환산취득가액 적용 여부

심판청구번호 국심 2006서0928(2006. 6. 16.) =5>1. 처분개요 청구인은 ○○○, ○○○ 토지 944.5m 2 와 건물 1,523.97m 2 (이하 '쟁점부동산'이라 한다)를 2004.4.21. 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 7,365,000천원으로, 취득가액은 불분명하다고 하여 양도시의 실지거래가액을 기준으로 환산한 6,956,583천원으로 하여 2005.5.31. 양도소득세를 신고·납부하였으나, 처분청은 취득시의 실지거래가액이 청구인이 쟁점부동산의 취득자금이라고 확인한 2,955,000천원으로 인정된다고 하여 청구인에게 2005.7.12. 2004년 귀속 양도소득세 1,622,507,950원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.04. 이의신청을 거쳐 2006.2.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 가등기권리자인 김○○○(청구인의 친구로 인척관계 없음)에게 자금을 대여하였다가 김○○○이 변제능력이 없어 쟁점부동산을 2001.6.7. 취득하게 되었는데, 2005년 5월 쟁점부동산의 취득자금에 대한 처분청의 출처조사시, 청구인은 김○○○과 쟁점부동산의 전소유자간 소송에서의 인락금액인 2,850,000천원 정도만을 소명하면 된다고 판단하여 쉽게 소명이 가능한 쟁점부동산 담보대출금 인수액 20억원, 김○○○의 개인채무 대위변제액 475백만원, 잔금으로 지급한 480백만원, 합계 2,955,000천원을 취득자금의 출처로 제시한 것일 뿐이고, 청구인이 쟁점부동산의 취득을 위해 실제 지급한 금액은 대출금 인수액 20억원, 김○○○에 대한 대여금 8억원, 등기부상 가압류권자에 대한 대위변제액 281백만원, 김학범의 채무 대위변제액 980백만원, 변호사에게 송금한 이전합의금 480백만원 등 합계 4,541백만원이며, 이 금액은 ○○○생명에서 2001.11.19. 대출한 30억원과 청구인의 외삼촌인 이○○○로부터 차입한 1,328백만원으로 충당하였다. 통상 감정가는 시가의 70∼80%인데 2001.10.26. ○○○감정평가법인이 쟁점부동산을 4,715백만원으로 감정한 사실이 있고, 건물을 제외한 토지의 공시지가도 4,250백만원임을 고려하면 처분청이 취득가액으로 인정한 2,955백만원은 현실성이 없다. 청구인은 쟁점부동산 취득시 대출받은 대출금의 이자조차 상환하지 못하여 쟁점부동산을 양도하려고 하였으나, 매수자가 없었는데, 공가상태로 매수하겠다는 매수인이 있어 임차인들을 내보내기 위해 530백만원을 지출하였는데, 이 비용은 자산을 양도하기 위해 필수불가결하게 발생한 비용이므로 양도비로 인정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련하여 2005년 5월경 처분청의 취득자금 출처조사시 대출금을 인수하고 외삼촌으로부터 차입하는 등으로 쟁점부동산을 2,955,000천원에 취득하였다고 확인한 바 있다. 임차인 퇴거비와 같이 자산을 유리하게 양도하기 위해 청구인이 사적 계약에 의해 임의로 지출한 금액은 자산양도를 위해 필연적으로 지출한 금액으로 볼 수 없어 양도비가 아니다.

• 가. 쟁 점

1. 취득시의 실지거래가액이 청구인이 주장하는 가액으로 확인되는지 여부 2.임차인에 지불한 명도비용을 양도비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.<개정 1999.12.28>

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

(2) 소득세법시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ①법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31>

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29>

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

(3) 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8. 11 직제개정)

1. 하천법·댐건설 및 주변지역 지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 개발이익환수에 관한 법률 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. (2000. 4. 3 개정)

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점1: 취득시의 실지거래가액이 확인되는지 여부 청구인은 쟁점부동산 취득시의 실지거래가액에 대해 2005년 5월경 처분청의 취득자금 출처조사시에는 2,955,000천원이라고 확인하였다가, 2005.10.4. 이 건 처분에 대한 이의신청시부터는 객관적 증빙도 제시하지 않으면서 4,541백만원과 그 외 확인 불가능한 추가금액이 있다고 주장하지만, 청구인이 인정한 취득가액이 있는 한 취득가액을 확인할 수 없다고 볼 수는 없으며, 청구인이 당초 인정한 취득가액을 부인하기 위해선 객관적 증빙을 제시하여야 하나 청구인은 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있다. 따라서 청구인이 인정한 가액을 취득시의 실지거래가액으로 본 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점2: 임차인에 지불한 명도비용을 양도비로 인정할 수 있는지 여부 청구인은 임차인들에게 명도에 대한 대가로 730백만원을 지불하였으므로 이 금액이 양도비로 인정되어야 한다고 주장하나, 임차인 퇴거비와 같이 자산을 유리하게 양도하기 위해 청구인이 사적 계약에 의해 임의로 지출한 금액은 소득세법시행령 제163조 제5항 제1호 의 '자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용'으로 볼 수 없어(국심2001서2985, 2002.4.12 외 다수 같은 뜻임), 동 금액을 양도비로 인정하지 않은 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

이 사건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.