평가기준일 전후 3월 이내 매매실례가액을 시가로 보아 증여세 부과한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2005. 5. 18. 남편 김○○으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 소유지분 1/3를 증여받은 후 증여세 신고를 하지 않았다. 이에 처분청은 이 건 증여일 전후 3월이내에 쟁점아파트와 동일아파트단지내의

○○동 ○○○호(이하 “매매실례아파트”라 한다.)의 매매사례가액인 1,300,000천원을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 1,300,000천원의 1/3인 433,333천원을 증여재산가액으로 평가하였고, 증여일 현재 쟁점아파트에 115,000천원의 부채가 있음을 확인하여 1/3인 38,371천원을 채무부담액으로 공제하였으며, 배우자공제액 300,000천원을 공제하여, 2006.1.5.청구인에게 2005.5.18. 증여분 증여세 10,469,200원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 아파트 단지내 매매사례가액을 알 수 없는 것이어서 국세청장이 고시한 기준시가에 의하여 납세의무를 이행하는 것은 당연하고 정당한 것임에도 불구하고, 과세관청만이 알 수 있는 자료에 의하여 1개 아파트 매매실례를 유사아파트라 하여 동일하게 적용하는 것은 부당하고 신의성실의 원칙에 위배되는 것이며, 아파트 매매가액은 층수 ․ 일조권 ․ 조망권에 의하여 가격차이가 크게 나는 것으로, 매매실례아파트는 단지내 맨 앞동이고, 총 12층중 11층으로 가장 선호하는 층으로서 전면이 확 트여 있어 한강을 조망 할 수 있는 선호아파트인 반면, 쟁점아파트는 전면에 ○동이 가로막고 있으며, 한강이 전혀 보이지 않아 입지여건이 매매실례아파트와 쟁점아파트는 유사하다고 볼 수 없고, 증여일 현재 국세청 기준시가의 경우 쟁점아파트는 매매실례아파트보다 낮고, 쟁점아파트 담보대출시 ○○은행의 평가액은 1,050,000천원으로 매매실례가액 1,300,000원과 현격한 차이가 있으며, 아파트 거래시세가 전면적으로 상승하는 추세에 있어 아파트 시가를 산정하기 어려운 경우에는 그 가액을 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여야 한다(국심 2005서34692, 2005.10.31).
• 나. 처분청의 의견 증여기준일 2005. 5. 18일 전후 3월이내의 기간에 동일 아파트단지내 동일평형에 대하여 매매된 사례가 존재하므로 당해 매매사례가액을 증여재산가액으로 결정하여 고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여받은 아파트와 면적 ․ 위치 ․ 용도 등이 유사한 다른 아파트의 평가기준일 전후 3월 이내 매매실례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정된는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격 ․ 구조 ․ 용도 ․ 위치 ․ 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 ․ 고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도 ․ 면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택 ․ 오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 ․ 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정 ․ 고시한 가액으로 평가한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.5.18. 쟁전아파트의 지분 1/3을 남편 김○○으로 증여받았으나 증여세 신고를 하지 않았다.

(2) 처분청은 증여재산가액을 산정함에 있어 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형 ○○동 ○○○호의 양도가액(2005.6.7. 계약)을 매매사례가액으로 하여 쟁점아파트의 시가를 산정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 증여재산인 쟁점아파트와 처분청의 매매사례인 매매실례아파트의 기준시가 변동추이는 다음과 같고, 증여일로부터 16일전까지는 쟁점아파트 기준시가와 매매실례아파트 기준시가가 동일한 것으로 나타난다. (단위: 천원) 고시일자 쟁점아파트

○○동 ○○호 매매실례아파트

○○동 ○○○호 비고

2005. 5. 2 816,000 850,000 증여당시

2004. 4. 30 882,000 882,000 *기준시가 동 일

2003. 12. 1 792,000 792,000

2003. 4. 30 792,000 792,000

2002. 4. 4 630,000 630,000

2001. 7. 1 585,000 585,000

2000. 7. 1 576,000 576,000

(4) 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형의 다른 매매사례를 살펴보면, 쟁점아파트와 같은 동 ○○○호가 15억원에 양도(2005.3.15. 계약)되었고, □□동 □□□호도 15억원에 양도(2005.7.6. 계약)되었음이 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인된다.

(5) 청구인은 쟁점아파트와 매매실례아파트간에 한강조망권으로 인하여 시가에 차이가 있다고 주장하면서 사진을 제출하였고, 청구인의 남편 김○○이 쟁점아파트를 담보로 하여 ○○은행으로부터 대출시 쟁점아파트를 1,050백만원으로 평가(2005.3.23)한 자료를 제출하였다.

(6) 살피건대, 청구인이 증여받은 쟁점아파트와 매매실례아파트는 같은 방향으로 되어 있고, 조망권 차이로 인하여 가격차이가 나지 않을 것으로 보이는 쟁점아파트와 같은 동 ○○○호가 2005.3.15. 15억원에 매매계약된 사례가 있으며, 기준시가와 시가는 달리 보아야 할 것이지만 쟁점아파트와 처분청의 매매사례인 매매실례아파트의 기준시가가 평가기준일로부터 16일전까지는 동일한 점으로 보아 매매실례아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.