신축주택을 일시적으로 임대하다 양도한 경우 주택신축판매업에 해당하는지 여부

심판청구를 기각합니다

청구인은 2002.4.2. ○○시 ○○구 ○○동 00-0 대지 165.6㎡ 및 그 지상 건물을 취득하여 기존건물을 철거하고 그 지상에 지상5층, 연면적 383.84㎡인 9세대의 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축(사용승인일 2002.10.2)하여 전부를 임대하다가 2004.4.9. 이를 양도한 후, 2004년 귀속 양도소득세 5,687,130원을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점주택을 신축하여 양도한 행위가 부동산매매업에 해당한다고 보아 청구인에게 2006.1.10. 2004년 귀속 종합소득세 38,378,840원을 결정․고지하였다가, 위 행위가 부동산매매업이 아닌 주택신축판매업에 해당한다고 보아 2006.3.8. 30,037,440원을 감액경정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 다세대주택을 신축하여 임대할 목적으로 쟁점주택을 신축하여 임대하다가, 쟁점주택을 신축하면서 받은 대출금에 대한 이자도 부담되고, 쟁점주택에 대한 하자보수문제가 계속하여 발생하여 쟁점주택을 처분하기로 하고 쟁점주택을 양도한 후, 관련 양도소득세를 납부하였는 바, 청구인이 쟁점주택 외에는 다른 부동산을 취득하거나 양도한 사실이 없는 점, 쟁점주택 신축 후 쟁점주택의 9세대 전부를 임대하다가 1년 6개월이 지나서야 9세대 전부를 일괄 양도한 점, 쟁점주택의 양수인도 현재까지 쟁점주택의 501호에 거주하면서 나머지 8세대를 임대하고 있는 점 등에 비추어 이 건 양도행위는 임대사업자의 사업용 고정자산 양도에 해당하여 양도소득세 과세 대상이다.
• 나. 처분청 의견 주택신축판매소득을 사업소득으로 보아 과세할 것인지, 양도소득으로 보아 과세할 것인지는 당해 행위의 사업성 유무에 따라 판단되는 것인바, 제반 사정에 비추어 청구인은 쟁점주택을 판매할 목적으로 신축하였다고 보이므로 이 건 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택을 신축하여 1년 6월간 임대하다가 양도한 행위가 주택신축판매업에 해당한다고 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제19조 【사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】

① 제69조 제1항의 규정에 의한 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 매매차익이 있는 자(대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상을 소유한 거주자에 한한다)의 종합소득산출세액은 다음 각호의 세액 중 많은 것에 의한다.

1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액

2. 다음 각목에 의한 세액의 합계액

• 가. 주택매매차익에 제104조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액
• 나. 종합소득과세표준에서 주택매매차익의 당해 연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액

② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택매매차익의 계산 그 밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제55조【세율】

① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 당해연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. <종합소득과세표준> <세 율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 8 1천만원 초과 80만원 + 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 17 4천만원 초과 590만원 + 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 26 8천만원 초과 1천630만원 + 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 35 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 단서 생략

1. 제94조 제1항 제1호․제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세 율> 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 + 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 + 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 + 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 국세청 전산 자료, 쟁점주택에 대한 등기부동본, 집합건축물대장, 임대차계약서 사본에 의하면, 청구인이 2002.3.27. 쟁점주택 부지를 매입하고 다음날 쟁점주택 신축공사(201호~501호, 9세대)를 착공하여 2002.10.2. 사용승인을 받은 사실, 2002.11.23. 202호를 임차보증금 60,000천원에, 2003.6.22. 201호를 임차보증금 105,000천원에, 2004.1.27. 402호를 58,000천원에 각 임대한 사실, 2004.4.19. 최○○에게 쟁점주택을 710,000천원에 양도한 사실, 쟁점주택의 9세대가 각각 별개의 집합건물 등기부를 구성하고 있는 사실, 청구인은 1983.6.16. 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○ 소재 다세대주택 연면적 585.57㎡를 취득하여 동 소재지에 주민등록을 한 사실을 확인할 수 있다.

(2) 위 사실을 종합하면, 쟁점주택의 부지를 매입하자마자 쟁점주택을 각 세대가 독립적으로 거주할 수 있는 다세대주택의 구조로 신축하고 각 세대를 구분 소유할 수 있도록 집합건물 등기를 한 후, 청구인은 쟁점주택에 거주하지 않고 쟁점주택의 각 세대를 임대하다가 쟁점주택을 양도한 점에 비추어 청구인이 쟁점주택을 신축하고 양도한 행위는 일응 사업성 있는 행위라고 보여 진다.

(3) 한편, 청구인은 임대사업에 공할 목적으로 쟁점주택을 신축하였으므로 쟁점주택은 부동산 임대사업자의 사업용 고정자산에 해당하여 양도소득세 과세대상이라는 취지로 주장하나, 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우도 주택신축판매업에 해당하는 것인 바(소득세법기본통칙 19-5 같은 뜻), 쟁점주택을 신축한 후 바로 양도하지 않고 일정기간 임대하다가 양도하였다고 하더라도 청구인이 처분청에 임대사업자로 사업자등록을 하거나 임대사업소득을 신고한 사실이 없는 점, 쟁점주택을 차임 없이 임차보증금만 있는 형태로 임대한 점 등에 비추어 임대사업에 공할 목적으로 쟁점주택을 신축하였다고 보기 어려우므로 쟁점주택이 임대 사업용 고정자산의 양도에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

(4) 그러므로 청구인이 쟁점주택을 신축하여 양도한 행위를 주택신축판매업에 해당한다고 보아 과세한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.