천원이 청구인의 통장에 입금된 사실이 확인되고, 청구인 통장에서 2002.9.25. 및 2002.10.25. 각 100,000천원이 이○○의 통장에 입금된 사실이 확인되나, 청구인의 통장에서 인출된 금액이 쟁점건물의 건축비용으로 사용된 사실이나 임△△에게 이자를 지급한 사실이 확인되지 아니한다. 또한, 청구인에 대한 세무조사 시점은 2005년 7월경이고, 청구인이 임△△에게 159,000천원을 송금한 일자는 2005.9.26.임이 확인되는 바, 차용일로부터 3년이나 지난 세무조사종결 이후(쟁점건물의 상가임대가 완료된 시점은 2003년 11월경임)에 임△△에게 상환한 사실에 비추어 청구인의 통장에 입금된 150,000천원이 당시 건축비용에 실제로 사용된 차용금으로 보기 어렵고, 사인간에 임의작성이 가능한 임△△의 확인서로는 쟁점건물의 취득자금 출처가 확인되었다고 보기에 부족하다. (나) △△시 △△동 XXX-2외 3필지 토지 매각대금 청구인(지분 1/6)과 이○○ 등은 2002.1.8. 위 토지를 ○○○ 주식회사에 대금 1,664,000천원(계약금 356,600천원, 2002.3.7. 중 도금 1,257,400천원, 2002.5.15. 잔금 50,000천원)에 매각하기로 약정하였고, 이○○은 위 토지 매각대금을 청구인분과 함께 수령(그 수령일은 2001.9.27., 2001.12.31., 2002.1.8., 2002.3.7., 2002.6.19.인 것으로 보임)하였으며, 청구인의 통장에 2002.1.31. 25,000천원, 2002.3.21. 50,000천원, 2002.4.17. 10,000천원, 2002.7.19. 50,000천원, 2002.10.28. 50,000천원 총 185,000천원이 입금된 사실이 확인되나, 이○○의 통장에 입금된 일자와 청구인의 통장에 송금된 일자가 4개월 가량 차이가 있는 바, 이 금액들이 위 토지의 매각대금 중 일부인지 확인할 수 없다. 또한, 청구인은 2002.5.18. 이●●으로부터 경기도 □□시 □□구 □□동 XXX 토지의 1/2지분을 취득하였고, 처분청은 위 △△시 △△동 소재 토지 매각대금으로 □□시 □□동 토지를 매입한 것으로 보마 □□시 □□동 토지의 매각대금만을 청구인의 쟁점건물 취득자금(120,000천원)으로 인정(청구인과 처분청간에 다툼이 없음)하였는 바, △△시 △△동 토지의 잔금청산일(총 매각대금 1,664,000천원)은 2002.6.19.이나, 2002.3.7. 1,257,400천원을 이○○이 수령하여 이 날까지 매각대금 대부분을 수령하였고, 이 날은 □□시 □□동 토지 매입을 위한 잔금청산일인 2002.5.18.과 시간적으로 가까운 점, 청구인은 특별한 소득이 없으므로, □□시 □□동 토지의 매각대금과 △△동 토지의 매각대금 모두를 쟁점건물 취득자금으로 인정하기는 곤란하다고 판단되는 점을 종합하면, 결국 △△시 △△동 토지의 매각대금은 별도의 자금출처로 보기 어렵다고 판단된다. (다) ○○은행으로부터의 차입자금 청구인은 2003.8.21. ○○은행 ○○동지점으로부터 200,000천원을 대출받은 사실, 이 금액에 대한 이자로 1,109천원이 인출된 사실이 확인되나, 위 대출금의 인출 및 시공사에 대한 송금사실은 확인되지 않는 반면, 청구인이 시공사로 송금한 일자라고 주장하는 2003.9.8. 이○○의 통장에 쟁점건물의 임대보증금 160,000천원이 입금되고 바로 출금된 사실이 확인되므로, 위 대출금보다는 위 임대보증금을 취득자금 출처로 인정함이 상당하다 할 것이다. (라) 쟁점건물 임대보증금 청구인과 이○○이 쟁점건물을 신축하고 상가를 임대하였고, 임차인과 계약한 임대보증금 총액은 920,000천원임에는 다툼이 없으나, 처분청은 임차인 한□□ㆍ이☆☆이 각 이○○의 통장에 입금하기로 한 110,000천원과 100,000천원이 확인되지 않는다는 이유로 이들 금액을 청구인의 채무부담액에서 제외하였다. 그러나, 청구인의 예금통장 확인결과, 한□□과 이☆☆으로부터 임대보증금이 입금된 사실이 확인(한□□은 약정 입금일인 2003.11.20.이 아닌 2003.10.20에 입금하였고, 이☆☆은 약정 입금액인 100,000천원이 아닌 이에 근소한 95,800천원을 입금하였음)되는 바, 처분청은 청구인의 채무부담액 산정시 이를 간과한 것으로 판단된다. 또한, 처분청은 임대보증금은 건물과 토지 가액 모두에 의하여 좌우되므로, 임대보증금을 토지분과 건물분으로 안분하여 건물분에 해당하는 부분만을 채무부담액으로 인정[보증금 × 건물가액/(건물가액.토지가액) × 1/2]하여야 한다는 의견이나, 임차인은 건물 임대인에게 임대보증금 반환을 청구할 수 있을 뿐(상가 임대차보호법 내용도 이와 같음), 토지 소유주에게는 이를 청구할 수 없고, 임차권 등기의 경우도 건물등기부에만 기재되며, 처분청의 안분비율이 적절한 것으로 확신할 수도 없는 바, 임대보증금의 반환채무를 지는 자는 건물 소유주인 청구인과 이○○이라고 보아 토지가액을 고려함이 없이 청구인의 채무부담액을 산정하여야 할 것이다. 그렇다면, 청구인이 쟁점건물이 있는 이○○ 토지를 무상사용(지분 1/2)하는 것에 대하여 상속세 및 증여세법 제37조 규정에 의한 부동산 무상사용에 해당여부는 별론으로 하더라도, 청구인의 채무부담액은 총 임대보증금 920,000천원의 1/2인 460,000천원으로 보아야 하고 이 부분은 취득자금의 출처가 확인되었다고 판단된다.

(3) 따라서, 처분청이 청구인에게 한 증여세 부과처분은 청구인의 채무부담액 산정 부분에 있어 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호ㆍ제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.