토지의 양도시기

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1996.10.28. 주식회사 ○○○건설과 경기도 용인시 ○○○ 임야 15,739㎡ 및 ○○○ 임야 119㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 매매에 관한 합의서를 체결하였으나, 주식회사 ○○○건설의 부도로 근저당권자인 ○○○부동산신탁 주식회사의 파산관재인의 임의경매신청에 의하여 쟁점토지는 2005.1.14. 하○○○(이하 “쟁점토지 낙찰인”이라 한다)에게 낙찰되어 양도되었다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 확인하고 쟁점토지의 양도시기를 등기접수일인 2005.1.14.로 보아 양도차익을 기준시가로 계산하여 2006.1.11. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 351,649,930원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 잔금지급약정일이나, 대금청산일이라 함은 거래대금의 전부를 이행하지 않아도 사회통념상 매매대금이 거의 전부 지급되었다고 볼만한 정도의 이행된 날을 의미하는바, 청구인은 매매대금 4,077백만원 중 92%에 해당하는 3,757백만원을 수령하였고 이는 매매대금의 전부를 수령하지는 않았으나 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 것으로 보아야 할 것이다. 또한, 청구인은 매수인과 체결한 매매에 관한 합의서에 수록된 특약사항으로 인하여 매매계약을 해지할 수 있는 권한이 없었고, 1996.10.28. 계약금 3,257백만원, 1996.11.29. 중도금 500백만원을 수령후 1998년 매수자가 부도처리되어 2005년 부동산 임의경매처분시까지 소유권을 행사하지 못하였는 바, 쟁점토지의 양도시기를 중도금 수령일인 1996.11.29.로 보아야 하므로 이 건 양도소득세 부과처분은 제척기간이 경과된 처분으로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 매매대금의 92%인 3,757백만원을 매수자인 주식회사 ○○○건설로부터 수령하였다는 주장이나, 최초 계약금을 어음으로 지급받아 어음결제여부가 불확실하며, 청구인이 주장하는 중도금 수령시점에 양도소득세를 신고․납부한 사실도 없는 점, 청구인과 매수인이 체결한 쟁점토지에 대한 매매합의서를 보면 잔금지급약정일이 확정되지 않아 불분명하고, 청구인이 주장하는 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되었다는 주장은 확인되지 않아 소득세법 제98조 및 동법시행령 제162조 제1항 제1호에 의하여 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전 등기접수일로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 같은 법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점토지 매매대금 4,077백만원 중 92%에 해당하는 3,757백만원을 주식회사 ○○○건설로부터 수령하였고 이는 매매대금의 전부를 수령하지는 않았으나 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 것으로 보아야 할 것이므로 쟁점토지의 양도시기를 중도금 수령일인 1996.11.29.로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1994.8.11. 주식회사 ○○○주택과 부동산매매에 관한 합의서를 작성하고 쟁점토지를 2,302,500천원에 양도하기로 하여주식회사 ○○○주택으로부터 2,102,500천원을 수령하였다는 주장이나 이를 현금으로 수령하였다 하므로 위 금액을 청구인이 수령하였다는 객관적 증빙은 확인되지 아니한다.

(2) 청구인은 주식회사 ○○○주택이 쟁점토지에 관한 토지거래허가절차를 이행하지 아니하여 매매합의를 해제하고 1996.10.28. 주식회사 ○○○주택과 쟁점토지를 4,077,450천원에 양도하기로 부동산매매에 관한 합의서를 체결하여 이 중 3,757,900천원을 수령하였다는 주장에 대하여 본다. (가) 청구인은 주식회사 ○○○건설로부터 1996.10.28. 계약금으로 주식회사 ○○○건설이 발행한 약속어음 3,257,900천원(어음발행일: 1996.10.28., 지급장소 및 지급일: ○○○은행, 1997.1.22.)을 수령하여 동 어음으로 주식회사 ○○○주택의 매매대금을 반환하였다는 주장인 바, 주식회사 ○○○주택이 위 어음을 수령하였는지 여부는 확인되지 아니하고, 위 약속어음(3,257,900천원)과 청구인이 주식회사 ○○○주택으로부터 수령한 금액(2,102,500천원)과의 차액 1,155,400천원의 정산여부가 규명되지 아니한다. (나) 청구인은 1996.11.29. 주식회사 ○○○건설로부터 중도금 500,000천원을 수령하였다 하는 주장과 함께 증빙자료로 청구인의 ○○○은행 예금구좌○○○거래내역표를 제시하고 있으나, 1996.11.29. 500,000천원이 입금된 내역은 확인되나 입금자는 확인되지 아니한다. (다) 청구인은 2003.1.21. 주식회사 ○○○건설을 상대로 소유권인수절차이행의 소를 ○○○지방법원에 제기(○○○)하였으나 주식회사 ○○○건설의 주소불명으로 인하여 종결처리된 사실 등을 보면, 청구인은 쟁점토지에 관한 매매대금을 상당부분 수령한 것으로 보이나 쟁점토지에 대한 매매대금 수령여부를 객관적으로 확인할 수 없다. (3) 소득세법시행령 제162조 에 의하면 자산의 양도차익을 규정함에 있어 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이나, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정되어 있다.

(4) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 토지거래허가지역에서 토지를 양도하는 경우 소유권이전등기일과 잔금청산일이 다른 경우 잔금청산일을 양도시기로 보는 것이나(○○○2005.3.19.), 청구인의 경우 잔금청산일이 확인되지 아니하고 쟁점토지에 매매에 관한 신고․납부가 이루어지지 아니하여, 매매대금의 전부를 수령하지는 않았으나 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행된 것으로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 소유권이전 등기접수일을 쟁점토지의 양도시기로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.