장기보유특별공제

심판청구번호 국심2006서 682(2006.6.29) 60%;'>

• 가. 청구인은 ○○○(이하 “기존아파트”라 한다)를 2001.11.20. 취득한 후 2003.6.23. ○○○으로부터 재건축사업계획승인을 얻어 건물이 멸실된 상태에서 2005.2.14. 재건축아파트를 취득 할 수 있는 권리(이하 “쟁점입주권”이라 한다)를 양도하고 장기보유특별공제를 양도차익의 10%인 21,625천원으로 하여 양도소득세예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점입주권을 기존아파트와 부동산을 취득할 수 있는 권리로 구분하여 기존아파트의 보유기간을 취득일부터 사업계획승인일로 보아 그 보유기간이 3년 미만으로서 장기보유특별공제를 배제하고 2005.7.14. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 7,785,210원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.12. 이의신청을 거쳐 2006.2.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점입주권의 보유기간은 기존아파트를 취득한 2001.11.20.부터 재건축사업으로 인하여 철거를 시작한 2004년 12월까지 계산하면 3년이상인데도 장기보유특별공제 적용을 배제하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 기존아파트의 소유자가 재건축조합에 기존아파트를 제공하고 취득하게 되는 분양을 받을 권리를 양도하는 경우 기존아파트는 재건축사업계획승인에 의하여 그때부터 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환되는 것이므로 그 사업계획승인일을 전후하여 기존아파트의 양도와 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 구분하는 것이므로 청구인에게 장기보유특별공제를 배제한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 1세대1주택의 적용을 받지 아니하는 재건축아파트 입주권을 사업계획승인일 이후에 양도한 경우 장기보유특별공제기간을 산정함에 있어 그 보유기간을 사업계획승인일까지 산정할 것인지 아니면 철거일까지 산정할 것인지
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하󰡒양도가액󰡓이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하󰡒양도차익󰡓이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서󰡒장기보유특별공제액󰡓이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(제104조제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10

③ 제89조제1항제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) (2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2001. 12. 31. 개정)

1. 청산금을 납부한 경우 (2001. 12. 31 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점입주권의 양도에 대하여 그 보유기간이 기존아파트를 취득한 2001.11.20.부터 재건축사업으로 인하여 철거를 시작한 2004년 12월까지 3년이상인데도 장기보유특별공제 적용을 배제하는 것은 부당하다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청의 관련 기록에 의하면, 청구인은 기존아파트를 2001.11.20. 취득하여 타인에게 임대를 하다가 2003.6.23. ○○○으로부터 재건축주택건설사업계획승인을 받은 쟁점입주권을 2005.2.14. 양도하였으며 양도일 현재 ○○○를 보유하고 있다. (2) 소득세법 제95조제2항 에서󰡒장기보유특별공제액󰡓이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산 즉 토지 또는 건물로서 그 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 보유기간에 따라 양도차익의 100분의 10 내지 100분의 30으로 규정하고 있다.

(3) 이와 같이 전시 소득세법 제95조제2항 에 의하면, 장기보유특별공제는 토지․건물 등 부동산의 양도차익에 대하여만 적용하고 아파트 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익에 대하여는 적용하지 아니하는 것으로 규정되어 있으며, 소득세법시행령 제166조 에 의하면, 재건축아파트 입주권의 양도차익은 철거된 기존아파트의 보유기간에 대한 양도차익과 입주권 상태로 보유한 기간에 대한 양도차익을 구분하여 계산한 후 이를 합산하도록 규정하고 있는 점으로 보아, 재건축아파트 입주권에 대한 장기보유특별공제는 원칙적으로 철거된 기존아파트의 보유기간에 대하여만 적용하고 입주권 상태로의 보유기간에 대하여는 적용하지 아니하는 사실을 알 수 있는 바, 이 건의 경우 기존아파트의 취득일인 2001.11.20.부터 재건축주택건설사업계획승인일인 2003.6.23. 까지의 기간이 3년 미만이므로 쟁점입주권의 양도에 대하여는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다○○○.

(4) 한편, 1세대1주택의 적용을 받는 입주권을 양도하는 경우 소득세법시행령 제155조제16항 에서 1세대1주택자인 재건축조합원이 기존주택을 제공하고 당해 조합을 통하여 취득한 분양권은 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대1주택으로 본다고 규정하고 있고, 분양권을 1세대1주택으로 의제하는 경우에 동 분양권 양도가액을 기준으로 6억원을 초과하면 이를 고가주택으로 판단하여 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세하고 있는 바, 이 와 같이 쟁점분양권이 1세대1주택으로 의제되고 고가주택에 해당되어 양도소득세를 과세하는 경우에는 장기보유특별공제를 함에 있어서도 분양권을 주택으로 의제하여 양도소득세 과세대상인 고가주택 부분의 양도차익에 대하여 장기보유특별공제를 적용하는 것이 합당○○○하겠으나, 이 건과 같이 1세대1주택을 적용받지 아니 하는 입주권을 양도하는 경우에는 기존아파트의 취득일부터 입주권의 양도시까지의 기간으로 장기보유특별공제를 적용 받을 수 없다. 따라서, 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.