유사 매매사례가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

○○세무서장이 2006.4.15. 청구인에게 한 2005.5.9. 증여분에 대한 증여세 192,317,180원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 2005.5.9. 아버지 김○극소유의 서울특별시 강남구 ○○○동 484 ○○아파트 62동 505호(53평형, 이하 "쟁점 아파트"라 한다)를 증여받고, 2005.7.8. 상속세및증여세법(이하 "상증법"이라 한다) 제61조 제3항 규정에 의하여 증여당시 국세청장이 공동주택에 대하여 고시한 고시가격(기준시가) 859,000천원을 증여재산가액으로 하여 증여세 169,830천원을 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점 아파트를 증여받기 전 3개월 내인 2005.3.18. 거래된 같은단지 내 같은동(62동) 601호(53평형, 이하 "매매실례아파트"라 한다)의 매매가액 1,350,000천원(이하 "매매실례가액"이라 한다)이 확인된다 하여 상증법시행령 제49조 제5항의 규정에 의하여 이를 증여재산가액으로 하여 2006.4.15. 청구인에게 2005.5.9. 증여분 증여세 192,317,180원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.8. 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점 아파트와 유사한 재산의 매매실례가액을 알 수 없어 국세청장이 고시한 기준시가를 신뢰하고 납세의무를 이행하였으며, 부동산은 개별성이 매우 강하여 같은동의 같은 아파트라 할지라도 각 층마다 가격이 다르고, 그 층의 위치(조망권, 일조권 등), 시설의 상태(구조변경, 인테리어의 시공정도 및 시공시기 등) 등에 따라 가격이 다를 수 있는 것임에도 이러한 특수성을 전혀 고려하지 아니하고 단순히 같은동의 면적이 같은 아파트를 매매실례아파트로보아 그 매매실례가액을 쟁점 아파트의 증여재산가액으로 하여 이건 증여세를 과세한 처분은 위법ㆍ부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점 아파트의 증여일 전후 3개월 이내의 기간인 2005.3.18. 계약이 체결된 매매실례아파트는 단지, 동, 면적(53평형) 및 용도가 동일하고, 위치가 쟁점 아파트와 유사하여 그 매매실례가액 1,350,000천원을 시가로 보아 쟁점 아파트를 평가하였는바, 쟁점 아파트의 증여일인 2005.5.9.과 매매실례아파트의 매매계약일인 2005.3.18.은 상증법시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 3월 이내 요건에 충족하므로 상증법 제60조 및 상증법시행령 제49조 제5항에 의하여 평가대상재산인 쟁점 아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매실례가액을 증여재산가액으로 하여 이건 증여세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 아파트의 증여재산가액을 평가함에 있어 증여일(2005.5.9.) 전 3월 이내인 2005.3.18. 거래된 같은동의 층수만 다른 동일 평형의 아파트(매매실례아파트)의 매매실례가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 상속세및증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 상속세및증여세법 제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. 상속세및증여세법시행령 제49조 (평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (단서생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주 등 1인"은 "상속인 등"으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003.12.30. 신설) 상속세및증여세법시행령 제50조 (부동산의 평가) ③ 법 제61조 제3항에서 "대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)"이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점 아파트에 대하여 청구인이 증여재산가액으로 평가한 국세청 기준시가 대신 증여일 전 3월 이내에 거래된 같은단지 내 같은평형 아파트의 매매실례가액으로 평가하여 증여세를 과세하였음이 증여세결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 증여받은 쟁점 아파트와 매매실례아파트는 층수가 달라 매매가액은 물론 국세청 기준시가도 상이하고, 부동산은 개별성이 강하여 그 가격이 크게 다를 수 있음에도 매매실례아파트의 매매실례가액을 적용하여 증여세를 과세한 것은 부당하다는 주장이고, 처분청은 매매실례아파트가 같은단지 내 같은평형으로서 증여일인 2005.5.9.로부터 약 2개월 전에 매매되어 상증법시행령 제49조 제1항에서 규정하는 평가기준일 전 3월 이내 요건을 충족하므로 당초 처분은 정당하다는 의견이므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점 아파트와 매매실례아파트는 모두 53평형(154.12㎡)이며 최고층은 12층이고, 고시일자별 국세청 기준시가는 아래 표와 같으며, 쟁점 아파트가 위치한 ○○아파트 62동(53평형)에 대한 ○○은행의 아파트시세자료(자료기준일: 2005.5.9.)에 의하면, 하한가는 1,075백만원, 일반거래가는 1,145백만원, 상한가는 1,255백만원으로 나타난다. (단위: 천원) ┌─────┬────────────┬──────────────┐ │ 고시일자 │쟁점 아파트(62동 505호) │ 매매실례아파트(62동 601호)│ ├─────┼────────────┼──────────────┤ │2003.12.1.│ 807,500 │ 850,000 │ ├─────┼────────────┼──────────────┤ │2004.4.30.│ 929,000 │ 977,500 │ ├─────┼────────────┼──────────────┤ │2005.5.2. │ 859,000 │ 882,000 │ └─────┴────────────┴──────────────┘ (나) 쟁점 아파트와 매매실례아파트가 있는 ○○아파트 6차(61동, 62동)는 61동과 62동이 디귿자형으로 배치되어 있고, 62동의 경우 12층 계단형 일자형의 아파트로 1호부터 7호(4호는 없음)까지 있는데, 출입구 부분은 도로를 사이에 두고 △△아파트 91동 및 92동과 접하고 있으며, 출입구 반대편은 기역자형의 61동(복도형으로 1호부터 7호(4호 없음) 및 8호부터 14호)과 접하고 있는바, 62동의 1, 2호는 61동에 전망이 차단되어 있지 아니하나 62동의 나머지 호는 61동에 전망이 차단되어 있어 조망권 등에 일부 차이가 있는 것으로 나타난다. (다) 상증법시행령 제49조 제5항에서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등도 시가로 보도록 규정하고 있으므로 이러한 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 국세청 기준시가보다 먼저 적용하여야 할 것이고, 아파트의 경우 같은단지 내 같은동ㆍ같은평형이라도 층에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인바, 이건의 경우 쟁점 아파트와 매매실례아파트는 층이 다르고, 위 (나)에서 본 바와 같이 조망권 등에 일부 차이가 나고, 고시된 국세청 기준시가도 매매실례아파트의 가액이 쟁점 아파트보다 더 높게 나타나고 있고, 매매실례가액이 당시 아파트 시세자료보다도 더 높게 나타나고 있는 점을 감안해 볼 때 비록 증여일로부터 소급하여 3월 이내에 매매되었다 하더라도 매매실례아파트의 매매가액은 시가로 볼 수 있는 면적ㆍ위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다 하겠다(국심2005서4079, 2006.5.12. 같은뜻). 따라서 매매실례아파트의 매매실례가액을 증여당시 쟁점 아파트의 시가로 보아 과세한 이건 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.