취득가액을 환산취득가액으로 계산시 공인중개사수수료의 필요경비 산입여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.10.21 ○○도 ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 ○○번지 토지8,479㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고, 양도가액은 실지 거래가액인 1,025,000,000원, 취득가액은 환산가액인 114,865,000원으로 하고, 필요경비는 취득당시 기준시가의 3%인 1,767,000원 (이하 “개산공제액”이라 한다) 및 공인중개사수수료 9,225,000원 (이하 “쟁점공인중개사수수료”라 한다)을 합한 10,992,000원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 실지거래가액이 아닌 환산가액이라 하여 개산공제액만을 필요경비로 인정하고, 쟁점공인중개사수수료를 필요경비 부인하여 2006.2.17 청구인에게 2005연도분 양도소득세 2,324,700원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점공인중개사수수료는 쟁점부동산의 양도에 실제로 소요된 비용이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다
• 나. 처분청 의견 취득가액을 실지거래가액으로 산정하지 아니하는 경우의 필요경비는 취득당시의 기준시가의 3/100을 적용하는 것이므로 청구인의주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점공인중개사수수료를 쟁점부동산의 양도와 관련된 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당 하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매 사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별 공시지가x 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세 신고를 하면서 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 산정한 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점공인중개사수수료는 쟁점부동산의 양도에 실제로 소요된 비용이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있다. (3) 소득세법 제97조 제3항 제2호 규정에 의하면 양도당시 실지거래가액은 확인되나 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 소득세법 제114조 제5항 및 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하는 경우 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호 에 규정된 개산공제액을 필요경비로 적용하는 것이며, 동법시행령 제163조 제6항에서 환산가액은 취득가액의 일정비율(취득당시의 기준시가X 3/100)만을 필요경비로 공제하도록 일률적으로 규정하고 있다. 따라서 쟁접부동산의 취득가액이 불분명하고 또한 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도차익을 산정한 이 건의 경우, 처분청이 전시 소득세법시행령 제163조 제6항 제1호 규정에 의한 개산공제액만을 필요경비로 인정하고 쟁점공인중개사수수료를 필요경비 부인한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심 2006중479, 2006.8.22외 다수, 같은 뜻).

이 건 심판청구는 심리결과 청구인인의주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.