매매사례가액 해당 여부

심판청구번호 국심 2006서1192(2006. 8. 30.) t-align:center;line-height:160%;'>

청구인은 2004.1.25. 남편 조○○○로부터 서울 ○○○(전용면적 123.28제곱미터, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받아 2004.7.23. 상속재산가액 중 쟁점아파트의 가액을 국세청 기준시가인 807,500,000원으로 한 상속세 과세표준 신고를 하고, 이에 따른 상속세액 34,335,050원을 납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 시가를 매매사례가액인 같은 동 206호(전용면적 123.28제곱미터, 이하 “비교평가아파트”라 한다)에 대한 2004.1.28.자 매매가액 1,075,000,000원으로 평가하여 2006.1.5. 청구인에게 2004년도 상속세 65,057,990원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트에 관한 상속세 신고 당시 매매사례가액을 알 방법이 없었던 바, 청구인은 상속세및증여세법 제60조 제3항 및 상속세및증여세법시행령 제61조 제1항 에 따라 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 쟁점아파트의 시가를 산정하여 신고한 것이고, 처분청이 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 비교평가아파트는 내부인테리어가 잘 되어 있는 등 그 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기는 힘들다 할 것이므로, 쟁점아파트의 앞 동인 서울특별시 ○○○(이하 ‘청구인주장아파트“라 한다)에 대한 2004.3.25.자 매매가액인 970,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 봐야 할 것이다.
• 나. 처분청 의견 비교평가아파트는 쟁점아파트와 건축시기, 면적 등이 동일하며 상속개시일인 2004.1.25.과 같은 달인 2004.1.28. 양도가액 1,075,000,000원에 거래된 사실이 있는 바, 상속세및증여세법시행령 제49조 제5항 에 따라 위 양도가액을 매매사례가액으로서 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 할 것이므로 이 건 과세처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 상속 당시(2004.1.25.) 시가를 비교평가아파트의 2004.1.28.자 매매가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세법및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조 【부동산 등의 평가】③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다.

(2) 상속세법및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.1.25. 남편 조○○○로부터 쟁점아파트를 상속받은 후 쟁점아파트의 가액을 기준시가인 807,500,000원으로 하여 상속재산가액을 신고했으나, 처분청은 비교평가아파트에 대한 2004.1.28.자 매매사례가액인 1,075,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세 처분한 사실은 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 처분청이 제출한 조사종결보고서, 청구인주장아파트 양도소득세 신고 TIS조회, 쟁점아파트·비교평가아파트·청구인주장아파트에 관한 각 등기부등본에 따르면 쟁점아파트와 관련된 매매사례가액은 아래와 같고 처분청은 이 중 쟁점아파트의 상속일과 제일 가까운 시점에 거래된 비교평가아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보았다.

○○○

(3) 이에 대하여 청구인은 비교평가아파트는 내부인테리어가 잘 되어 있는 등 그 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기에 그 가액이 객관적으로 부당하다 할 것이므로, 청구인주장아파트에 대한 2004.3.25.자 매매가액인 970,000,000원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장한다.

(4) 상속세법및 증여세법 제60조 제1항, 제3항, 제61조에 따르면 상속재산의 평가는 시가를 기준으로 함이 원칙이고, 상속세법및 증여세법시행령 제49조 제1항, 제5항에 따르면 상속일 전후 6월이내의 매매사례가액이 객관적으로 부당하다고 보이지 않는 한 시가로 인정할 수 있으며, 같은 조 제2항에 따르면 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하여야 하는 것이다.

(5) 살피건대, 위에서 확인한 바와 같이 비교평가아파트는 쟁점아파트와 전용면적이 같고, 층만 다를 뿐 같은 동에 소재하고 있으며, 비교평가아파트의 상속일 당시 기준시가는 쟁점아파트의 기준시가인 807,500,000원보다 낮은 731,000,000원이라는 할 것인 바, 처분청이 비교평가아파트의 매매계약일 이 후에 체결된 청구인주장아파트의 매매가액을 시가로 채택하지 아니하고 비교평가아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하였다 하여 부당한 처분이라고 볼 수는 없다 할 것이다..

(6) 따라서, 쟁점아파트 상속재산가액의 시가를 평가기준일 전후 6월 이내인 비교평가아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.