유사아파트에 대한 매매사례가액을 시가로 보아 증여세 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

청구인은 2004.7.15. ○○○(45평이고, 이하 "쟁점 아파트"라 한다)를 아버지 한○○로 증여받아 동 아파트의 증여재산가액을 국세청 기준시가인 544,000천원으로 평가하여 2004.11.10. 증여세 84,780,000원을 자진신고하였다. 처분청은 쟁점 아파트의 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에 규정에 의거 2004.9.24. 매매계약이 체결된 같은단지 내 ○○○의 매매사례가액 764,000,000원으로 평가하여 2005.11.11. 청구인에게 2004.7.15.자 증여분 증여세 73,504,200원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.31. 이의신청을 거쳐 2006.6.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점 아파트의 증여재산가액을 동일단지 내 동일평형의 매매사례가액으로 평가하였으나, 아파트 가격은 같은층에서도 조망권, 일조권, 아파트 내부구조 변경, 인테리어 시공 정도 등에 따른 시설상태에 따라 가격이 다를 수 있으므로 유사한 매매사례가액의 적용에 무리가 있으며, 또한 유사한 매매사례가액이 있다고 하더라도 납세자는 그 매매사실을 알 수 없어서 기준시가로 평가하여 신고할 수밖에 없는 것이므로 쟁점 아파트의 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 아파트는 개별성이 강하여 유사한 매매사례가액의 적용에 무리가 있다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제4항에서 명시한 "유사매매사례"는 당해 재산을 규정한 것은 아니며 당해 재산과 가장 유사한 물건이면 되는 것이며, 처분청이 적용한 매매사례가액은 쟁점 아파트와 같은단지 내 동일평형으로 같은 동남형에 위치하고 있고, 증여일 현재 고시된 국세청 기준시가가 동일하며, 인근 부동산중개업소는 외곽에 배치된 동을 제외하고 내부에 위치한 동은 내부수리 등 가격변동에 특별한 요소가 없는 한 동일한 가격대에 매매된다고 확인하고 있어 처분청이 유사매매사례가액으로 적용한 아파트는 증여일 현재 쟁점 아파트와 가장 근접한 유사재산으로서 그 매매가액을 쟁점 아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 평가한 처분은 정당하다. 또한 청구인은 증여세를 신고함에 있어 유사한 매매사례가액이 있더라도 납세자는 그 매매사실을 알 수 없어 기준시가를 적용하여 신고할 수밖에 없다고 주장하나,상속세 및 증여세법제64조 및 같은법 시행령 제49조에 의하면 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하며, 2004.1.1. 증여분부터는 당해 증여재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내의 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보도록 규정하고 있으므로 쟁점 아파트의 증여가액을 유사한 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부로부터 증여받은 쟁점 아파트의 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1)상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2)상속세 및 증여세법제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.7.15. 아버지 한○○로부터 쟁점 아파트를 증여받고 동 아파트의 증여재산가액을 국세청 기준시가인 544,000천원으로 평가하여 증여세를 신고한 데 대하여 처분청은 쟁점 아파트를 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항의 규정에 의거 인근아파트(9동 1001호)의 매매사례가액인 764,000천원으로 평가하여 이건 증여세를 과세한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 심리자료로 제시하는 증여세 조사종결보고서(2005.10.)에 의하면, 쟁점 아파트의 매매사례가액으로 본 ○○○는 쟁점 아파트(○○○)와 같은단지 내 인접한 동이고, 같은 45평형 및 같은 동남향의 주거용 아파트로서 국세청이 고시한 기준시가가 동일한 유사한 재산으로 인정되며, 인근 부동산중개업소로부터 ○○○의 매매사례에 대하여 탐문한바, 외곽에 배치된 4개동(11동, 10동, 5동, 3동)을 제외하고 내부에 위치한 6동, 7동, 8동, 9동은 내부수리 등 가격변동에 특별한 사유가 없는 한 같은 시세를 적용받으며, 쟁점 아파트와 ○○○의 시가 차이 여부 등을 추가문의한 바 보수 여부 등에 따라 동일한 가격대로 매매된다는 사실을 확인하였고, 매매사례가액으로 적용한 ○○○도 내부보수 등 가격형성에 특별한 요소가 없으며, 매매당사자도 중개업소를 통한 불특정다수인간의 매매로 확인되어 정상거래이므로 쟁점 아파트를 매매사례가액 764,000천원으로 평가하여 과세한다는 내용이 기재되어 있다.

(3) ○○○(45평형)의 매매계약서에 의하면, 매도자인 김○○과 매수자인 피○○ 외 1인이 2004.9.24. 매매계약을 체결하여 764,000천원에 양도한 사실이 확인되며, 또한 위 매도자 및 매수자가 연명으로 작성한 부동산거래사실확인원(2004.11.22.)에도 같은 내용을 확인한 사실이 나타난다.

(4) 국세청이 고시한 쟁점 아파트 및 매매사례아파트의 기준시가에 의하면 아래 표와 같이 2002년부터 쟁점 아파트의 양도일이 속하는 2004년까지의 기준시가가 동일한 사실이 확인된다. (표) 생략

(5) 살피건대, 2003년말에 개정된 위상속세 및 증여세법령은 증여세에 대하여 완전포괄주의를 규정하고, 당해 재산에 대한 매매사례가액이나 감정가격 이외에도 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 볼 수 있도록 하였고, 이는 당해 재산과 면적ㆍ종류ㆍ용도ㆍ종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는 데 있다고 할 것인바, 처분청이 이건 과세의 매매사례가액으로 적용한 인근아파트는 쟁점 아파트와 같은단지 안의 내부에 위치한 동남향으로 신축시기ㆍ면적(45평형) 및 국세청고시 기준시가가 동일한 점, 그 매매계약일이 쟁점 아파트의 증여일로부터 3월 이내에 해당되는 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점 아파트의 증여재산가액을 인근아파트의 매매사례가액으로 평가하여 이건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.