분양권의 프레미엄을 증여재산가액으로 평가한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 이△△은 2004.11.4. 母 차◯◯(이하 이△△과 차◯◯를 󰡒청구인들󰡓이라 한다) 소유의 경기도 성남시 ◯◯구 ◯◯동 ◯◯-◯, ◯◯◯◯◯아파트 102동 1604호를 취득할 수 있는 권리(50평형, 이하󰡒쟁점분양권󰡓이라 한다)와 채무를 증여받고, 2005.2.2. 쟁점아파트의 시가를 증여당시의 분양대금 납입액 361,248천원으로 평가하고 동 아파트에 담보된 채무인수액 316,148천원을 차감한 45,100천원을 증여세과세가액으로 산정하여 증여세를 신고・납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점분양권 증여시점으로부터 3개월이내인 2005.1.8. 거래된 같은 단지내 같은 평형 104동 1501호 분양권(50평형, 이하 󰡒매매실례분양권󰡓이라 한다)의 프레미엄이 176,000천원으로 거래된 사실을 확인하고, 쟁점분양권의 시가를 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 의 규정에 의하여 프리미엄 176,000천원과 쟁점아파트의 분양대금납입액 361,248천원을 합한 537,248천원을 증여재산가액으로 보아 이중 채무인수액 316,148천원을 차감한 221,100천원을 증여세과세가액으로 산정하고, 부담부채무분 316,148천원에 대하여는 취득가액을 당해 자산의 가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율로 산정하여 2006.1.3. 이△△에게 2004.11.4. 증여분 증여세 29,354,290원, 차◯◯에게 2004년 귀속 양도소득세 27,751,420원을 각각 결정고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2006.4.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

① 쟁점분양권 시세는 2005.3.부터 급격히 상승(1억원)하였음에도 처분청은 쟁점분양권의 프레미엄을 증여받은 시점으로부터 4개월후의 매매사례가액을 적용하여 쟁점분양권을 평가한 것은 잘못된 것이다.

② 쟁점분양권의 부담부채무액(316,148천원)에 대한 양도소득세를 과세시 취득가액을 결정함에 있어 양도가액을 기준으로 하여야 한다. 즉, 양도가액은 부담부채무액인 316,148천원이고 취득가액은 증여당시의 분양대금납입액 361,248천원임에도 처분청은 증여재산평가액 537,248천원을 기준으로 양도소득세를 신정하여 이 건 과세하였는 바, 처분청의 처분은 부당하다

• 나. 처분청 의견

① 쟁점분양권의 프레미엄은 증여일(2004.11.4.)로부터 3개월이내인 2005.1.8.거래된 매매사례가액(쟁점아파트와 동일평형의 매매가)를 기초로 하여 이를 분양대금납입액과 합산하여 증여재산가액을 평가하였는 바, 이에 따라 증여세를 부과한 당초 처분은 정당하다

② 부담부채무에 대한 양도소득세 결정도 소득세법시행령 제159조 의 규정에 의하여 취득가액은 당해 자산의 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 산정함은 적법한 처분이어서 청구인의 주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점분양권의 프레미엄을 176,000천원으로 보아 증여재산가액을 평가한 처분의 당부

② 쟁점분양권을 부담부증여하여 증여자에게 양도소득세를 과세하는 경우, 그 양도당시의 부담부증여비율을 시가(매매시례가액)로 산정하였다면 부담부증여에 상당하는 취득가액도 동 부담부증여비율을 쟁점분양권의 실지취득가액을 곱하여 산정하여야 하는지 여부

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에도 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호의 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조의 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 벱 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간이라 한다) 이내의 기간중 매매감정수용경매(민사집행법에 의한 경매를 발한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매 (이하 이항에서󰡒매매 등󰡓이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서생략)

○ 상속세 및 증여세법시행령 제51조 【지상권등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령제165조 제8항 제3호의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 ①에 대하여 본다. 청구인은 쟁점분양권의 시세가 증여시점으로부터 4개월후인 2005.3.부터 급격히 상승하였음에도 처분청이 쟁점분양권의 프레미엄을 2004.11.4. 증여시점으로부터 4개월후의 매매사례가액을 인용하여 평가한 것은 잘못된 것이라고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점분양권에 대한 청구인의 증여세신고내용과 처분청이 과세한 내용은 아래표와 같다. (단위: 천원) 구 분 청구인 신고 처분청 경정 비 고 아파트 분양가 납입액 361,248 361,248 프레미엄

• 176,000 쟁점분양권 평가액 361,248 537,248 부담부채무액 316,148 316,148 증여세 과세가액 45,100 221,100 (나) 쟁점분양권의 증여일(2004.11.4.)로부터 3월이내인 2005.1.8. 매매실례분양권이 프레미엄 176,000천원에 거래된 내역이 확인되는 바, 쟁점아파트와 매매실례아파트를 비교하여 보면, 같은 단지내의 동일평형 아파트로 층과 호수는 다르나, 같은 단지내의 아파트이고, 면적・기준시가도 같아 쟁점아파트와 매매실례아파트를 달리 차별화 할 만한 요인인 없는 사실이 확인된다. 《쟁점아파트와 매매실례아파트의 현황》 구 분 쟁점 아파트 매매사례 아파트 소 재 지 경기도 ◯◯시 ◯◯구 ◯◯동 ◯◯-◯ ◯◯◯◯◯아파트 102-1604호 〃 104-1501호 면적 (㎡) 대지 46.2290, 건물 140.23 좌 동 거 래 일 2004.11.4.

2005. 1. 8. 기준시가 (2005.5.2.고시) 532,000천원 좌 동 (다) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속일 현재의 시가에 의하고, 제2항에서 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 수용・공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 수용・공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것 이라 함은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매 또는 공매가격에 의하되, 당해 재산과 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액을 시가로 보도록 규정하고 있음을 알 수 있다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점분양권의 프리미엄을 176,000천원으로 보아 이에 분양대금으로 납입한 금액을 합한 금액을 쟁점분양권의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점 ②에 대하여 본다. (가)쟁점분양권의 부담부증여와 관련하여 양도로 보는 부분에 대한 양도차익산정시 양도가액(부담부채무액 316,148천원)에 대하여는 청구인과 처분청사이에 다툼이 없으나, 청구인은 아래표와 같이 취득가액이 확인되지 않으므로 부담부채무액을 기준으로 취득가액을 계산(316,148천원361,248천원/316,248천원=361,248천원)하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. 구 분 청구인 주장 처분청 경정 비 고 양도가액 (부담부채무액) 316,148천원 쟁점분양권평가액부담부채무액/쟁점분양권평가액=316,148천원 취득가액 부담부채무액분양대금납입금액/부담부채무액=361,248천원 쟁점분양권 실지취득가액부담부채무액/쟁점분양권평가액= 214,933천원 양도차익

• 101,215천원 (나) 처분청은 취득가액을 산정함에 있어 소득세법시행령 제159조 에 의거 당해 자산의 취득가액에 증여재산가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산(쟁점분양권의 실지취득가액*부담부채무액/쟁점아파트분양권=214,933천원)한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 부담부증여를 한 경우에 당해 자산의 양도가액은 증여당시의 부담부채무액으로 하고, 증여(양도)시점의 부담부증여비율(부담부채무액/증여가액)을 계산함에 있어 그 증여가액을 매매사례가액 등 시가를 우선 적용하여 산정한 경우에는 산정된 부담부증여비율을 쟁점분양권의 실지취득가액에 곱하여 양도가액에 대응되는 취득가액을 계산하는 것이 합리성이 있다고 보아야 할 것이다(국심 2004서2792, 2006.1.31.같은뜻) (라) 따라서, 처분청이 양도소득세를 산정함에 있어 취득가액을 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액에 증여재산가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.