매매사례가액 해당 여부

심판청구번호 국심2006서0989(2006. 5. 24.) 여세 54,956,880원은 이를 취소한다.

청구인은 2004.6.14 ○○○(이하 "쟁점아파트"라 한다)를 아버지 박○○○로부터 증여받아 동 아파트의 증여재산가액을 국세청 기준시가인 783,000천원으로 평가하여 2004.9.13 증여세 149,310,000원을 자진신고하였다. 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 에 규정에 의거 같은동 408호의 2004.3.29자 매매사례가액 945,000천원으로 평가하여 2006.1.17 청구인에게 2004.6.12자 증여분 증여세 54,916,000원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.3.15 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 증여일은 2004.6.14이고, 매매사례가액으로 적용한 같은동 408호의 매매계약일은 2004.2.20이므로 증여일로부터 3월 이내의 거래가액이 아니어서 위 408호의 거래가액 945,000천원을 쟁점아파트의 시가로 본 처분은 부당하고, 또한 처분청이 매매사례가액으로 본 408호는 리모델링한 아파트이고, 쟁점아파트인 308호는 수리한 사실이 없는 데도 단지 아래 위층이라는 이유만으로 408호의 매매사례가액으로 증여재산인 308호를 평가한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트의 증여일은 2004.6.14이고, 매매사례가액으로 적용한 408호는 2004.2.20 양도한 것으로 실지거래가액이 확인되며, 쟁점아파트(308호)와 매매사례아파트(408호)는 같은 동(8동)의 아래층과 위층에 각각 위치하고 있는 같은 평형으로 증여당시 및 과거 수년간의 기준시가가 동일함이 확인되고, 쟁점아파트는 신축(1984년 신축)한지 20년이 경과된 아파트로서 재건축에 따른 기대로 가격이 형성되어 동일한 시세 여건을 갖추고 있으므로 수리비는 가격형성에 크게 영향을 미치지 않는다고 보여지며, 아파트관리인 및 ○○부동산 등 인근에 탐문한 바 2004.6. 시세가 최저 950,000천원인 사실이 확인되고, 매매사례가액으로 평가한 945,000천원은 국세통합전산망상의 평균시가인 960,000천원에 미달하는 점에 비추어 볼 때 쟁점아파트의 시가를 408호의 매매사례가액으로 평가한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부(父)로부터 증여받은 쟁점아파트의 증여재산가액을 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택·오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.4.19 아버지인 박○○○로부터 쟁점아파트를 증여받고 국세청 기준시가(783,000천원)로 평가하여 증여세를 신고하였다.

(2) 처분청은 쟁점아파트를 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제5항 의 규정에 의거 인근아파트(8동306호)의 매매사례가액(945,000천원)으로 평가하여 이 건 증여세를 과세한 반면, 청구인은 처분청이 시가로 본 매매사례가액은 증여일로부터 3월이내의 거래가액이 아니고, 리모델링한 아파트의 거래가액이므로 이를 쟁점아파트의 시가로 평가한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(3) 처분청이 과세근거로 제시하는 증여세 조사종결보고서에 의하면, 청구인이 쟁점아파트의 증여재산가액을 상속세및증여세법 제61조 의 보충적 평가방법에 의하여 783,000천원으로 평가하고 신고하였으나, 같은 동에 소재하는 8동 408호가 2004.3.29 945,000천원에 매매되었다 하여 동 매매사례가액을 상속세및증여세법시행령 제49조 에 규정하는 시가로 평가하여 과세한 사실이 확인된다.

(4) 처분청이 매매사례가액으로 적용한 ○○○(166.98㎡, 55평형)의 매매계약서에 의하면, 양도자 이○○○과 취득자 이○○○이 2004.2.20 매매계약을 체결하여 동 아파트를 매매대금 945,000천원에 양도(잔금청산일:2004.3.29)한 사실이 확인되며, 또한 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면 청구인은 위 매매계약체결일로부터 3월 후인 2004.6.14 쟁점아파트를 아버지 박○○○로부터 증여받은 사실이 확인된다.

(5) 청구인이 심리자료로 제시하는 쟁점아파트와 8동 408호의 비교사진 22매에 의하면, 쟁점아파트는 수리되지 아니하였으나 8동 408호는 수리된 사실이 나타나고, 아파트관리소장의 확인서에 의하면 쟁점아파트는 1984년 4월 입주후 내력벽 및 비내력벽철거, 베란다 확장 등 불법 내부구조변경을 한 사실이 없이 2006.2.21 현재 입주당시 원상태로 유지하고 있음을 확인하고 있다.

(6) 청구인이 제출한 항변자료에 의하면, 쟁점아파트단지는 전문기관의 안전진단을 받은 사실도 없고 재건축조합을 설립한 사실도 없는 등 재건축에 관련된 사항에 대하여는 전혀 진행된 사실이 없는데도, 처분청은 답변서에서 신축한지 20년이 경과된 사실만 가지고 재건축에 따른 기대로 가격이 형성되어 있어서 매매사례아파트(408호)의 자본적지출액인 수리비가 가격형성에 영향을 크게 미치지 아니한다고 답변서를 제출한 것은 사실관계를 왜곡한 것이라고 항변서를 제출하고 있다.

(7) 살피건대, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항, 같은법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항의 규정을 종합하여 보면, 증여재산의 시가를 산정함에 있어서 증여일로부터 3월 이내에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 볼 수 있으며, 증여일로부터 3월 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하여 판단하도록 하고 있음을 알 수 있는 바, 이 건의 경우 처분청이 매매사례가액으로 적용한 8동 408호는 2004.2.20 매매계약을 체결한 사실이 매매계약서 등에 의하여 확인되고 있으므로 매매계약체결일을 기준으로 할 경우 쟁점아파트의 증여일(2004.6.14)까지의 기간이 3월을 초과한다고 할 것이다.

(8) 그렇다면, 처분청이 시가로 본 8동 408호 아파트의 매매사례가액은 쟁점아파트의 증여일인 2004.6.14로부터 3월 이내에 해당하는 가액이 아니라 할 것이므로 달리 쟁점아파트의 시가로 볼 만한 3월내의 매매사례가액이 발견되지 않는 한 8동 408호 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 관련 법령의 적용을 잘못한 것이라고 판단된다○○○.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.