간주임대료 계산의 적정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1996. 11. 2. ○○○의 대지 243㎡ 위에 다세대주택 646.57㎡(이하 다세대주택을 “쟁점건물”, 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산” 이라 한다)를 신축하여 임대하다가 2002. 7. 19. 쟁점부동산을 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 임대하고도 종합소득세를 신고․납부하지 아니하였다 하여 1998년부터 2000년까지 각 귀속연도의 임대료수입금액에 임대보증금을 임대료로 환산한 금액을 더하여 임대수입금액으로 산정하고 2006. 2. 12. 청구인에게 종합소득세 1998년 귀속 7,464,340원, 1999년 귀속 7,547,730원, 2000년 귀속 4,059,200원, 합계 19,071,270원을 경정고지하였다가 2006. 4. 25. 임대보증금의 적수에서 쟁점건물의 기준시가에 의한 적수를 공제하여 종합소득세 1998년 귀속 5,455,816원, 1999년 귀속 5,610,828원, 2000년 귀속 2,452,412원, 합계 13,519,040원으로 재경정하여 종합소득세 1998년 귀속 2,008,520원, 1999년 귀속 1,936,900원, 2000년 귀속 1,606,790원, 합계 5,552,210원을 환급결정하였다. 청구인은 당초 처분에 불복하여 2006. 4. 14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 신축하면서 설계감리비 16,000,000원, 건물도급공사비 410,800,000원, 직접공사비 142,944,787원, 합계 569,744,787원(이하 “쟁점공사비”라 한다)의 공사비가 소요되었으나 처분청이 1998년부터 2000년까지 청구인의 임대사업 수입금액 계산시 임대보증금을 임대료로 환산하면서 임대보증금의 적수에서 건물신축비의 적수를 공제하지 아니하고 종합소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청이 당초 청구인의 쟁점부동산 임대사업에 대한 임대료수입금액에 임대보증금을 임대료로 환산한 금액을 더하여 임대수입금액으로 산정하여 종합소득세를 과세하였다가 청구인이 심판청구를 제기하자 2006. 4. 25. 임대보증금의 적수에서 기준시가에 의한 쟁점건물가액의 적수를 공제하고 남은 적수를 임대료로 환산하여 종합소득세 1998년 귀속 2,008,520원, 1999년 귀속 1,936,900원, 2000년 귀속 1,606,790원, 합계 5,552,210원을 감액결정하고 세액을 환급하였다. 한편, 청구인은 건축비 명세서를 제출하면서 임대보증금의 적수에서 쟁점주택의 실제 건축비 569,744,787원에 상당하는 적수를 공제한 후의 적수를 임대료로 환산하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 단순히 건축비 명세만을 제시할 뿐 건축비에 대한 증빙서류를 제시하지 아니하므로 임대보증금의 적수에서 건물기준시가에 의한 건축비의 적수를 공제한 적수를 임대료로 환산하여 임대료 수입금액을 산정하고 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 임대수입금액 계산시 임대보증금을 임대료로 환산하면서 임대보증금의 적수에서 실제 소요된 건물신축비가 확인되지 아니한다 하여 건물기준시가에 의한 건물신축비의 적수를 공제하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(괄호안 생략) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2) 소득세법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】②법 제25조제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. 총수입금액에 산입할 금액={당해과세기간의 보증금 등의 적수-임대용부동산의 건설비 상당액의 적수}×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 총리령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다)-당해과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

③ 법 제80조제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다. 총수입금액에 산입할 금액 = {당해과세기간의 보증금등의 적수 - 취득당시의 법 제99조에 규정하는 기준시가에 의하여 계산한 임대용부동산의 건설비상당액의 적수}×1/365×정기예금이자율

④ 제2항 및 제3항에서 "임대용부동산의 건설비 상당액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.<개정 1996·12·31>

2. 제1호외의 임대용부동산의 경우에는 총리령이 정하는 당해임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다)

⑤ 제2항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료 및 배당금은 비치·기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (가) 처분청은 쟁점부동산을 임대하는 청구인의 종합소득금액을 산출하면서 쟁점부동산의 임대와 관련된 간주임대료계산시 임대보증금액에서 쟁점건물의 건설비 상당액을 공제하지 아니하고 임대료로 환산하여 총수입금액에 산입하였다가 청구인이 심판청구를 제기한 이후에 쟁점건물의 신축에 실지 소요된 건설비 상당액(취득가액)이 아니라 소득금액을 추계결정하는 경우에 적용되는 기준시가에 의한 건설비상당액에 대한 적수를 임대보증금의 적수에서 공제하고 남은 적수를 임대료로 환산하여 총수입금액에 산입하고 총수입금액에서 추계조사의 방법으로 종합소득금액을 산출하여 종합소득세를 부과한 사실이 아래와 같이 종합소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

○○○ (나) 청구인은 2002. 7. 19. 쟁점부동산을 조○○○에게 550,000,000원에 양도하였음이 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하여 확인된다. (다) 청구인은 쟁점건물의 신축비를 기준시가로 산정할 것이 아니라 아래와 같이 실제 지출한 건설비상당액으로 산정하여 달라고 주장하면서 설계비 16,000,000원, 도급공사비 410,800,000원, 청구인 직접공사비 142,944,787원 이라고 적시되어 있는 공사비 명세서와 건축업자라는 김○○○으로부터 받은 영수증 384,790,000원, 은행송금장 5매 35,017,000원, 기타입금증을 증빙으로 제시하고 있다.

○○○ (라) 살피건대, 관련 법령상 부동산임대소득금액을 실지조사방법으로 경정하는 경우에는 그 간주임대료 계산시 건물신축비를 기준시가로 계산한 금액이 아닌 실제 투입된 건설비상당액의 적수를 임대보증금의 적수에서 차감하여 임대보증금을 임대료로 환산하도록 규정하고 있고, 부동산임대소득금액을 추계조사방법으로 경정하는 경우에는 당해과세기간의 보증금등의 적수에서 쟁점건물 취득당시의 기준시가에 의한 임대용부동산의 건설비상당액의 적수를 공제한 후 남은 적수를 임대료로 환산하도록 규정하고 있다. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 임대사업에 대하여 청구인에게 추계조사의 방법으로 종합소득세를 과세하였음이 종합소득세 결정결의서에 의하여 확인되고, 청구인은 2002. 7. 19. 토지와 건물을 합한 쟁점부동산을 550,000,000원에 양도하였으면서도 쟁점부동산의 일부인 쟁점건물의 건설비 상당액이 569,744,787원이라고 주장하면서 건축비 명세서에 은행송금장 등 극히 일부 증빙을 첨부하여 제시할 뿐, 대부분의 건설비에 대한 증빙을 제시하지 아니하므로 처분청이 임대보증금의 적수에서 청구인이 주장하고 있는 쟁점건물의 실제건설비 상당액이 아닌 기준시가에 의한 쟁점건물의 건설비 적수를 공제하여 임대료를 산정하고 청구인에게 종합소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.