부당행위계산의 부인 대상 여부

심판청구번호 국심2006서996(2006. 6. 1) 18pt;">1. 처분개요 청구인(1936生, 70세, 女)은 ○○○대지 347.12㎡ 위에 건물 1,005.64㎡(지하 1층, 지상 5층)를 1990.12.20 신축하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고, 2000.1.5부터 청구인의 夫 박○○○(1936生, 70세)이 대표이사인 주식회사 ○○○ (이하 "청구외법인"이라 한다)에 쟁점부동산중 지하 1층과 지상 3층 및 지상 4층(건물면적 540.43㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 보증금 150,000,000원, 월세 1,000,000원에 임대하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 저가임대 하였다 하여 특수관계자간의 부당행위계산을 부인하고, ○○○ 대지 2,509.7㎡ 건물 1,998.75㎡(지하 1층, 지상 2층, 소유자 원○○○)중 청구인이 임차하여 공장 및 창고로 사용중인 지하 1층(B-01호, 건물면적 198.34㎡)과 지상 2층(201호, 202호, 204호, 205호, 건물면적 740.49㎡, 지하 1층과 합하여 이하 "쟁점외 부동산"이라 한다)의 임대실례가액으로 쟁점부동산의 적정임대료 (임대용역의 시가)를 산정하여 2006.2.9 청구인에게 <표1>과 같이 부가가치세 및 종합소득세를 경정고지하였다. <표1> 부가가치세 및 종합소득세 과세내역

○○○ 청구인은 이에 불복하여 2006.2.20 이 건 심판청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점외부동산은 쟁점부동산과 위치, 주위환경, 이용 상황, 사용범위, 이용목적, 구조, 면적, 평당임대료 등 제반여건이 상이하고, 쟁점부동산은 5층짜리 건물로 엘리베이터가 없어 제조공정상 기성복제조업을 영위하기에 부적합하여 부득이하게 쟁점외부동산을 임대한 것인 바, 쟁점외부동산의 임대실례가액으로 쟁점부동산의 적정임대료를 산정한 처분은 부당하므로 소득세법시행령 제98조 제4항 또는 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 따라 적정임대료를 산정 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가임대하였으므로 특수관계자간의 부당행위계산을 부인하고 쟁점부동산과 입지조건 등이 유사한 쟁점외부동산의 임대실례가액으로 쟁점부동산의 적정 임대료를 산정하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 저가임대하였다 하여 특수관계자간의 부당행위계산을 부인하고, 청구인이 임차한 쟁점외 부동산의 임대실례가액으로 쟁점부동산의 적정임대료(임대용역의 시가)를 산정하여 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 【과세표준】

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 "공급가액"이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 3의2. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가 를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가 부가가치세법시행령 제52조 【부당대가 및 에누리 등의 범위】

① 법 제13조 제1항 제3호 및 제3호의 2 에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 한다. 부가가치세법시행령 제50조 【시가의 기준】

① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대 소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자 와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해 연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정 되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용 한다. 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적 으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다.

2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외 한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기 예금이자율을 곱하여 산출한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 청구외법인이 특수관계자에 해당하는 사실에 대하여는 다툼이 없고, 청구인은 1990.1.1부터 부동산임대업을, 1990.7.15부터 기성복제조업(○○○)을 영위하고 있으며, 2000.2.1 부터 쟁점외부동산을 임차하여 공장으로 사용해오다가 2003.6.1부터 ○○○로 사업장을 이전하여이 건 심리일 현재까지 쟁점외부동산은 임차인이 없어 공가상태인 것으로 확인된다. 한편, 청구인의 夫 박○○○은 기성복제조 및 섬유 제품프린팅을 주업으로 하는 청구외법인의 대표이사이며, 청구외 법인은 2000.1.5부터 쟁점부동산을 청구인으로부터 임차하여 공장 으로 사용해오고 있는 사실이 부동산임대차계약서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 특수관계자에게 쟁점부동산을 저가임대하였다 하여 쟁점외부동산의 임대실례가액으로 쟁점부동산의 적정 임대료를 산정하여 이 건 과세한 사실이 조사복명서 등 심리자료에 의하여 확인되고 쟁점부동산의 적정임대료를 산정한 근거는 아래와 같이 나타난다. (가) 쟁점외부동산을 임차한 청구인이 운영하는 ○○○의 직원들은 쟁점부동산의 임차인인 청구외법인의 구내식당에서 점심 식사를 할 정도로 두 건물은 상호 인접해 있고, 건물의 용도가 공장으로 동일하며, 주변상황이나 여건이 매우 유사할 뿐만 아니라 청구인이 자신소유의 쟁점부동산이 있음에도 굳이 쟁점외부동산을 임차하여 쟁점부동산의 임대료보다 더 비싼 임차료를 지급하면서까지 공장을 운영하고 있는 점을 감안할 때, 쟁점부동산보다 임대차여건이 훨씬 열악한 쟁점외부동산의 임대실례가액은 쟁점부동산의 적정 임대료 범위내에 있다고 보는 것이 경험칙이나 사회통념상 타당하다. (나) 적정임대료의 산출근거는 <표3>과 같다.

○○○ (다) 부당행위계산부인액(27,199,800원)은 아래와 같이 산정된다.

1. [쟁점외부동산의 평당임대료(1)-쟁점부동산의 평당임대료(2)] ×쟁점부동산의 임대면적(3) = 부당행위계산부인액

2. 평당임대료(1): (89,338,500 ÷284) ×12/11 = 308,599원

(3) 청구인은 이 건 부과처분이 아래와 같은 이유로 부당하다고 주장하고 있다. (가) 쟁점부동산은 5층짜리 건물로, 엘리베이터가 없어 생산한 제품의 운반 및 상하차가 불편하고 주차시설이 협소할 뿐만 아니라 운반차량의 통행도 용이하지 아니하여 부득이하게 쟁점부동산의 임대료보다 더 비싼 임차료를 부담하면서까지 제조공정상 효율성이 높은 쟁점외부동산을 임차하게 된 것이다. (나) 임대실례가액을 시가로 보는 경우란 "당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우"를 의미하는 바, 이 건의 경우 위치, 주위환경, 이용상황, 사용 범위, 이용목적, 구조, 면적, 평당임대료, 부동산의 가격을 형성하는 지역, 개별적인 요인은 무시한 채 제조공정상의 효율성 때문에 부득이하게 비싼 임차료를 부담하면서 임차한 쟁점외부동산의 임대실례 가액으로 쟁점부동산의 적정임대료를 산정한 것은 부당하다. (다) 따라서, 쟁점부동산의 적정임대료(임대용역의 시가)는 불분명한 경우에 해당되므로 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의한 방법[{(쟁점부동산의 시가 ×50/100) - 임대보증금} ×정기예금이자율]으로 산정하여야 한다. (라) 쟁점부동산과 쟁점외부동산은 <표4>와 같이 많은 차이가 있으므로 쟁점외부동산의 임대실례가액을 쟁점부동산의 시가로 보기 어렵다. <표4> 쟁점부동산과 쟁점외부동산의 입지조건 비교표

○○○

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 적정임대료(임대용역의 시가)가 불분명한 경우에 해당됨에도 처분청이 쟁점외부동산의 매매실례가액으로 쟁점부동산의 적정임대료를 산정하여 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 특수관계에 있는 자에게 무상대여 또는 부당하게 낮은 대가를 받고 부동산을 임대한 경우, 각 과세기간의 소득금액계산에 있어서 적정임대료(부동산임대용역의 시가)의 산정은 거주자와 특수관계없는 자와의 정상적인 거래에서 형성되는 가격을 기준으로 하여야 할 것이고, 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 부동산의 위치ㆍ 주위환경ㆍ이용상황 등을 참작하여 산정한 가격을 기준으로 삼아야 할 것○○○인 바, 청구인이 임차하여 공장으로 사용중인 쟁점외부동산과 특수 관계자에게 공장으로 임대한 쟁점부동산의 이용상황이 동일하고 위치, 주위환경 등이 매우 유사한 점에 비추어 볼 때, 처분청이 청구인의 부당행위계산을 부인하고 쟁점외부동산의 임대실례가액 으로 쟁점부동산의 적정임대료를 산정하여 부가가치세 및 종합 소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.