매매사업용 자산 제외 여부 및 이자와 관리금 손실액의 필요경비 인정 여부

○○세무서장이 2005.9.9. 청구인에게 한 종합소득세 2003년 귀속 57,204,830원, 2004년 귀속 △7,224,556원의 부과처분은 청구인이 부동산 매매사업용 부동산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○○차 ○○아파트 101동 603호의 취득과 관련하여 한국외환은행 OOO지점에 납부한 차입금 이자 26,895,523원(2003년 21,645,800원, 2004년 5,249,723원)을 부동산 매매사업의 수입금액에 대응되는 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니

• 가. 청구인은 1984.8.2.부터 2003.5.29.까지 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 종합상가 104호에서 ‘부동산 중개업’을 영위하면서 처 황○○ 명의의 아파트(1982년 취득, 1997년 재건축)를 보유한 상태에서 1988년 이후 청구인 또는 황○○의 명의로 토지 및 임야 3건, 아파트 5건, 상가 6건, 오피스텔 2건, 분양권 1건 등 총 17건의 부동산을 취득하여 10건을 양도하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 부동산 매매업을 영위하였다고 보고, 청구인이 2003~2004년 중 양도한 부동산 6건(2003년 4건, 2004년 2건이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 납부하여야 할 종합소득세액을 2003년 57,204,834원 2004년 56,891,649원으로 결정한 후, 2005.9.9.청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 57,204,830원을 결정고지하고, 2004년 귀속 종합소득세는 기납부세액 공제후 7,224,556원을 환급하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.1. 이의신청을 거쳐 2006.5.2. 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산 중 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 임야 153㎡와 같은 곳 ○○번지 전 129㎡ 및 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 임야 1,653㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)는 청구인이 묘터 등으로 사용하기 위하여 1990년과 1996년에 취득하여 7년 내지는 13년이상 보유하다가 양도하였고, 묘지 용도로 사용하는 외에는 개발가능성이 현저하게 떨어져 상품성이 없는데도 처분청이 쟁점토지를 부동산 매매사업용 자산으로 본 것은 부당하다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 금융기관에서 취득자금을 차용하고 2003년에 30,803,784원, 2004년에 28,410,956원의 이자(이하 “쟁점이자”라 한다)를 지급하였고, 청구인의 처 황○○에게 부동산 중개사업장으로 제공하기 위하여 2003.6.30. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌딩 1층 상가 약 6평을 권리금 1억 2천만원을 주고 임차하였다가 점포가 필요없게 되자 2004.10.30. 권리금 3천만원을 받고 임대차계약을 해지하여 9천만원(이하 “쟁점권리금손실액”이라 한다)의 권리금 손실이 발생하였는바, 쟁점이자와 쟁점권리금손실액은 이 건 부동산 매매사업 수입금액에 대응되는 필요경비로 인정되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 1990.9.26. 장○○으로부터 쟁점토지 중 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 임야 153㎡와 같은곳 ○○번지 전 129㎡를 취득할 당시 부동산 중개업을 영위하면서 같은곳 ○○번지 전 129㎡는 토지거래 허가지역내의 토지로 취득자격이 없음에도 매매계약을 체결하고 미등기 상태로 보유하다가 2003.11.15. 박○○에게 미등기 전매하는 등 전문적인 부동산 투기형태의 거래를 하였고, ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 임야 1,653㎡는 묘터로 사용하기 위하여 구입하였고 공시지가의 하락으로 상품성이 없다고 주장하나 조사당시에는 묘터로 사용하기 위하여 취득하였다는 언급은 없었고, 위 토지를 69,756천원에 취득하였다가 115,000천원에 양도하여 상당한 양도차익을 실현한 점으로 보아 상품성이 없다는 주장도 타당하지 아니하므로 쟁점토지는 부동산 매매사업용 자산으로 볼 수밖에 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득자금을 차용함으로써 쟁점이자를 지급하였다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 취득시점과 차용시점이 대부분 일치하지 아니하여 동 차용금이 쟁점부동산의 취득자금으로 직접 사용되었는지 여부를 확인하기 어렵고, 쟁점권리금손실액이 발생한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 사업장은 청구인이 직접 사용한 사업장이 아니라 청구인의 처 황○○이 2003.7.11.부터 2004.10.22.까지 중개사 사무실(○○공인중개사)로 사용한 사업장의 임차에 따른 비용으로, 청구인의 사업과는 직접 관련이 없는 비용이므로 쟁점이자와 쟁점권리금손실액을 이 건 부동산 매매업의 수입금액에 대응되는 비용으로 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지를 부동산 매매사업용 자산에서 제외할 수 있는지 여부

② 쟁점이자와 쟁점관리금손실액을 부동산 매매사업의 수입금액에 대응되는 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법(2004.12.31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것) 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 ․ 일시재산소득금액 ․ 기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

○ 소득세법시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제34조【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건설을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산 공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 2.~26. (생략)

27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2003년~2005년 중 양도한 쟁점부동산의 취득 및 양도 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산의 취득 및 양도내역 (단위: ㎡, 원) 구 분 부동산소재지 지 목 면 적 취득내역 양도 내역 일 자 가 액 일 자 가 액 ｏｏ ｏｏ ｏｏ ｏｏ번지 상 가 16.61 03.2.18 138,000,000 03.3.4 189,352,686 쟁점토지 ｏｏ ｏｏ ｏｏ ｏｏ ｏｏ번지 임 야 1,653 96.3.28

• 03.10.2 115,000,000 쟁점토지 ｏｏ ｏｏ ｏｏ ｏｏ ｏｏ번지 임 야 153 90.9.26 26,338,185 03.12.4 65,106,383 쟁점토지 ｏｏ ｏｏ ｏｏ ｏｏ ｏｏ번지 전 129 90.9.26 22,206,705 03.12.4 54,893,617 소계 (2003년 양도분) 186,544,890 424,352,686 ｏｏ ｏｏ ｏｏ ｏｏ번지 ｏｏ ｏ차 ｏｏ아파트 101-603 분양권 164.2 02.1.29 729,000,000 04.3.2 904,341,344 ｏｏ ｏｏ ｏｏ ｏｏ번지 ｏｏ 빌리지 302-1002 아파트 164.2 02.11.26 391,841,000 04.9.16 416,604,755 소계 (2004년 양도분) 1,120,841,000 1,320,946,099 합 계 1,307,385,890 1,745,298,785

(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지에는 다수의 분묘가 존재하여 묘터 이외의 용도로 사용할 수 없고, 청구인도 당초 묘터로 사용하기 위하여 쟁점토지를 매입하였다가 7년 내지는 13년간이나 보유하다가 상품성이 없어 매각하였으므로 쟁점토지를 매매사업용 부동산으로 보는 것은 부당하다고 주장하면서 쟁점토지의 사진을 제시하고 있으나, 쟁점토지에 분묘가 존재한다는 사실만으로 청구인이 당초부터 분묘로 사용하기 위하여 쟁점토지를 취득하였는지 여부를 확인하기 어렵고, 청구인이 1990.9.26. 장○○으로부터 쟁점토지 중 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 전 129㎡를 취득할 당시 청구인은 부동산 중개업을 영위하면서 위 토지를 취득할 자격이 없음에도 매매계약을 체결하고, 미등기 상태로 보유하다가 양도하였는바, 위 토지를 매매차익의 목적없이 취득하였다고 보기 어려우며, 공시지가의 하락으로 상품성이 없어 매각하였다는 사유만으로 쟁점토지를 부동산 매매사업용 부동산이 아니라고 인정하기도 어려운 점이 있다. 따라서, 쟁점토지를 부동산 매매사업용 자산에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (2)쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 청구인이 주장하는 쟁점이자를 이 건 부동산 매매업의 수입금액에 대응되는 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 살펴보면, 1)청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 금융기관에서 자금을 차용하고 지급하였다는 쟁점이자의 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인이 주장하는 쟁점이자의 내역 (단위: 원) 구 분 대 상 부 동 산 연도별 이자 지급내역 2002년 2003년 2004년 이자① ｏｏ구 ｏｏ동 ｏｏ아파트 101-603호 8,233,966 21,645,800 5,249,723 이자② ｏｏ구 ｏｏ동 ｏｏｏｏ 오피스텔 A-618 0 1,432,664 2,891,629 이자③ ｏｏ구 ｏｏ동 ｏｏ상가 1-S13호 외1 0 7,725,320 20,269,604 합 계 8,233,966 30,803,784 28,410,956

2. 청구인이 제출한 아파트 분양계약서, 한국외환은행 OOO지점장 발행의 이자 징구기록 등에 의하면, 청구인은 2002.1.29. 쟁점부동산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○○차 ○○아파트 101동 603호를 총공급가액 729백만원에 분양받아 잔금을 완납하지 아니한 상태에서 2004.3.2. 하○○외 1인에게 매매대금 950백만원(대출금 510,300천원 포함)에 양도하였는 바, 분양계약 체결이후 계약금 72,900천원 이외에 계약금 중 융자금으로 대체하기로 한 금액 72,900천원을 비롯하여 1차부터 6차까지의 중도금 모두를 한국외환은행 OOO지점에서 대출받아 납부하고, 동 대출금의 이자로 위 <표2>의 이자①을 아래 <표3>과 같이 납부한 것으로 확인된다. <표3> 대림아파트 분양금 대출 및 이자 지급내역 (단위: 원) 구 분 총공급가액 대 출 내 역 연도별 이자 지급액 대출 원금 대출 시기 2002년 2003년 2004년 계약금 (융자금) 72,900,000 72,900,000 0 72,900,000 2002.1.29 3,984,491 4,048,980 625,560 1차 중도금 72,900,000 72,900,000 2002.5.14 2,768,690 4,052,214 639,222 2차 중도금 72,900,000 72,900,000 2002.8.14 1,480,785 4,071,987 802,138 3차 중도금 72,900,000 72,900,000 2002.12.14

• 4,148,970 810,265 4차 중도금 72,900,000 72,900,000 2003.3.14

• 3,075,137 811,324 5차 중도금 72,900,000 72,900,000 2003.7.14

• 1,619,456 780,607 6차 중도금 72,900,000 72,900,000 2003.10.14

• 629,056 780,607 잔 금 145,800,000 0 합 계 729,000,000 510,300,000 8,233,966 21,645,800 5,249,723 따라서, 위 이자① 중 청구인이 2003년과 2004년에 지급한 이자 26,895,523원(2003년 21,645,800원, 2004년 5,249,723원)은 부동산 매매업의 수입금액에 직접 대응되는 필요경비로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

3. 그러나 이 <표2>의 이자②와 이자③의 경우, 청구인은 동 이자가 2001.9.18. 취득하였다가 2005.3.22. 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○○○ 오피스텔 A-618호와 2002.2.26. 취득하였다가 2005.1.26. 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 3단지 종합상가 1-S13호 등의 취득과 관련된 대출금의 이자라고 주장하고 있고, 청구인이 국민은행 중앙OOO지점 등에서 대출받은 금액에 대하여 위 이자②와 이자③을 지급한 사실은 확인되나, 청구인이 제시한 자료만으로는 동 대출금이 위 부동산의 취득과 직접 관련된 대출금인지 여부를 확인하기 어렵다. 따라서, 위 이자②와 이자③은 이 건 부동산 매매업의 수입금액에 직접 대응되는 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 청구인이 주장하는 쟁점권리금손실액을 이 건 부동산 매매업의 수입금액에 직접 대응되는 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 살펴보면, 청구인은 쟁점권리금손실액이 실제로 발생하였음을 입증하기 위하여 청구인이 2003.3.17. 김○○으로부터 양수받아 2004.9.4. 이○○에게 양도하였다는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌딩 1층 점포 6평에 대한 취득 및 양도당시의 권리양도계약서를 제시 하고 있으나, 청구인이 제시한 자료만으로는 쟁점권리금손실액이 실제로 발생하였는지 여부를 확인하기 어렵고, 위 점포는 청구인의 명의로 계약은 하였으나, 실제로는 청구인의 처 황○○이 부동산 중개사 사무실로 사용하였음이 확인되는 바, 이와 같이 발생된 권리금손실액을 청구인의 부동산 매매업의 수입금액에 직접 대응되는 경비로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.