부동산 취득가액이 확인되는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.11.17. ○○○ 토지 5,173㎡, 193-1번지 토지 341㎡, 산 57-6번지 27,619㎡(이하 “쟁점부동산①”이라 한다)와 같은 곳 ○○○ 토지 2,102㎡(이하 “쟁점부동산②”라 한다)를 경매에 의하여 양도하고, 2005. 5. 31. 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하면서, 양도가액은 경락가액인 676,925,000원으로 하고 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 양도가액을 기준시가 비율로 환산한 가액 253,197,042원으로 하여 양도차익을 417,149,286원으로 산정한 후, 양도소득세 115, 047,681원을 신고하였다.
• 나. 그 후 청구인은 쟁점부동산①②의 취득당시 매매계약서(쟁점부동산①을 포함한 매매대금 20억5천만원, 쟁점부동산②을 포함한 매매대금 113,970,000원) 사본이 발견되었다 하여 취득가액을 839,501, 340원으로 수정하고 양도차익이 없음을 이유로 2005.7.11. 경정청구서를 제출하였다.
• 다. 처분청은 청구인이 주장하는 취득가액 839,501,340원이 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 2005.11.18. 청구인의 경정청구를 거부하고 2006.1.18. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 129,091,380원을 고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.7. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산①의 취득에 관한 매매계약서(사본)를 보면, 매매대금 20억5천만원을 포함한 계약당시의 거래상황이 상세히 기재되어 있어서 거래내용을 충분히 파악할 수 있고, 1996.12.19. 잔금 18억5천만원에 대한 영수증을 받았으나 토지거래허가가 지연되어 1997.11. 10.에 등기한 것이며, 처분청이 10년 전에 취득한 부동산에 대한 금융거래자료를 요구하는 것은 과도하며, 청구인이 주장하는 취득가액이 실제 취득가액이 아니라는 아무런 반증 없이 경정청구를 거부한 것은 위법․부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 전 소유자 조○○○는 매매가액 20억5천만원이 고액임에도 계약서 원본을 제시하지 못하고 있고, 청구인은 취득가액이 실지거래가액임을 확인할 수 있는 대금지급에 관한 금융거래자료 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 전 소유자 조○○○ 등은 거래금액 등을 기억할 수 없고 매매계약서 등도 분실하였다고 진술한 바 있으므로, 청구인이 주장하는 취득가액은 실지거래가액으로 확인된다고 할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 실지거래가액으로 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (3) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) (4) 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】 ⑤ 확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다(단서생략).

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산①에 관한 취득등기를 1997.11.10.자(등기원인일: 1997.6.26.)에 하였고, 쟁점부동산②에 관한 취득등기를 1997.6.13.자(등기원인일: 1997.5.27.)에 하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산①과 같은 곳 산 59, 190번지 합계 5필지를 20억5천만원에 취득하였다고 주장하면서 근거서류로 매매계약서(사본)와 잔금영수증(사본), 확인증서(사본), 매매확인서(사본) 등을 제시하고 있으며 그 내용은 다음과 같다. (가) 매매계약서에는 1996.10.7. 계약금 2억원은 계약과 동시에 지급하고 잔금 18억5천만원은 1997.1.20. 지급하기로 하며 잔금지급과 함께 토지 소유권이 이전되며 잔금지급일 이전에 토지거래허가를 매수인이 득하지 못하여 계약이행이 불가능할 시 매수인은 계약금의 50%를 위약금으로 지급하고 계약의 효력은 정지한다고 되어 있다. (나) 잔금영수증에는 청구인이 전 소유자 조○○○, 주○○○으로부터 쟁점부동산①의 매매잔금으로 1996.12.19. 18억5천만원을 지급하고 이를 교부받았다고 되어 있다. (다) 확인증서에는 전 소유자 조○○○, 주○○○이 1996.12.19. 잔금 18억5천만원을 영수하고 쟁점부동산①의 모든 소유권을 양도함을 확인한다고 되어 있다. (라) 매매확인서(2002.8.3. 작성된 것)에는 전 소유자 조○○○가 ○○○ 등 6필지를 청구인에게 평당 6만원에 매도하고 계약금 2억원, 중도금 3억원, 잔금 19억원 합계 24억원을 수령하였음을 확인한다고 되어 있다. (마) 확인서(2006.3.10. 작성된 것)에는 전 소유자 조○○○가 청구인이 심판청구에 대한 심리자료로 제출한 계약서 사본이 사실임을 확인한다고 되어 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산②와 같은 곳 185, 192 합계 3필지를 113,970,000원에 취득하였다고 주장하면서 근거서류로 1997.5.27.자 매매계약서 사본을 제시하고 있으며, 여기에는 계약금 41,970,000원은 계약시에 지급하고, 잔금 72,000,000원은 1997.6.10. 지급한다고 되어 있다.

(4) 처분청 조사에 의하면, 쟁점부동산① 전 소유자 조○○○, 주○○○은 1997.6.13.을 양도일자로 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였고, 쟁점부동산②의 전 소유자 허○○○ 외 4인은 1997.6.10.을 양도일자로 하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 신고하였으며, 청구인은 쟁점부동산에 대한 취득당시 매매계약서 원본과 취득대금 지급에 관한 금융거래자료를 제시하지 못하였으며, 전 소유자 조○○○와 주○○○은 쟁점부동산에 대한 매매계약서 등을 분실하였고 매매가액을 확인할 수 있는 계약서 및 관련 증빙자료는 없다고 진술한 바 있다.

(5) 청구인은 쟁점부동산①의 취득가액 20억5천만원에 대한 증빙서류로 매매계약서 사본과 잔금영수증 등을 제시하였고, 청구인은 1996.12.19.자에 잔금영수증을 수령하고도 1997.11.10.에 취득등기를 한 것은 토지거래허가가 지연되었기 때문이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시한 1996.10.7.자 매매계약서 사본에는 잔금지급일 이전에 매수인이 토지거래허가를 득하지 못한 경우 매수인은 위약금을 지급하여야 하고, 계약은 효력을 정지한다고 약정하였다. 이와 같이 청구인과 전 소유자 간에는 당초 매매계약이 순조롭게 이행되지 못하는 사정이 발생한 것으로 보이며, 이런 사정이 발생한 경우에는 일반적으로 거래당사자 간에 권리의무를 변경시키는 변경계약을 작성하는 것이 상례인데도 청구인은 1996.12.19.에 잔금이 청산되었다고 주장만할 뿐 변경계약 등에 관한 어떠한 증빙서류도 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 취득가액이 실지거래가액으로 확인된다고 할 수 없다 할 것이다.

(6) 또한, 청구인은 쟁점부동산②의 매매계약서 사본 이외에 취득대금 지급사실에 관한 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 청구인이 주장하는 취득가액이 실지거래가액으로 확인된다고 할 수 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산①②에 대한 취득가액 839,501,340원이 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 환산취득가액 253,197,042원을 적용하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 데에는 잘못이 없다고 판단된다○○○

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.