교환거래한 부동산을 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 과세처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

1.처분개요 청구인은 2002.4.26. 청구외 장○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 330㎡ 및 지상 3층 건물 506.77㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 취득하고, 2004.4.14. 채○○에게 이를 교환 계약을 통하여 양도하였는바, 양도가액 합계를 450,000천원, 취득가액 합계를 400,000천원, 기타 필요경비를 35,273천원, 양도소득금액을 14,726천원으로 하여 2005.5.31. 처분청에 양도소득세 확정신고를 하였으나 양도소득세를 납부하지는 아니하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고 내용 중 건물부분의 가액산정에 오류가 있는 것을 확인하고 이를 정정하여 기준시가에 의한 쟁점 부동산의 양도가액 합계를 505,185천원, 취득가액 합계를 446,833천원, 기타 필요경비를 13,405천원, 양도소득금액을 43,554천원으로 보아 2005.10.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 16,421천원을 결정.고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.30. 이의신청을 거쳐 2006.4.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (I) 청구인은 쟁점부동산을 장○○과의 교환계약을 통하여 취득하고 이를 채○○와의 교환계약을 통하여 양도하였는데, 쟁점부동산의 실지 양도가액은 605,000천원이고, 실지 취득가액은 610,000천원이며, 기타 필요경비 등을 고려하면 청구인은 쟁점부동산의 양도로 인하여 40,788천원의 손해를 입었으므로 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세함은 부당하다.

(2) 또한, 양수인 채○○는 교환차익으로 지급하기로 했던 105,000천원 중 50,000천원을 아직 지급하지 않고 있으므로 청구인은 실질적으로 아무런 이득을 얻은 것이 없고, 은행대출채무에 대하여 지출한 이자비용을 고려하면 더욱더 이득을 얻은 것이 없다 할 것이므로 처분청이 일방적으로 기준시가를 적용하여 양도가액과 취득가액을 산정한 후 그 차액에 대하여 양도소득세를 과세함은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 (1)청구인이 당초 제출한 양도소득세 신고서를 살펴보면, 청구인이 기준시가에 따라 양도소득세를 신고하였음이 명백한 이상, 청구인이 실지 가액 적용을 주장함은 받아들일 수 없다. (2)아울러, 청구인이 제출한 증빙자료를 살펴보아도 실지 양도가액 및 실지 취득가액이 확인되지 않아 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산출할 수 없으므로 결국 기준시가에 따라 양도차익을 계산하여 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환취득하여 교환양도한 쟁점부동산에 대하여 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액.감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액. 감정가액. 환산가액 등을 포함한다)에 희하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액. 매매사례가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 신고를 기준시가에 따라 한 것인지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제출하였던 양도소득세과세표준 신고 및 자진납부계산서를 살펴보면, 토지․건물의 신고구분란에 모두 “기준시가”라고 기재되어 있고, 토지의 양도가액이 369,600천원, 토지의 취득가액이 315,150천원, 건물의 양도가액이 80,787천원으로 기재되어 있으며, 건물의 취득가액은 공란으로 되어 있는 사실이 확인된다. (나) 한편, 쟁점부동산의 기준시가는 토지의 경우 양도일에 369,600천원, 취득일에 315,150천원이고, 건물의 경우 양도일에 135,585천원, 취득일에 131,683천원이다. (다) 살피건대, 비록 청구인이 양도소득세과세표준 신고서를 작성하면서 건물의 양도가액과 취득가액을 불분명하게 기재하기는 하였지만, 신고구분란에 스스로 ‘기준시가’라고 기재하였고, 토지의 경우에는 청구인이 기재한 양도가액과 취득가액이 실제 기준시가와 일치하는 점을 종합하면, 청구인은 당초 기준시가로 양도소득세를 신고하였다고 봄이 타당하고, 그렇다면 처분청이 기준시가에 따라 쟁점부동산의 양도가액과 취득가액을 산정한 것은 잘못이 없는 것으로 보이며, 특별한 사정이 없는 한 이를 실지거래가액을 기준으로 경정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

(2) 그러나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 법위를 넘을수는 없다고 할 것인바, 여기서 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하고, 교환거래의 경우 대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환 거래여야 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이다(대법원 1997.2.11.선고 96누860 판결 등 참조).

(3) 따라서, 청구인의 거래가 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래에 해당하는지, 확인이 가능하다면 기준시가에 의한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 벗어나는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 실지양도가액을 객관적으로 산출할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

1. 청구인은 쟁점부동산을 채○○에게 양도하면서, 채○○가 청구인의 은행에 대한 채무 470,000천원을 인수하였고, 30,000천원(=시가 합계 79,000천원-인수한 전세금 보증금 45,000천원-등기비용4,000천원) 상당의 채○○ 소유 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지층1호 및 1층 2호 빌라(이하 “교환빌라”라 한다.)를 받았으며, 채○○가 청구인에게 105,000천원을 현금으로 지급하였으니, 쟁점부동산의 실지 양도가액은 605,000천원이라고 주장한다.

2. 교환게약서, 등기부등본, 차용증, 전세계약서 등을 살펴보면, 청구인이 쟁점부동산을 채○○ 소유의 교환빌라와 교환하면서, 청구인이 채○○의 교환빌라에 관한 전세보증금반환채무를 인수하고 채○○가 청구인의 은행 대출 채무를 인수하며, 교환차액으로 채○○가 청구인에게 105,000천원을 지급하되, 50,000천원은 청구인에게 근저당권을 설정하여 주며, 25,000천원은 전세계약을 체결하기로 특약을 하였고, 청구인이 교환빌라의 소유권을 이전받고, 전세금보증금반환채무를 인수하였으며, 특약에 따라 청구인은 채○○에게 정점부동산의 소유권이전등기를 하여준 후 차용증을 작성하여 쟁점부동산에 관하여 근저당권설정등기(채권자 청구인, 채무자 채○○, 채권최고액50,000천원)를 하였고, 전세계약서(전세권자 이○○, 전세금 25,000천원)를 작성한 사실은 확인된다.

3. 그러나, 채○○가 인수한 청구인의 은행에 대한 채무가 470,000천원이라는 청구인의 주장과는 달리, 위 은행은 쟁점부동산에 채권최고액 합계 611,000천원의 근저당권을 설정해 두었으며, 달리 실제 채무가 470,000천원인 사실에 대한 증빙자료는 제출된 것이 없는 점에 비추어 실제 은행채무가 470,000천원이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없고, 교환빌라의 경우 청구인이 제출한 매매계약서(청구인이 2005.4.27. 빌라 지층 101호을 전○○에게 29,500천원 1층 102호를 최○○에게 49,500천원에 양도하는 내용)만으로 이를 객관적인 시가로 인정하기는 어려우며, 달리 감정 등을 통하여 객관적인 시가를 확인할 수 있는 증빙자료가 제출되어 있지 않은 이상, 그 시가가 79,000천원이라고 단정할 수 없다.

4. 이상의 사실관계를 종합하면, 일부 사실은 확인되나, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액이 객관적으로 확인되는 것으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 실지취득가액을 객관적으로 산출할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

1. 청구인은 장○○으로부터 쟁점부동산을 취득하면서, 청구인이 장○○의 은행에 대한 채무 470,000천원을 인수하였고, 장○○의 임대보증금 반환채무 120,000천원도 인수하였으며, 청구인 소유 시가 20,000천원 상당의 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 산 ○○번지 토지(이하“교환토지”라고 한다.)를 양도하였으니, 쟁점부동산의 실지취득가액은 610,000천원이라고 주장한다.

2. 교환계약서, 등기부등본, 임대차계약서 등을 살펴보면, 청구인은 자신 소유의 교환토지와 장○○ 소유의 쟁점부동산을 교환하면서, 쟁점부동산에 대한 장○○의 임차보증금반환 채무(120,000천원)과 은행대출채무를 청구인이 승계하기로 약정하였는바, 약정에 따라 채무자가 장○○인 근저당권설정등기(채권 최고액 560,000천원)를 해지하고, 대신에 채무자가 청구인인 근저당권 2건(채권최고액 합계 611,000천원)을 설정하였고, 임차보증금반환채무도 승계한 사실이 확인된다.

3. 그러나 양도가액의 경우와 동일하게 은행이 가진 근저당권의 채권최고액은 611,000천원인 반면, 실제 은행채무가 470,000천원이라는 자료는 제출되지 않아 청구인이 인수한 장○○의 은행채무가 470,000천원이라는 청구인의 주장은 받아들일 수 없고, 청구인은 교환토지의 시가가 20,000천원이라고 주장하나, 교환토지의 개별공시지가는 1,650,220(=12,694㎡X130원/㎡)원에 불과하여 그 차이가 너무나 큰 이상 시가를 20,000천원으로 단정할 수는 없으며, 달리 시가에 관한 증빙자료는 제출된 사실이 없다.

4. 이상의 사실관계를 종합하면, 일부 사실은 확인되나, 양도가액의 경우와 마찬가지로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액이 객관적으로 확인되는 것으로 보기는 어렵다고 판단된다. (다) 결국, 청구인의 거래는 교환 대상물에 대한 시가감정을 한 후 감정가액의 차액에 대하여 정산절차를 수반하여 객관적으로 그 거래금액이 확인된 거래도 아니고, 앞에서 본 것과 같이 청구인이나 양수인이 인수한 금융채무액이 얼마인지 여부도 불명확하며, 교환빌라와 교환토지의 시가 역시 정확하게 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 제출된 자료만으로 이 건 거래대가의 총액이 얼마인지 여부를 객관적으로 확인할 수 없는 점을 종합하면, 청구인의 거래는 실지거래가액이 객관적으로 확인되지 않는 거래이고, 결국 실지거래가액에 의한 양도차익의 확인이 곤란한 경우에 해당하여, 기준시가에 의한 양도소득세가 실지거래가액에 의한 양도차익보다 많아 조세법률주의나 과잉금지원칙에 반하는 경우에 해당된다고 볼 수는 없다고 판단된다.

(4) 따라서, 처분청이, 청구인이 기준시가에 의하여 신고한 내용 중 건물에 관한 가액의 오류를 수정한 후, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 경정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 화 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.