증여받은 아파트와 매매실례아파트의 기준시가는 증여시점까지 쟁점아파트가 매매실례아파트보다 높으며, 같은 동 ○○호가 1,150백만원에 거래된 사례 등을 고려할 때 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당함.
증여받은 아파트와 매매실례아파트의 기준시가는 증여시점까지 쟁점아파트가 매매실례아파트보다 높으며, 같은 동 ○○호가 1,150백만원에 거래된 사례 등을 고려할 때 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당함.
심판청구를 기각합니다.
청구인은 2004. 12. 28. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○ ○○마을 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)에 관하여 전세보증금 150,000천원을 청구인이 부담하는 조건으로 이를 아버지 심○○으로부터 수증한 후, 2005. 3. 24 쟁점아파트의 시가를 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가 639,000천원으로 평가하고 거기서 채무부담액 150,000천원을 공제한 489,000천원을 증여세과세가액으로 하여 증여세를 신고납부하였다. 이에 처분청은 이 건 증여일 전후 3월이내에 쟁점아파트와 유사한 같은 동 ○○호(이하 “매매실례아파트”라 한다)의 매매사례가액이 850,000천원인 사실과, 청구인이 2003. 6. 30. 어머니 김○○으로부터 수증받은 41,363,986원을 합산하여 신고하지 아니한 사실을 확인함에 따라, 2005. 12. 19 청구인에게 2004. 12. 28 증여분 증여세 76,903,990원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 2.16. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 아파트 단지내 매매사례가액을 알 수 없는 것이어서 국세청장이 고시한 기준시가에 의하여 납세의무를 이행하는 것은 당연하고 정당한 것임에도 불구하고, 과세관청만이 알 수 있는 자료에 의하여 1개 아파트 매매실례를 유사아파트라 하여 동일하게 적용하는 것은 부당하고 신의성실의 원칙에 위배되며, 아파트 가격은 개별성이 강하여 같은 동 내의 아파트라 하더라도 층의 위치(조망권, 일조권등), 시설의 상태(구조변경, 인테리어시공정도)에 따라 가격이 다를 수 있는 것이고, 면적이 동일한 아파트에 대한 시가가 있는 경우라 하더라도 그 가액을 쟁점아파트의 시가로 볼수 없는 것이므로 쟁점아파트는 20층중 8층으로 저층인데 가장 선호도가 높은 19층을 쟁점아파트와 유사한 매매실례아파트로 본 처분은 부당하다.
(2) 쟁점아파트는 2004년 8월부터 7억원에 매도하고자 인근 부동산에 의뢰하였으나 증여시점인 2004년 12월 하순까지 매매가 이루어지지 않았던 것으로 매매실례 아파트가 2004. 10. 27. 850,000천원에 계약된 사실을 보더라도 비교평가 대상이 될 수 없음을 알 수 있고, 특히 132동의 경우 골프장 조망관계로 층수가 높을수록 낮은 층에 비하여 상당한 가격차이가 나므로 쟁점아파트와 매매실례아파트는 유사성이 없으며, 쟁점아파트는 내부수리를 하지 않았고, 매매실례아파트는 1억원 정도의 내부수리 비용이 발생하였음에도 불구하고 같은 동 같은 평형이라는 이유만으로 매매실례아파트를 쟁점아파트와 유사한 재산으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ 규모 ㆍ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
건물의 신축가격 ㆍ 구조 ㆍ 용도 ㆍ 위치 ㆍ 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 ㆍ 고시하는 가액
③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도 ㆍ 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령이 정하는 공동주택 ㆍ 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 ㆍ 규모 ㆍ 거래상황 ㆍ 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ㆍ 고시한 가액으로 평가한다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용 ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ㆍ 감정 ㆍ 수용 ㆍ 경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ㆍ 위치 ㆍ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 쟁점아파트를 2004. 12. 28. 아버지 심○○으로부터 증여받았고, 쟁점아파트를 기준시가인 639,000천원으로 평가하여 증여세 신고를 하였다.
(2) 처분청은 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 동 같은 평형 ○○호의 양도가액(2004. 10. 27. 계약) 850,000천원을 매매사례가액으로 하여 쟁점아파트의 시가를 산정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.
(3) 청구인이 상속받은 쟁점아파트와 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 매매실례아파트의 기준시가 변동추이는 다음과 같다. (단위: 천원) 고시일자 쟁점아파트
○동 ○호 매매실례아파트
○동 ○호
2005. 5. 2 539,000 539,000
2004. 4. 30 639,000 576,000
2003. 12. 1 612,000 576,000
2003. 4. 30 585,000 558,000
2002. 4. 4 639,000 614,500
(4) 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 다른 매매실례가액을 살펴보면, 쟁점아파트와 같은 동 ○○호가 1,150백만원(2005. 3. 7. 계약)에 거래되었음이 처분청이 추가로 제출한 자료에 의하여 확인된다.
(5) 청구인은 쟁점아파트와 매매실례아파트를 비교할 때, 쟁점아파트가 속한 132동의 경우 골프장 조망 관계로 층수가 높을수록 낮은 층에 비하여 매도 호가 기준으로 적게는 수천만원에서 많게는 수억원까지 차이가 나고, 쟁점아파트를 2004년 8월에 7억원에 매도 의뢰하였음에도 불구하고 증여시점까지 매매가 이루어지지 않았으며, 내부수리 여부에 따라 매매가격 차이도 상당할 것이고, 따라서 쟁점아파트는 내부수리가 되어 있지 않은 반면 매매실례아파트는 내부수리가 되어 있어 비교대상이 되지 않는다고 주장하면서 인근 부동산 중개소의 확인서 및 부동산중개소의 매물대장 사본을 제시하였다.
(6) 살피건대, 청구인이 증여받은 쟁점아파트와 매매실례아파트는 골프장 조망의 차이가 현격하지 아니하므로 이로 인한 가격차이가 나지 않을 것으로 보이고, 기준시가의 경우 증여시점까지 쟁점아파트 기준시가가 매매실례아파트의 기준시가보다 계속 높은 수준을 유지하였으며(2005. 5. 2 고시된 기준시가는 동일), 같은 동 ○○호가 2005. 3. 7. 1,150백만원에 거래된 사례 등을 종합적으로 고려할 때 매매실례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
붙임과 같음