유사 매매사례가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

○○○세무서장이 2005.10.20. 청구인에게 한 2004.12.1. 증여분 증여세 13,603,980원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2004.12.1. 외할머니 이○○로부터 ○○○(25평형으로, 이하 "쟁점 아파트"라 한다)의 1/2지분을 증여받고 국세청장이 고시한 쟁점 아파트의 기준시가 217,500천원의 1/2인 108,750천원을 증여재산가액으로 평가하여 2005.2.28. 증여세를 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점 아파트의 시가를 이건 증여일 전후 3월 이내인 2004.11.21. 거래된 쟁점 아파트와 동일 아파트단지 내의 ○○○호(이하 "유사매매사례아파트"라 한다)의 매매사례가액 337,000천원으로 평가하고 동 금액의 1/2인 168,500천원을 증여재산가액으로 하여 2005.10.20. 청구인에게 2004.12.1. 증여분 증여세 13,603,980원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.17. 이의신청을 거쳐 2006.5.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 국세청장이 고시한 기준시가 외에는 아파트의 시가에 대한 정보가 전무한 상태이므로 증여재산과 관련된 국세청장의 기준시가를 신뢰하여 납세의무를 이행할 수밖에 없었고, 이와 같이 청구인이 과세관청의 공적인 견해표명을 신뢰하고 납세의무를 이행한 것에 대하여 과세관청이 이를 부인하고 새로운 매매사례가액을 조사하여 결정하는 것은 과세관청이 스스로 자기 자신의 견해표명을 부정하는 처분으로국세기본법제15조에 규정된 신의성실을 위반한 처분이다. 또한, 부동산의 가격은 개별성이 매우 강하여 같은동 같은평형의 아파트라 하더라도 각 층마다 가격이 다르고, 같은층이라도 조망권, 일조권 및 내부의 시설상태 등에 따라 가격이 다르며, 그 매매시점에 따라 가격이 급격히 변동하는 때에는 동일규모, 동일조건의 아파트에 대한 매매사례가 있는 경우라 하더라도 그 사례가액을 다른 아파트의 시가로 볼 수 없는 것인바, 유사매매사례아파트는 ○○○ 18층이고 산 옆에 위치하고 있어 24층이고 주변이 아파트로만 둘러싸인 쟁점 아파트보다 위치 및 주변환경이 더 좋고 2004.4.30. 고시한 국세청 기준시가도 247,500천원으로 쟁점 아파트의 기준시가 217,500천원에 비하여 30,000천원이나 더 높게 고시되어 있으므로 처분청이 유사매매사례아파트의 매매사례가액으로 쟁점 아파트의 시가를 평가하여 결정한 것은 "세법의 해석, 적용에 있어 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다"는국세기본법제18조의 세법적용의 원칙에도 위배되므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 국세청장이 고시하는 기준시가는 보충적 평가방법 중의 하나로 기준시가에 전적으로 의존하여 부동산을 평가하라고 고시한 것은 아니며, 청구인은 쟁점 아파트의 시세를 인터넷사이트 및 신문 등 각종 매체를 통하여 알 수 있음에도 이를 적극적으로 파악하지 아니하고 부득이한 경우에 적용하는 기준시가를 적용하여 신고한 것으로 청구인이 오히려상속세 및 증여세법제60조에 정한 평가의 원칙을 위배한 것이고 과세관청의 처분은 신의성실의 원칙에 위배되지 아니한다. 또한, 시가란 불특정다수인간에 자유롭게 형성되는 가액으로 그 성질상 고정가액이 아니고 불확정적인 것이 정상이며, 부동산의 특성상 거래가 빈번하게 일어나지 아니하는 점을 감안하여 일반적으로 가격이 형성되는 범주 내에 있는 매매사례가액 또는 위치 등이 유사한 상태에 있는 매매사례가액을 시가로 인정하도록상속세 및 증여세법령에서 규정하고 있어 특수한 경우에 해당하지 않고 사회통념상 일반적으로 용인되는 위치, 조망권, 매매시점 등에서 쟁점 아파트와 유사한 아파트의 매매사례가액을 적용하여 과세한 이건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점 아파트의 시가를 증여일 전후 3월 이내의 인근유사아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1)상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003.12.30. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 증여받은 쟁점 아파트와 유사매매사례아파트는 층수 및 주변환경이 달라 매매가액은 물론 국세청장이 산정ㆍ고시한 기준시가도 상이하므로 유사매매사례아파트의 매매실례가액을 쟁점 아파트의 시가로 적용하여 증여세를 과세한 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점 아파트와 유사매매사례아파트의 동ㆍ호수, 증여(매매)일, 증여당시의 국세청장이 고시한 기준시가 등은 아래 (표)와 같다. (표) 생략 (나) 2003.12.30. 신설되어 2004.1.1.부터 시행된 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항은 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 아파트의 경우 위 규정을 적용함에 있어 같은단지ㆍ같은동ㆍ같은평형으로서 보수 또는 구조변경 여부 등을 불문하더라도 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적이므로 같은단지ㆍ같은동ㆍ같은평형이라 하여 무조건 유사매매사례라고 보아서는 아니된다 할 것인바, 이건의 경우 쟁점 아파트는 25층 건물 중 24층으로 고층이고, 주변이 아파트 및 건물 등으로 둘러싸여 있어 층수 및 조망권 등이 상대적으로 좋지 아니한 것으로 보여지는 반면, 유사매매사례아파트는 18층으로 쟁점 아파트에 비하여 비교적 저층이고, 바로 옆에 작은 산이 위치하여 층수 및 조망권 등이 쟁점 아파트에 비하여 상대적으로 더 좋다고 할 수 있고, 이건 증여당시의 국세청 기준시가도 유사매매사례아파트의 가액이 쟁점 아파트보다 30,000천원이나 더 높게 고시된 사실 등으로 볼 때, 비록 증여일로부터 3월 이내에 매매되었다 하더라도 유사매매사례아파트의 매매실례가액을 쟁점 아파트의 시가로 볼 수 있는 면적ㆍ위치 등이 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당하는 것으로 보기 어렵다.

(2) 그렇다면, 처분청이 유사매매사례아파트의 매매실례가액을 쟁점 아파트의 시가로 보아 과세한 이건 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.