소규모 가구로 구성된 다가구 주택의 소득세법상 고급주택해당 여부

심판청구번호 국심 2006서1098(2006. 5. 1.)

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.3.30. ○○○ 소재 대지 295.1㎡, 건물 542.69㎡의 다가구주택(이하 "쟁점주택"이라 한다)을 청구외 김○○○에게 970,000,000원에 양도하고 기준시가에 따른 양도소득세를 신고·납부하였다. 처분청은 쟁점주택을 실지거래가액 적용대상으로 하여, 2006.1.5. 양도소득세 19,117,230원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.18. 이의신청을 거쳐 2006.3.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택은 1가구 면적이 대부분 15평에서 20평정도인 소규모 서민주거용 다가구주택임에도, 이를 고급주택으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 부동산양도사전신고제도에 따라 부동산양도신고를 하며 970,000,000원의 실지거래가액이 기재된 쟁점주택 매매계약서 등을 첨부하였으나 세무서 담당직원이 기준시가를 적용한 납부서를 교부하여 이에 따라 성실히 납부하였음에도, 사후에 실지거래가액 적용대상으로 하여 양도소득세를 경정고지한 처분은 신의성실의 원칙을 위배한 처분이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택 양도당시 시행중인 소득세법시행령 제155조 제15항 및 156조에 따르면 쟁점주택은 단독주택으로 간주하는 공동주택으로서 고급주택 판정기준인 전용면적 264㎡ 이상, 양도당시 실지거래가액 600,000,000원 초과를 충족하므로 고급주택에 해당된다.

(2) 과세관청이 한 양도소득세 세액계산행위는 세법지식이 없는 일반인을 위한 행정서비스일 뿐 과세관청의 공적인 견해의 표명으로 볼 수 없으며, 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 소득세법 체계상 쟁점주택양도시 실지거래가액에 의한 과세표준 및 세액 신고·납부의무는 청구인에게 있으므로 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 소규모 가구로 구성된 다가구주택의 소득세법상 고급주택 해당 여부

② 부동산양도신고제도 시행시 과세관청에서 기준시가에 따라 양도소득세를 계산하여 교부한 납부서에 따라 납부하였으나, 추후 실지거래가액에 따라 양도소득세를 경정고지한 경우, 신의성실원칙에 위배되는지 여부

• 나. 관련 법령

(1) 쟁점 ① 관련 (가) 소득세법시행령 제156조 (2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것)【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적·가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것

• 가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 (나) 소득세법시행령 제155조 (2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것) 【1세대 1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택" 이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.

(2) 쟁점 ②관련 (가) 국세기본법 제15조 【신의·성실】 납세자가 그 의무를 이행함에 있어서는 신의에 좇아 성실히 하여야 한다. 세무공무원이 그 직무를 수행함에 있어서도 또한 같다. (나) 소득세법 제96조 (2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)【양도가액】①제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (다) 소득세법 제165조 (2001.12.31. 법률 제6557호로 삭제되기 전의 것) 【부동산양도신고 등】①다음 각호의 1에 해당하는 사유로 부동산의 소유권을 이전하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 부동산의 거래내용을 납세지 관할세무서장에게 신고(이하 이 조에서 "부동산양도신고"라 한다)하여야 한다. 다만, 주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)·농지 등으로서 대통령령이 정하는 경우와 거래대금이 대통령령이 정하는 금액 이하인 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 부동산양도신고를 받은 납세지 관할세무서장은 납세의무자로부터 납부세액에 관한 안내서의 교부신청을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 교부한다. (라) 소득세법시행령 제224조 (2001.12.31. 대통령령제17456호로 삭제되기 전의 것) 【부동산양도신고 등】④ 거주자가 법 제165조 제1항의 규정에 따라 부동산양도신고를 하는 때에는 당해 부동산양도신고일(부동산을 양도하기 전에 부동산양도신고를 한 경우에는 제162조의 규정에 의한 부동산의 양도일을 말한다)에 법 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 것으로 본다. 이 경우 부동산 양도신고와 함께 납부세액에 관한 안내서의 교부신청을 받은 납세지 관할세무서장은 법 제105조의 규정에 의한 예정신고기한내에 재정경제부령이 정하는 안내서를 납세자에게 교부한다. (마) 소득세법시행규칙 제99조 의 2(2002.4.13. 재정경제부령 제259호로 삭제되기 전의 것) 【부동산양도신고 등】④ 영 제224조 제4항에서 "재정경제부령이 정하는 안내서" 라 함은 국세징수법시행규칙 제4조 의 규정에 의한 납부서를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점 ①과 관련하여 청구인은 쟁점주택이 소득세법상 고급주택이 아니라 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법시행령 제155조 제15항 은 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보며 동 시행령 제156조 제1호 가목은 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 주택에 대한 기준시가가 4천만원 이상인 단독주택으로서 주택의 연면적이 264제곱미터 이상이고 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 고급주택으로 규정하고 있다. (나) 양도소득세 과세표준 예정신고 및 자진납부계산서상 쟁점주택의 건물 기준시가는 200,794,930원으로 나타나고, 건축물대장에 따르면 쟁점주택은 지하층 159.68㎡(3가구), 1층 144.73㎡(2가구), 2층 119.14㎡(2가구), 3층 119.14㎡(2가구), 연면적 542.69㎡(9가구)의 다가구주택으로 확인되며, 청구인과 청구외 김○○○이 2002.1.24.자로 체결한 매매계약서에는 쟁점주택의 매매대금이 970,000,000원으로 기재되어있고 청구인의 심판청구서 및 처분청의 조사복명서에서도 동 금액을 실지거래가액으로 인정하고 있다. (다) 이상의 법령 및 사실관계를 종합하면 청구인은 쟁점주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하였으므로 소득세법시행령 제155조 제15항 규정에 의하여 이를 단독주택으로 보아야 하며 아울러 쟁점주택이 소득세법시행령 제156조 제1호 가목이 규정하는 단독주택에 적용되는 고급주택 판정기준을 충족시키고 있으므로 소득세법상 고급주택에 해당한다.

(2) 쟁점 ②와 관련하여 청구인은 쟁점주택 양도시 부동산양도신고를 적법하게 이행하였으며, 부동산양도 신고시 처분청에서 기준시가에 의한 납부서를 발급하였고 청구인은 이를 신뢰하여 양도소득세를 납부하고 양도소득세 납부의무가 종결된 것으로 알고 있었으므로 실지거래가액으로 양도소득세를 경정고지한 이 건 양도소득세 과세처분이 신의성실원칙을 위배한 위법한 처분이라 주장하고 있어 이를 살펴본다. (가) 쟁점주택 양도와 관련하여 청구인이 2002.3.7. ○○○세무서에 건축물대장, 개별공시지가 확인서, 970,000,000원의 매매대금이 기재된 쟁점주택 매매계약서, 기준시가로 계산한 양도소득세 과세표준 예정신고 및 자진납부계산서 등을 첨부하여 부동산양도신고를 하였으며 ○○○세무서에서 기준시가에 따라 계산한 양도소득세 납부서를 교부하였고 청구인이 그에 따라 양도소득세를 납부한 사실은 청구인과 처분청간 다툼이 없다. (나) 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위해서는 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 둘째, 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하는 것이다(국심 2005서3399, 2005.12.30외 다수 같은 뜻). (다) 이 건의 경우 처분청은 청구인이 제시한 양도자료를 근거로 양도소득세 계산프로그램에 입력하였고 그에 따라 출력된 납부서 등을 청구인에게 교부해 준 것이며 처분청에서 이와 같이 청구인의 신고에 의해 단지 납부서 등을 교부해 준 행위를 가리켜 청구인에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하였다고 볼 수는 없다 하겠으므로 이 건 과세처분이 신의성실원칙에 위배되었다는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.