매매실례가를 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005.3.24. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 󰡒쟁점아파트󰡓라고 한다)를 아버지 심○○으로부터 증여받고 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가(425백만원)로 평가하여 증여세를 신고 ․ 납부하였다. 처분청은 상속세 및 증여세법 제60조 및 동법 시행령 제49조의 규정에 의거 쟁점아파트와 같은 단지내 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 󰡒비교평가아파트󰡓라고 한다)의 매매사례가액(577백만원)을 쟁점아파트의 시가로보아 증여재산가액을 경정하여 2006.1.13. 청구인에게 2005연도 증여분 증여세 37,121,760원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.16. 이 건 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 한강 조망이 불가능한 반면에 비교평가아파트는 한강조망이 가능할 뿐만 아니라 층수에 있어서도 쟁점아파트(2층)보다 선호되는 12층에 위치하고 있는 것으로 확인되어 쟁점아파트는 비교평가아파트보다 입지여건이 열위인 것으로 나타나 그 시세도 낮게 형성된다. 〈 쟁점아파트와 비교평가아파트 비교 〉 (단위: 원) 구분 쟁점아파트 비교평가아파트 비고 소재지

○○ ○○아파트○○동○○호

○○ ○○아파트○○동○○호 평형 33평형 33평형 기준시가 (2005.5.2.고시) 429,500,000 450,000,000 기준시가(2004. 4.30. 고시) 425,000,000 425,000,000 위치 한강조망불가능권 한강변 한강조망권 층수 2층 12층 일반적으로 부동산의 가격은 개별성이 매우 강하여 같은 동 내의 규모가 같은 아파트라 하더라도 층마다 그 가격이 다르고 같은 층에서도 위치에 따라 가격이 다를 수 있는 것으로 쟁점아파트 2층의 가격과 비교평가아파트 12층의 가격은 상당한 차이가 있으며, 비교평가아파트는 한강변에 위치하여 한강조망이 가능하나 쟁점아파트는 비교평가아파트와 성수대교의 방음벽에 가로막혀 한강조망이 불가능한 상태이므로 비교우위의 입장에 있는 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가라고 주장할 수는 없으며, 결국 과세관청이 실거래시스템을 구축하는 등 제반여건을 갖추어 매매사례가액을 납세자 일반에게 보편화시키기 전까지는 과세관청이 공표한 공신력있는 기준시가에 의하여 신고한 선량한 납세의무자들을 보호하여야할 필요가 있다.

• 나. 처분청 의견 증여재산 평가방법에 있어 2004.1.1 이후부터는 이전의 보충적 평가방법인 기준시가 적용을 지양하고 평가제도의 경직성 해소 및 실질과세원칙에 따라 증여일 전후 3월이내의 거래가액, 감정가액 등이 있으면 이를 시가로 인정하도록 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 의 내용이 보완되었는 바, 법령이 개정되었음에도 청구인이 보충적 평가방법인 기준시가를 임의 적용하여 증여재산을 평가하고 신고한 것은 위 법규정을 따르지 아니한 것이며, 증여일(2005.3.24)로부터 약 2개월전(비교평가아파트 매매계약일: 2005.1.12)에 쟁점아파트와 같은 단지내, 같은 평형대에 시가 차이가 발생할 만한 뚜렷한 차이를 보이지 아니하는 유사한 조건의 비교평가아파트의 매매가액이 있었고 따라서 이 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산을 평가한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교평가아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 평가할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준일󰡓 이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 2.건물 건물의 신축가격 ․ 구조 ․ 용도 ․ 위치 ․ 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 ․ 고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도 ․ 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 ․ 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 ․ 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ․ 고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 󰡒수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 󰡒평가기간󰡓 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이항에서 같다) 또는 공매(이하 이항에서 ″매매 등″ 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상 의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 󰡒감정기관󰡓 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조 ․ 법 제62조 ․ 법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 󰡒세무서장 등󰡓 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용 ․ 경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 ․ 경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인 ․ 증여자 ․ 수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 ″주주 등 1인″ 은 󰡒상속인 등󰡓 으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로본다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

③ 법 제61조 제3항에서 ″대통령령이 정하는 공동주택 ․ 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)″ 이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도 ․ 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 공동주택 ․ 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 조사공무원의 청구인에 대한 증여세 조사 종결보고서(2005.12.)에 의하면 청구인이 2005.3.24. 쟁점아파트를 부친 심○○으로부터 증여받아 증여가액을 기준시가 425백만으로 신고하였고, 그 수증자산 평가액 적정여부를 조사한 바, 상속세및증여세법 제60조, 동법시행령 제49조 제5항에 규정한 시가와 관련하여 매매사례부동산으로 증여물건과 동일 아파트 단지내 동일 평형이고 기준시가(증여일현재)도 425백만원으로 동일하며 매매계약일이 2005.1.12.(증여시점 71일전)이고 매매가액이 577백만원인 비교평가아파트가 조사되었다.

(2) 처분청이 제출한 대표적 부동산전문회사인 부동산뱅크 및 KB아파트시세, 국세통합전산망의 쟁점아파트가 소재한 같은 단지내 4개동 33평형대의 2004.10월부터 2005.3월까지 약 6개월간의 시세 변동 추이를 요약 비교한 표(아래)에 의하면 비교평가아파트의 매매계약일(05.1.12) 시세에 비해 증여일(󰡐05.3.24) 당시의 시세가 다소 인상된 것으로 보인다. 구분 (연, 월) 부동산뱅크, KB아파트시세 국세통합전산망 매매변동(만원) 매매변동(만원) 하한가 상한가 평균가 하한가 상한가 평균가 2004.10 58,000 65,000 63,000 57,000 63,000 60,000 2004.11 󰡓 󰡓 󰡓 󰡓 󰡓 󰡓 2004.12 󰡓 󰡓 󰡓 󰡓 󰡓 󰡓 2005.1 58,000 65,000 63,000 55,000 60,000 57,500 2005.2 61000 68,000 65,000 56,000 62,000 59,000 2005.3 63,500 70,000 67,500 58,000 66,000 62,000

(3) 한편 처분청이 제출한 주택거래신고제 신고시스템(○○구청)에서 발췌한 평가기간내 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 아파트의 거래내역에 의하면, 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 아파트의 거래내역에 의하면, 쟁점아파트와 동일 기준시가(425백만원)인 ○○동 ○○호가 2005.3.28.(매매계약일) 6억원에 거래되었음이 확인된다. (4) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항에 의하면, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하고 이때의 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제5항의 규정에 의하면 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액을 동법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트는 2층에 위치하고 한강 조망이 불가능하나 비교평가아파트는 12층에 위치하고 한강조망이 가능하므로 비교평가아파트 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 없다고 주장하고 있으나, 비교평가아파트는 위치 및 규모가 쟁점아파트와 같은 아파트 단지내 같은 평형이고 기준시가(증여일 현재)도 425백만원으로 동일하며 매매계약일이 2005.1.12.로서 평가기준일인 증여일(2005.3.24.)전후 3월 이내이고, 또한 쟁점아파트 증여일로부터 4일 뒤인 2005.3.28.에 쟁점아파트와 같은 동이면서 기준시가가 같고 바로아래 층으로 한강조망이 불가능한 ○○동 ○○호가 6억원에 거래된 점등을 고려할 때 비교평가아파트의 거래가격인 577백만원을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것이 상식범위를 벗어나거나 청구인에게 불리하게 보이지도 아니하므로, 비교평가아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 증여재산가액을 경정하여 청구인에게 증여세를 고지한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.