부동산 양도 명세를 보면 매매목적이 있는 것으로 보이고, 이 건 부동산의 양도가 수익을 목적으로 하고 있으며, 계속성도 있어 보이는 점 등을 감안하여 볼 때 부동산의 양도에 대하여 사업소득(부동산매매업)으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당함
부동산 양도 명세를 보면 매매목적이 있는 것으로 보이고, 이 건 부동산의 양도가 수익을 목적으로 하고 있으며, 계속성도 있어 보이는 점 등을 감안하여 볼 때 부동산의 양도에 대하여 사업소득(부동산매매업)으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당함
1. ○○세무서장이 2006.2.11. 청구인에게 한 2002년 제1기 부가가치세 16,605,440원의 부과처분은 이를 취소하고,
2. ○○세무서장이 2006.2.11. 청구인에게 한 2002년 귀속 종합소득세 305,912,200원의 부과처분은 청구인이 2002.1.15. ○○도 ○○○시 ○○○ ○-○ ○○○○○○아파트 ○○○동 ○○○○호를 양도하고 발생한 소득을 사업소득에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정하며,
3. 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 2001.1.1.부터 2003.12.31.까지 <별지1> ‘청구인의 부동산 취득 및 양도 명세’와 같이 부동산을 11회 취득하여 10회 양도하고 당해 양도부동산에 대하여 양도소득세신고를 하였다.
○○지방국세청은 청구인에 대한 개인사업자 통합조사에서 청구인이 조사대상기간(2001.1.1.~2003.12.31.) 동안에 <별지1> ‘청구인의 부동산 취득 및 양도 명세’와 같이 부동산을 11회 취득하여 10회 양도하고 양도소득세신고를 하였으나, 청구인의 부동산 거래 및 보유 현황, 거래 횟수, 규모, 반복성 및 계속성을 고려할 때 청구인의 이 건 부동산 거래가 사업소득(부동산매매업)에 해당한다고 보아, 2006.2.11. 청구인에게 부가가치세 2건 129,113,130원(2001년 제1기 112,507,690원, 2002년 제1기 16,605,440원)과 종합소득세 3건 919,421,120원(2001년 귀속 105,632,970원 2002년 귀속 305,912,200원, 2003년 귀속 507,875,950원)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 2001.1.1.부터 2003.12.31.까지 청구인의 부동산 취득 및 양도명세를 보면, 11회 취득하고 10회 양도한 것으로 보이나, 이는 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항 의 규정에 의한 1과세기간에 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매에 해당되지 아니하며, 청구인의 경우 부동산매매업의 요건 중 태양 및 계속성과 반복성을 충족하고 있다고 보기 어려우므로 이 건 부동산 거래를 부동산매매업으로 보아 과세한 것은 부당하다.
(2) 취득 및 사용 경위가 확실한 주거용 부동산(○○도 ○○○시 ○○동 ○-○ ○○○○○○ ○○○동 ○○○○호), 사업용 부동산(○○○○시 ○구 ○○동 ○○○○-○, ○○도 ○○○시 ○○동 ○○○-○○) 및 청구인의 의사에 반하여 수용된 부동산(○○도 ○○시 ○○동 ○ ○-○○)은 부동산 매매업 과세대상에서 제외하여야 한다.
(3) 설령, 이 건 부동산 취득 및 양도가 부동산매매업에 해당한다 하더라도 ○○○○시 ○구 ○○동 ○○○○-○ 부동산의 취득가액은 실지거래가액이 불분명하므로 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 과세하여야 한다.
(1) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황,양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이고, 부가가치세법시행규칙의 규정에 의한 1회 이상 취득, 2회 이상 양도는 예시적인 규정으로 청구인은 2001.1.1.부터 2003.12.31.까지 부동산을 11회 취득하여 10회 양도하였는바, 부동산 거래행위는 전체적인 내용으로 판단하여야 하며, 청구인은 당해 부동산 양도 당시에 운영하던 호텔사업은 영업부진 상태이었으며, 수영장 사업은 투자시점으로 소득이 없는 상황으로서 당해 부동산매매업이 거의 유일한 수입원이었고, 이 건 부동산의 양도가 수익을 목적으로 하고 있고 계속성도 있으므로 이건 부동산 거래를 부동산매매업으로 보아 종합소득세 등을 과세한 당초 처분은 정당하다.
(2) 부동산매매업 과세대상 여부 판정은 전체적으로 판단하여야 하며, 당해 부동산의 취득 목적을 일부 참고를 할 수 있다 하더라도 객관적으로 확인되지 않는 의도에 불과하며, 주거용 부동산이라거나 취득한 전체 토지 중 일부 토지가 국가기관에 수용되었다거나 임대목적의 부동산이었다고 하여 개별적으로 판단하여 당해 부동산을 부동산매매업 과세대상에서 제외되는 것은 아니므로 청구주장은 이유없다.
(3) ○○○○시 ○구 ○○동 ○○○○-○의 부동산은 실지 취득가액이 불분명하므로 기준시가를 적용하여야 한다는 주장은, 동 부동산 교환 당시 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○외 소재 부동산을 120백만원으로 평가하여 교환한다는 계약서가 존재하므로 불분명한 경우에 해당하지 않으며, 시세차익 목적이 아니라는 주장도 사실과 다르며, 당신 청구인이 취득한 부동산의 대부분이 경락에 의하여 취득한 부동산이며, 동 부동산은 전소유자가 경락으로 취득하여 청구인에게 양도한 건으로 당초 경락가액은 기준시가의 50%에도 미치지 못하는 가격이어서 청구주장은 이유없다.
(2) <별지1>의 양도 부동산 중 일부 부동산(주거용, 임대용, 수용)을 사업소득 과세대상에서 제외할 수 있는지 여부
(3) ○○○○시 ○구 ○○동 ○○○-○의 부동산의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 기준시가를 적용하여야 하는지 여부
② 제1항에서 재화라 함은 재산적 가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.
③ 제1항에서 용역이라 함은 재화 이외의 재산적 가치가 있는 모든 역무 및 기타 행위를 말한다. 부가가치세법시행령 제2조 【용역의 범위】 ① 법 제1조 제3항에 규정하는 용역은 다음 각호의 사업에 해당하는 모든 역무 및 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업 및 임대업. 다만, 전 ‧ 답 ‧ 과수원 ‧ 목장용지 ‧ 임야 또는 염전 임대업을 제외한다.
② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.
③ 제1항의 사업구분은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 의하되, 제1항에 규정하는 사업과 유사한 사업은 한국표준산업 분류에 불구하고 동항의 사업에 포함되는 것으로 본다. 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】 ② 영 제2조 제2항에서 “재정경제부령이 정하는 사업”이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 ‧ 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다. (2) 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포한한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
(3) 한국표준산업분류(분류번호7012) 부동산 공급업 직접 개발한 농장 ‧ 택지 ‧ 공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물등을 분양 ‧ 판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다. (4) 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ①거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다.
② 거주자가 매입 ‧ 제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.
③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산 ‧ 부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정 ‧ 타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (5) 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세 ‧ 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조 ‧ 생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비 ‧ 노무비 ‧ 운임 ‧ 하역비 ‧ 보험료 ‧ 수수료 ‧ 공과금(취득세와 등록세를 포함한다) ‧ 설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세 ‧ 등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 소득세법시행규칙 제48조 【시가의 계산】 영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가”라 함은 법인세법시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (6) 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.
2. 상속세 및 증여세법 제38조 ‧ 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액
(1) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인이 2001.1.1.~2003.12.31. 기간중 부동산을 취득하고 양도한 명세는 <별지1>과 같은 바, 동 기간동안 부동산을 11회 취득하여 10회 양도한 것으로 나타나고, 청구인은 양도한 당해 부동산에 대해 양도소득세신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 한 동 양도소득세신고를 부인하고 양도한 부동산 모두에 대하여 사업(부동산매매업)소득으로 보아 이 건 부가가치세와 종합소득세를 과세한 사실이 조사복명서, 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (나)살피건대, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득(부동산매매업)에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것(대법원 2004두3700, 2004.6.24.참조)이고, 또한 사업(부동산매매업)소득 해당여부를 판단함에 있어서 부동산을 임대목적으로 취득하는 등 그 취득 및 사용경위에 따라 과세대상에서 제외하는 것도 아니고, 부동산매매가 결과적으로 손해를 보았다하더라도 그 사업성이 부정되는 것은 아닌 바, 청구인의 경우 이 건 과세대상이 된 당해 부동산 양도 당시에 운영하던 호텔사업은 영업부진 상태이었으며, 수영장 사업은 투자시점으로 소득이 없는 상황으로서 당해 부동산매매가 거의 유일한 수입원이었고,<별지1>의 부동산 양도 명세를 보면 청구주장과는 달리 매매목적이 있는 것으로 보이고, 또한 이 건 부동산의 양도가 수익을 목적으로 하고 있고 계속성도 있어 보이는 점 등을 감안하여 볼 때 처분청이 <별지1>의 부동산의 양도에 대하여 사업(부동산매매업)소득으로 보아 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 취득 및 사용 경위가 확실한 주거용 부동산(○○도 ○○○시 ○○동 ○-○ ○○○○○○ ○○○동 ○○○○호), 사업용 부동산(○○○○시 ○구 ○○동 ○○○○-○, ○○도 ○○○시 ○○동 ○○○-○○) 및 수용된 부동산(○○도 ○○시 ○○동 ○ ○-○○)은 사업(부동산매매업)소득 계산에서 제외하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 청구인이 사업(부동산매매업)소득에서 제외하여야 한다고 주장하는 부동산의 취득 및 양도 내용을 보면,
1. ○○도 ○○○시 ○○동 ○○○-○○ 부동산(토지 469.3㎡, 건물 2,127,19㎡)은 청구인이 2001.4.30. 경락으로 취득(1,100,500천원)하여 계약금을 납부한 후에 경락전에 입주한 임차인과의 전세권 관련 법적 분쟁 등으로 잔금납부일 연기 및 권한행사 불가 등으로 경락 후 바로 양도하였으며, 관련비용으로 당초 낙찰된 가액에 50,000천원을 더한 1,150,500천원에 2001.5.14. 단기(보유기간 14일)에 양도한 사실이 등기부등본, 세무조사복명서 등에 의하여 나타난다.
2. ○○○○시 ○구 ○○동 ○○○○-○ 부동산(토지 1,749.1㎡, 건물 4,814.82㎡)은 청구인이 2000.10.16. 김○○로부터 아래 표와 같이 청구인 소유 부동산과 교환으로 취득하였다가 2002.3.3. 양도한 사실이 검인매매계약서, 등기부등본에 의하여 확인되고, 국세청 전산자료에 의하면 청구인은 2000.10.17. 동 부동산에 ‘○○○○○산업’이란 상호로 부동산임대업 사업자등록을 하였다가 2002.3.31. 폐업한 것으로 나타난다. 교환인 교환물건소재지 종류 면적(㎡) 비고 청구인
○○도 ○○군 ○○읍 ○○리
○○○-○ 대지 855 건물 145.9 같은 곳 ○ ○○ 임야 13,871 같은 곳 ○○○-○ 전 1,147 같은 곳 ○○○-○ 전 2,413 김○○
○○○○시 ○○동
○○○○-○ 대지 1,749.1 보증금 342백만원 교환차익 590백만원 현융자금 1,470백만원
○○부동산 120백만원 건물 4,814.82
3. ○○도 ○○○시 ○○동 ○-○○○○○○ ○○○동 ○○○○호 부동산(토지 50.97㎡, 건물 134.88㎡)은 2001.2.9.(등기원인 2000.9.4. 매매)219,791천원에 취득하여 2002.1.15. 214,700천원에 양도한 사실이 등기부등본, 세무조사복명서에 의하여 확인되고, 청구인이 제시한 호적등본, 주민등록등. 초본에 의하여, 청구인은 1985.4.27. 한○○과 혼인하였다가 2003.4.21. 이혼하고 2004.11.15. 정○○와 혼인하였으며, 정○○는 2000.11.21. 위 ○○○○○○에 전입하였다가 2002.1.14. 다른 곳으로 전출하였으며, 2003.4.25.에는 청구인의 주소지인 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○ ○○○○ ○-○○○호에 전입한 것으로 나타나, 동 부동산은 정○○애가 거주하기 위하여 취득하였다가 정○○가 거주지를 이전함에 따라 양도한 것으로 보인다.
4. ○○도 ○○시 ○○동 ○ ○-○○ 부동산(임야 1,038㎡)은 청구인이 2001.9.20. 19,825,800원에 취득하였으며, 2002.9.30. ○○도 ○○시로부터 보상액 66,432,000원을 받기로 하고 동 부동산을 ○○상수도5단계 ○○계통수수시설확정공사부지로 양도하는 매매계약을 체결하고 양도하여, 동 부동산의 보유기간은 1년 10일이며, 양도차익은 46,606,200원인 사실이 등기부등본, 용지매매계약서 등에 의하여 확인된다. (다) 살피건대, 청구인은 위 (나)에서 본 4곳의 부동산은 취득, 사용 및 양도 경위가 확실하므로 이 건 사업(부동산매매업)소득 과세대상에서 제외하여야 한다고 주장하나, 청구인은 2001.1.1.~2003.12.31.기간중 부동산을 11회 취득하고 10회 양도하였고, 관련 부동산에 대한 사업자등록을 하고 임대수입금액을 신고하였다 할지라도 이는 청구인이 동 부동산을 매도하여 매매차익을 얻기까지 한시적으로 부동산을 활용하여 수익을 창출하기 위한 사업의 한 방편에 불과하다 할 것이고, 수용된 ○○도 ○○시 ○○동 부동산의 경우 보유기간이 단기이고 취득가액 대비 130%의 양도차익이 실현되는 등 청구인의 부동산 거래내역 전체를 종합하여 보면 개별적인 이유가 있다 하여 사업(부동산매매업)소득 과세대상에서 제외할 수는 없는 것으로 판단된다. 다만, ○○도 ○○○시 ○○ ○-○ ○○○○○○(○○○동 ○○○○호) 부동산은 위에서 살펴본 바와 같이 2004.11.15. 청구인과 혼인한 정○○의 주거용으로 사용하기 위하여 취득하였다가 양도한 것으로 보이므로 사업소득으로 과세하기 보다는 양도소득으로 과세하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서, 동 부동산과 관련하여 과세된 부가가치세와 종합소득세는 취소하여야 할 것이다.
(3) 쟁점(3)에 대하여 본다. (가) 청구인은 이 건 부동산 취득 및 양도가 사업(부동산매매업)에 해당한다 하더라도 ○○○○시 ○구 ○○동 ○○○○-○ 부동산의 취득가액은 실지거래가액이 불분명하므로 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 검인매매계약서에 의하면 청구인은 아래 표와 같이 2000.9.19. 김○○ 소유의 부동산을 청구인의 다른 부동산과 교환으로 취득하였으며, 등기부등본, 매매계약서 등에 의하면 취득 등기원인이 2000.10.16. 교환으로 되어있고, 2002.3.3. 등기원인을 매매로 하여 김○○에게 35억원에 양도한 것으로 되어있으며, 국세청 전산자료에 의하면 동 부동산에 ‘○○○○○산업’이라는 상호로 2000.10.17. 부동산 임대업 사업자등록을 하였다가 2002.3.31. 폐업한 것으로 나타나고, 청구인은 동 부동산의 임대수입에 대하여 2002년 제2기부터 2002년 제2기까지 부가가치세신고를 한 것으로 나타난다. 교환인 교환물건소재지 종류 면적(㎡) 비고 청구인
○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○○-○ 대지 855 건물 145.9 같은 곳 ○ ○○ 임야 13,871 같은 곳 ○○○-○ 전 1,147 같은 곳 ○○○-○ 전 2,413 김○○
○○○○시 ○구 ○○동 ○○○○-○ 대지 1,749.1 보증금 342백만원 교환차익 590백만원 현융자금 1,470백만원
○○부동산 120백만원 (합계 2,522백만원) 건물 4,814.82 (다) 청구인이 제시한 위 표의 ‘부동산교환계약서’에 의하면 교환물건은 위 표와 같이 기재되어 있으나 ○○부동산 가액은 기재되어 있지 않고 교환차액이 590백만원으로 기재되어 있어 각 지번 물건에 대한 평가액은 구체적으로 기재되어 있지 않다. (라)위의 내용을 종합하여 보면, 청구인은 검인계약서에 나타난 ○○부동산 120백만원은 등기목적으로 임의로 기재한 것이고, 이러한 사실은 등기이전을 대행한 법무사도 확인하고 있으므로 교환물건(○○부동산)의 실제거래가액이 120백만원이 아니므로 동 부동산의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하므로 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여야 한다고 주장하나, 검인계약서에 동 부동산의 교환차액을 포함한 전체금액이 나타나 신빙성이 있어 보이고, 동 검인계약서가 등기목적으로만 작성되었다할지라도 이를 무시하기는 어려워 보이므로 처분청이 동 검인계약서에 기재된 2,522백만원을 동 부동산의 취득가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 ‧ 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.