이주비 및 가압류 해제비를 양도자산의 필요경비로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.6.21.박○○로부터 ○○○○시 ○○구 ○○동 415-1 ○○○○아파트 108-1506호 분양권(이하 “쟁점분양권”)이라 한다)을 취득하고, 동 아파트를 이전등기 하였다가 2004.3.27. 양도한 후 2004.5.31. 실지거래가액(양도가액 450,000,000원, 취득가액 425,593,835원)에 의하여 양도소득세 1,385,580원을 예정신고 ․ 납부하였다. 처분청은 2005년 11월 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여, 청구인이 신고한 양도가액에 대하여는 인정하였으나, 취득가액에 대하여는 매도인 ○○○가 부담하여야 할 ○○○○의 이주대여비 50,000,000원(이하 “쟁점이주비”라 한다), ○○○○보험의 가압류 해제비 17,593,835원(이하 “쟁점가압류해제비”라 한다) 등 합계 67,593,835원이 포함된 사실을 확인하고 이를 제외한 358,000,000원을 실제 취득가액으로 결정하여 2006.2.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 31,644,200원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점분양권 취득시 분양권에 속한 토지에 근저당권이 설정되어 있어서 이를 해제하지 않는 경우에는 매도자인 박○○로부터 분양권을 승계 받을 수 없었기 때문에 먼저, 토지대금으로 200,500,000원을 지급하여 소유권이전등기를 경료한 후 건물에 대하여 2003.1.10. 분양대행사인 ○○○○주식회사의 입회하에 박○○에게 기 지급된 쟁점이주비 50,000,000원, 향후 국공유지불하대금 73,000,000원, 정산분담금 84,500,000원 등 207,500,000원을 부담하는 조건으로 쟁점분양권을 승계 ․ 취득하였다. 취득당시 토지분에 대한 매매계약서는 등기이전상 작성하였으나, 건물분에 대하여는 시행사의 입회하에 승계계약이 이루어졌으므로 별도로 계약서를 작성하지 아니하였다. 이 건 양도소득세신고시 제출한 취득가액 358,000,000원의 매매계약서는 실제 취득가액이 408,000,000원임에도 공인 중개사 직원이 쟁점이주비는 필요경비로 공제받아야 한다는 무지한 설명을 듣고 이를 제외하여 계약서를 작성하게 되었다. 따라서 쟁점이주비는 청구인이 쟁점분양권 취득시 부담하는 조건이어서 이를 지불하였으므로 실제 취득가액으로 인정하여야 하고, 쟁점가압류해제비는 매도인이 지급받은 매매대금으로 근저당권을 해지하기로 하였음에도 관련 채무를 변제하지 아니하여 경매 위기에 처하게 되자 재산권보호를 위해 청구인이 대위변제한 것이므로 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점분양권 취득당시 토지분 매매계약서만을 작성하였고, 별도의 건물분 매매계약서를 작성하지 않았다고 주장하나, 이는 신빙성이 없으며, 양도소득세 자진 신고시 제출한 취득가액 358,000,000원은 국세청의 공동주택 거래시가 조회자료상의 매매가액 320,000,000원 대비하여 적정한 실지거래가액으로 보여 지는 등 청구인이 실제 취득가액이 408,000,000원이라는 주장은 신빙성이 없다. 또한 청구인이 제출한 쟁점분양권 매매계약서의 특약사항에 의하면, 매도인은 중도금과 동시에 등기부등본에 설정되어 있는 가압류 및 채무관계를 해지토록 약정하고 있으므로 매도인이 이를 위반함에 따라 매수인인 청구인이 지불한 쟁점이주비 및 쟁점가압류해제비는 매도인의 부담할 비용이므로 쟁점분양권의 취득가액이나 필요경비에 해당하지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점분양권 취득시 매도인이 부담하여야 할 쟁점이주비 및 쟁점 가압류해제비를 매수인인 청구인이 부담하였으므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 ․ 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.

2. 대통령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적 지출액

○ 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 저하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경 ․ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 저하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점분양권에 관한 등기부등본을 보면, 쟁점분양권상의 종전토지인 ○○○○시 ○○구 ○○동 1-143 대 43㎡는 청구인이 전소유자 박○○로부터 2002.8.10. 매매를 원인으로 2003.3.3 소유권이전등기한 것으로 등재되어 있는데, 위 종전토지에는

○○○○ 보험이 1998.10.15. 청구금액 5,500,000원,○○○○보험이 2004.4.28. 청구금액 10,593,835원을 근거로 가압류하고 있고, 시행사인 주식회사 ○○○○이 1997.10.28. 쟁점이주비 상당의 채권최고액으로 근저당권을 설정하고 있고, 쟁점분양권상의 아파트인 ○○○○시 ○○구 ○○동 415-1 ○○○○아파트 108-1506호(전용면적 114.18㎡)는 청구인이 2004.2.24. 보존등기하고, 2004.3.13. 및 2004.3.27. 위 종전토지상의 가압류 및 근저당권 등을 해제한 후 2004.3.30. 정○○에게 이전등기한 것으로 등재되어 있다.

(2) 청구인과 매도인 박○○간에 체결된 매매계약서(2002.6.1)에 의하면, 쟁점분양권은 매매금액이 358,000천원[계약금 35,000천원, 중도금 155,000천원(2002.6.13.), 잔금 168,000천원(2002.9.5)]이고 그 특약사항(제4조)에는 매도인이 중도금 수령과 동시에 매매물건에 설정되어 있는 가압류 및 채무관계를 해지토록 하며, 이를 위반시는 모든 책임을 지도록 약정하고 있다.

(3) 처분청의 조사당시 쟁점분양권의 매도인 박○○는 2004.2.19. 쟁점분양권을 358,000천원에 매도하였고, 당초 매매대금으로 근저당설정 부분을 해제하기로 약정하였으나 사업실패 등의 사유로 근저당권 말소를 이행하지 못하고 있다가 2004.2.18. 매수인과 합의하여 본인이 변제하지 못한 쟁점이주비 및 쟁점가압류해제비 상당의 67,593,835원을 아파트매매 추가대금명목으로 받아 근저당권을 말소한 것으로 확인하고 있고, 동 매매계약의 입회중개인 이○○ 역시 이와 같은 내용을 연서로 확인하고 있다.

(4) 청구인은 쟁점분양권에 대하여 쟁점이주비를 포함하여 408,000,000원에 취득하였으나 이에 대한 매매계약서를 작성하지 아니하였고, 양도소득세 신고시 제출한 매매가액 358,000,000원의 취득계약서는 신고를 위한 계약서로써 중개사무소의 무지한 말을 듣고 실제 취득가액에서 쟁점이주비를 제외한 금액으로 작성된 것인 바, 이 건 쟁점이주비는 청구인이 부담하는 조건으로 쟁점분양권을 취득하였으므로 취득가액으로 인정하여야 하고, 쟁점가압류해제비는 매도인이 관련 채무를 부담하여야 하나 변제하지 아니하여 재산권 보호를 위해 대위변제한 것이므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 관련인들의 확인서 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 청구인이 체출한 매도인 박○○의 확인서(작성일 없음)에 는 청구인에게 2002년9월 쟁점분양권을 408,000천원에 매매계약 하였는데, 우선 토지에 대하여 200,500천원으로 거래하는 것으로 계약서를 작성하고 그 이후 건물에 대한 계약서는 작성하지 않은 채 쟁점이주비를 건물매매대금(207,500천원)에 포함하는 것으로 하여 분양권공급 계약서상 승계처리 한 것으로 기재되어 있고, 입회중개인 이○○의 확인서(작성일 없음)에는 청구인과 박○○간 쟁점분양권의 매매대금이 쟁점이주비를 포함한 408,000천원임에도 쟁점이주비가 필요경비로 공제되는 것으로 알고 조사당시 처분청에 제출한 사실확인서를 착오로 작성 ․ 제출하였다고 기재되어있다. (나) 주식회사 ○○○○의 확인서(작성일 없음)에는 매도자 박○○와 매수자인 청구인간 쟁점분양권을 거래함에 있어서 분양계약서상 이주대여금 5천만원을 청구인이 승계하였고, 청구인이 직접 ○○○○에 납입하였다는 내용이 기재되어 있는데, 동 확인서는 쟁점이주비가 매매대가에 포함되어 있다는 확인이 아니라 단지 승계사실만을 언급하고 있다. (다) 청구인은 위의 확인서 이외에 종전토지의 취득등기를 위한 검인분 매매계약서(2002.6.1. 매매대금 200,500천원), 주식회사 ○○○○에게 쟁점이주비 상당액을 송금한 무통장입급증(2004.2.19.), 쟁점가압류해제비(17,593,835원)에 대한 ○○○○보험의 대위변제확인서(2004.3.3.) 및 납부영수증(2004.3.3.) 등을 제출하고 있으나, 동 자료로는 쟁점분양권 취득당시 쟁점이주비 등을 매매가액에 포함하여 계약된 사실을 확인할 수 없다.

(5) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 먼저 청구인은 쟁점분양권 취득당시 실제 매매가액이 기재된 매매계약서를 작성하지 않았다고 주장하나, 부동산 거래시 매매대금, 지급시기, 특약사항 등 거래내용을 명확히 하기 위하여 매매계약서가 작성되는 것이 거래 관행임에 비추어 믿기 어렵고, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서에는 매매가액이 쟁점이주비가 포함되지 아니한 금액 358,000천원이고, 쟁점이주비 및 가압류 등의 설정채무에 대하여 매도인이 부담하는 것으로 약정 한 것으로 되어 있는 점, 쟁점이주비 등이 매매가액에 포함되어 계약한 사실을 알 수 있는 실제 계약서 등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점이주비 및 쟁점가압류해제비 등은 필요경비를 규정하고 있는 소득세법 제97조 증의 규정에 열거하고 있니 않는 점, 청구인이 쟁점이주비 및 쟁점가압류해제비를 부담한 것은 매수인과의 거래과정에 불가피하게 대납한 것으로 보여지나 이는 구상권 행사 등 민사관계로 해결할 사항인 점 등에 비추어 쟁점분양권의 취득대금이 쟁점이주비를 포함하여 408,000천원이고 쟁점가압류해제비를 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점분양권의 양도에 대하여 쟁점이주비 및 쟁점가압류해제비 등을 취득가액 및 필요경비로 인정하지 아니하여 양도차익을 산정한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.