유사매매사례가로 시가평가

심판청구를 기각합니다.

청구인들은 아버지 또는 할아버지인 구ＯＯ로부터 ＯＯ시 ＯＯ구 ＯＯ동 ＯＯ ＯＯＯ ＯＯ차 아파트ＯＯ동 ＯＯ호(36평형, 이하 “쟁점아파트”라고 한다)를 각각의 지분으로 2004.12.10. 증여받아 이를 기준시가(584,500천원)로 평가하여 2005.3.2. 증여세를 신고 ‧ 납부하였다. 처분청은 증여세 실지조사 결과 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 의 규정에 의거 쟁점아파트와 면적(36평형)이 동일하고 위치(같은 단지 내 옆 동의 9층)가 유사한 같은 단지 내 ＯＯ동 ＯＯ호(이하“비교평가아파트”라고 한다)의 2005.2.4.(계약일) 매매사례가액인 680,000천원을 적용하여 2005.12.15. 청구인들에게 2004년도 증여분 증여세 총 23,105,480원을 경정 고지하였다(각자의 세액은 별첨 참조). 청구인들은 이에 불복하여 2006.3.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점아파트가 속한 ＯＯ아파트는 4층부터 엘리베이터가 운행되고 있어 같은 동이라고 하더라도 엘리베이터가 운행되는 4~13층과 엘리베이터가 운행되지 않는 1~3층은 가격차이가 있을 수밖에 없고, 쟁점아파트는 ＯＯ대교 남단과 연결되는 고가도로가 바로 옆을 통과하고 고가도로 쪽으로 소음방벽이 설치되지 않아 소음, 차량먼지, 매연이 매우 심하나, 비교평가아파트는 고가도로 반대편인 동향이라 비교적 소음, 차량먼지, 매연이 적으며 쟁점아파트는 3층에 위치하고 있어 비교평가아파트에 비해서 조망권이 많이 떨어지고, ＯＯ아파트는 2005.2월초에 30~60층의 초고층 아파트로 재건축한다는 방안이 ＯＯ일보(2005.2.7.자)에 공시됨에 따라 아파트 가격의 상승요인이 존재하고 있었으므로, 당초 처분은 쟁점아파트와 비교평가아파트의 개별적 특성과 주변 환경 요인, 시장 상황을 전혀 고려하지 아니한 부당한 처분이다.
• 나. 처분청 의견 국세통합전산망을 통해 확인 ‧ 검토한 결과, 평가기준일(2004.12.10.)전후 3개월 이내의 기간인 2005.2.4. 계약이 체결된, 쟁점아파트와 면적(36평형) ‧ 용도가 동일하고 위치(옆 동 9층)가 유사한 비교평가아파트의 매매사례가액 680,000천원을 확인하여 이를 시가로 보아 쟁점아파트 가액을 평가하였다 청구인들은 비교평가아파트는 쟁점아파트보다 층의 위치,조망권등이 우위에 있어 가격형성요인이 다르다고 주장하나, 같은 단지 내, 같은 층에 있더라고 조망권이 조금씩 다를 수 있는 점은 상식적인 것이고, 또한 청구인은 비교평가아파트의 매매계약시점인 2005.2월경은 동 아파트 단지의 재건축 관련기사가 신문에 게재된 시점으로 증여시점인 2004.12월경과는 아파트 시세에 차이가 있다고 주장하나 동 단지의 재건축 관련 사업추진은 기왕에부터 꾸준히 진행되어 온 상황으로 청구인의 주장에 실익이 없으며, 동 내용은 ○○은행 부동산사이트의 2004.11월~2005.2월사이의 동 평형의 거래시세가 유사하다는 것에서도 확인되므로, 비교평가아파트의 매매사례가액을 적용하여 쟁점아파트 증여가액을 평가한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트에 대해 비교평가아파트의 매매사례가액을 적용하여 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 Ｏ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ‧ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 ‧ 종류 ‧ 규모 ‧ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. Ｏ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【 평가의 원칙 】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ‧ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ‧ 감정 ‧ 수용 ‧ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어 당해 재산과 면적 ‧ 위치 ‧ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 증여세조사종결보고서 등에 의하면 청구인들은 쟁점아파트를 각각의 지분(2/5 또는 1/5)으로 증여받아 이를 기준 시가로 평가하여 각자의 지분에 따라 증여세를 신고 ‧ 납부하였고, 쟁점아파트와 비교평가아파트는 ＯＯＯ ＯＯ차 아파트 ＯＯ동 ＯＯ호 와 ＯＯ동 ＯＯ호로서 면적(36평형)이 동일하고 위치가 유사(옆 동)하며, 기준시가는 쟁점아파트가 증여일 현재 584,500천원, 비교평가아파트가 거래일 현재 620,500천원으로 차이가 있다.

(2) 처분청이 제출한 국세통합전산망상의 공동주택 거래 시가 내역조회 (ＯＯＯ ＯＯ차 아파트, 36평형, 209 ‧ 211동)에 의하면, 아래와 같이 2004.12.~2005.2월 기간 동안 아파트 가격 변동이 크지 않으며 (단위: 천원) 조사기준일 하한가 상한가 평균가 2005.2.20. 630,000 720,000 675,000 2005.2.5. 630,000 720,000 675,000 2005.1.20 630,000 720,000 675,000 2005.1.5 640,000 720,000 680,000 2004.12.20 640,000 720,000 680,000 2004.12.5 640,000 720,000 680,000

○○은행 부동산 사이트의 ＯＯＯ ＯＯ차 아파트(ＯＯ아파트) 36평형 시세변동표에 의해도 아래와 같이 2004.12.~2005.2월 기간 동안 아파트 가격의 변동이 크지 않다(일반거래가는 같은 기간에 변동 없음). 기준일 하한가 일반거래가 상한가 2005.2.14. 675,000 720,000 760,000 2005.1.31. 640,000 720,000 760,000 2005.1.24. 640,000 720,000 760,000 2005.1.17. 640,000 720,000 760,000 2005.1.10. 640,000 720,000 760,000 2005.1.3. 660,000 720,000 775,000 2004.12.27. 660,000 720,000 775,000 2004.12.20. 660,000 720,000 775,000 2004.12.13. 660,000 720,000 775,000 2004.12.6. 655,000 720,000 775,000

(3) 처분청이 제출한 쟁점아파트 증여일 전후 3월 이내의 ＯＯＯＯＯ차 아파트 매매사례에 의하면, 비교평가아파트 이외에도 4건이 더 거래되었고, 그 중 ＯＯ동 ＯＯ호의 경우에는 2005.5.24. 매매 계약되었고 거래가액이 740,000천원이며 거래일 현재 기준시가가 584,500천원으로 쟁점아파트의 경우와 동일하다.

(4) 청구인들은 ＯＯ아파트는 2005.2월초에 30~60층의 초고층아파트로 재건축한다는 방안이 ＯＯ일보(2005.2.7.자)에 공시됨에 따라 아파트 가격의 상승요인이 존재하고 있었다고 주장하나, ＯＯＯ에 60층 아파트 재건축‘이라는 제목의 ＯＯ일보 기사 보도 날짜는 2005.2.7.로서 비교평가아파트 매매계약일(2005.2.4.) 이후이므로 그 보도 기사가 비교평가아파트 매매가격에 영향을 미쳤다고 볼 수는 없다.

(5) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 비교평가아파트는 쟁점아파트와 면적이 동일하고 위치가 유사하며, 쟁점아파트 증여일과 비교평가아파트 매매계약일 사이인 2004.12월~2005.2월 기간 동안 ＯＯＯＯＯ차 아파트의 가격 변동이 크지 않은 것으로 보이고, 쟁점아파트와 면적 및 기준시가가 동일한 ＯＯＯＯＯ차 아파트 ＯＯ동ＯＯ호가 2005.2.24. 740백만 원에 거래된 사실을 고려할 때 비교평가아파트의 거래가격인 680백만 원을 적용하여 증여세를 고지한 당초처분이 청구인들에게 불리하게 보이지도 아니하므로 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.