상속재산의 평가

심판청구번호 국심2006서 632(2006.6.29) 처분은, ○○○의 상속재산가액을 상속세및증여세법 제61조제5항 및 동법 시행령 제51조제2항에 의하여 분양대금 불입금액인 537,120,405원과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 조사하여 이를 합한 금액으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2004.6.13. 처 최○○○의 사망으로 ○○○(이하 “쟁점재산”이라 한다)를 상속을 원인으로 취득하여 쟁점재산가액을 분양대금 불입금액인 537,120,405원으로 평가하는 등 상속재산가액을 3,022,508,986원, 과세표준을 1,418,532,861원으로 하여 2004.12.13. 상속세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점재산과 면적 등이 유사한 같은 단지내의 ○○○(이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매사례가액에 의거 쟁점재산가액을 1,040,000천원으로 평가하는 등 상속재산가액을 3,555,197,637원, 과세표준을 2,072,758,012원으로 하여 2006.1.3. 청구인에게 2004.6.13. 상속분 상속세 295,119,260원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.6.13. 최○○○로부터 쟁점재산을 상속받았으나 상속개시일 현재 아직 준공전인 관계로 가격이 형성되지 아니하였고 국세청 기준시가도 고시되지 아니하여 피상속인이 분양대금으로 불입한 537,120,405원을 상속재산가액으로 신고․납부하였다. 처분청이 상속세조사를 실시하여 쟁점재산이 준공되고 부동산 경기가 활성화된 6개월이 지난 2004.12.10. 거래된 매매사례아파트를 찾아내어 쟁점재산의 상속재산가액을 1,040,000천원으로 평가하여 청구인에게 이 건 상속세를 경정고지하였다. 그러나, 쟁점재산은 2004.7.1. 준공되어 상속개시 당시인 2004.6.13.에는 아파트 입주권에 해당되는 재산으로서 준공 후 아파트가격이 상승할 것이라는 기대심리로 매매가 단 한건도 이루어지지 아니하였으며, 매매사례아파트의 거래는 2004.12.10.에 이루어진 것으로서 그때는 아파트가 준공되어 거래가 활발하던 시기이었다. 결국 처분청은 이와 같이 준공전 아파트입주권 상태의 쟁점재산의 상속재산가액을 준공 후 가격형성이 정상적이던 시점의 매매사례아파트의 가격으로 평가한 것이다. 또한 아파트는 층, 방향 등에 따라서 차등이 심한 것이 상식인데 같은 층도 아니고 기준시가도 다른 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점재산의 시가로 보는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세및증여세법 제60조제1항, 제2항 및 동법 시행령 제49조에 따라 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 시가로 보아 평가하는 것이 타당하므로 매매사례아파트는 쟁점재산과 같은 단지내의 동일평형, 유사 층으로서 매매사례가액이 시가로 인정되는 범위내의 기간에 형성되어 있어 매매사례아파트의 거래가액을 상속개시 당시 쟁점재산의 시가로 평가하여 이 건 상속세를 경정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 사용승인전 아파트의 상속재산가액을 평가기준일부터 6개월 후의 완공된 아파트의 매매사례가액을 적용하여 시가로 볼 수 있는지의 여부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하󰡒평가기준일󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조제2항에서 󰡒수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서󰡒평가기간󰡓이라 한다) 이내의 기간 중 매매감정수용경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제51조【지상권 등의 평가】② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조 제8항 제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 관련 자료에 의하면, 청구인은 쟁점재산은 배우자인 최○○○로부터 2004.6.13. 상속받고 그 상속재산가액을 배우자가 실제 불입한 금액인 537,120,405원으로 신고하였고, 처분청은 상속세조사를 실시하여 같은 단지내 아파트인 ○○○의 2004.12.10. 매매사례가액인 1,040,000천원을 쟁점재산의 시가로 보아 청구인이 신고한 상속재산가액과의 차액에 대하여 이 건 상속세를 경정고지하였다.

(2) 집합건축물대장에 의하면, 쟁점재산은 63평형(전용면적 162.869㎡, 공유면적 47.984㎡)의 규모로서 건축허가일이 2001.6.5, 착공일자는 2001.6.30, 사용승인일자는 2004.7.1.로 확인되고, 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점재산은 2004.8.4. ○○○ 앞으로 소유권보존등기되었다가 2004.8.20.(등기원인 2001.3.20. 매매) 배우자 최○○○를 거치지 아니하고 청구인 앞으로 바로 소유권이전등기되었다.

(3) 경기도 ○○○이 2006.5.23. 발급한 주민등록표등본에 의하면, 청구인은 쟁점재산이 완공된 후 2005.4.13. 전입한 것으로 나타나고, 2006.6.12. ○○○생활지원센타가 발급한 입주확인서에 의하면, 청구인은 쟁점재산이 완공된 2005.4.9. 입주한 것으로 기재되어 있다.

(4) ○○○공급계약서(2001.3.20.)에 의하면, 쟁점재산의 매도인은 ○○○, 관리신탁사는 주식회사○○○이고, 시공사는 ○○○주식회사 및 ○○○주식회사이며, 매수인은 피상속인인 최○○○로서 공급금액은 554,274,000원으로서, 회차별 납부일자 및 납부금액은 계약금 2001.3.20. 60,000,000원, 1차 2001.5.20. 50,854,800원, 2차 2001.8.20. 83,141,100원, 3차 2001.11.20. 55,427,400원, 4차 2002.4.20. 55,427,400원, 5차 2002.8.20. 55,427,400원, 6차 2003.1.20. 83,141,100원, 7차 2003.7.20. 56,427,400원, 잔금 2004.6.15. 55,427,400원으로 약정되어 있고 분양대금은 주식회사○○○의 예금계좌○○○에 입금하도록 약정되어 있다. 또한, 주식회사○○○이 2004.7.10. 발급한 분양금납부확인서에 의하면, 최○○○는 쟁점재산의 분양대금을 2001.3.20.～2002.8.5.까지 537,120,405원(약정일 이전 납입으로 17,153,595원을 할인받음)을 입금한 사실이 확인된다.

(5) 처분청의 매매사례가액조사서의 기록에 의하면, 매매사례아파트는 쟁점재산과 같은 단지내 같은 규모의 ○○○로서 2004.12.10. 1,040,000천원에 매매된 사실이 있고, 이 건 평가기준일 인 상속개시일 이후 2005.5.2. 국세청장이 고시한 기준시가는 쟁점재산이 815,000천원이고 매매사례아파트는 840,000천원으로 나타난다. (6) 상속세및증여세법 제61조제5항 및 동법 시행령 제51조제2항에 의하면, 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다고 규정하고 있다.

(7) 살펴 보건대, 쟁점재산은 평가기준일 현재 허가관청으로부터 건축물사용승인을 득하지 아니하였고, 입주자가 사전입주도 하지 아니하여 완성된 아파트로 볼 수 없고 그렇다면 청구인이 상속받은 재산은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아야 하는 바, 그 권리의 가액은 상속세및증여세법 제61조제5항 및 동법 시행령 제51조제2항에 의하여 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하여야 함에도 처분청이 상속세및증여세법 제60조 및 동법 시행령 제49조제5항을 적용하여 평가기준일로부터 약 6개월이 지난 완공된 아파트의 매매사례가액을 동 권리의 시가로 보는 것은 합리적이지 못하다. 따라서, 부동산을 취득할 수 있는 권리인 쟁점재산에 대하여 처분청이 상속세및증여세법 제61조제5항 및 동법 시행령 제51조제2항에 의하여 분양대금 불입액인 537,120,405원과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 조사하여 이를 합한 금액으로 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.