주택의 입지 및 시공사 선정 등 중요한 사항을 사전에 결정하고 주택신축을 추진하면서, 나머지 주택취득자들은 대금의 증감없이 청구인이 제시한 금액대로 주택취득 대금으로 납부하였다면 주택 신축・판매하는 사업에 해당함.
주택의 입지 및 시공사 선정 등 중요한 사항을 사전에 결정하고 주택신축을 추진하면서, 나머지 주택취득자들은 대금의 증감없이 청구인이 제시한 금액대로 주택취득 대금으로 납부하였다면 주택 신축・판매하는 사업에 해당함.
심판청구를 기각합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 외 4필지 1,355.3㎡ 소재 ○○○빌 A동(11세대), B동(9세대)(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 시축하였으나, 청구인은 쟁점주택은 동호인 주택으로서 과세대상에 해당하지 않는다고 보아 부가가치세 및 종합소득세를 신고 ․ 납부하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 신축 ․ 분양하여 주택신축판매업을 영위하였다고 보아 2005.7.1 청구인에게 부가가치세 2002년 2기분 118,116,800원, 2003년 1기분 316,479,890원, 2003년 2기분 221,717,160원, 2004년 1기분 198,019,430원 합계 854,333,280원 및 종합소득세 2002년 귀속 28,286,710원, 2003년 귀속 125,269,610원, 2004년 귀속 69,829,930원 합계 223,386,250원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.10.4 이의신청을 거쳐 2006.2.9 이건 심판청구를 제기하였다.
○○○빌 A동 동호회는 2002.10.15자로 회원 11명의 회원으로 신축하는 것으로 되어 있으나, 해당 토지의 매매계약은 2002.8.21로 되어 있고, 건축허가는 전 토지 소유주인 ‘김○○ 외 1인’으로 허가되어 시공 중이다가 2003.4.22 ‘김○○ 외 10인’ 으로 변경하였으며, ○○○빌 B동 동호회는 2002.11.30 9명의 회원으로 신축하기로 되어 있으나, 해당토지의 매매계약은 2003.1.28 청구인 명의로 되어 있고, 2003.4.22 건축면적과 건축주를 변경하였는 바, 동호인들이 사전에 조합을 결성하여 사업시행자와 부지를 선정, 시공하는 통상적인 동호회 주택사업과 달리, 쟁점주택은 청구인이 토지를 사전매입하고 분양대상자를 사후에 선정하여 신축분양 한 것으로 보이는 바, 동호회 명의를 빌려 주택을 신축한 것으로 보아야 한다. 쟁점주택을 분양방식으로 취득하였다는 이○○의 진정서에 의하면, 분양대금과 입주일정 이외에 아는 바가 없고, 일체의 행위는 청구인에게 일임하였다고 주장하고 있으며, 각 호별 건축비 부담액이 일률적이지 않고 차등책정된 것은 분양업자가 임의대로 분양가액을 결정한 것으로 보아야 하고, 회원가입 당시 신청 동호수와 등기후의 동호수가 상이하여 동호인 가입신청서는 형식적으로 작성된 것으로 보이며, 주택취득자의 확인서 및 진정서는 주택취득자가 이번 사건을 계기로 부가가치세를 추가적으로 납부해야 하는 것으로 사실을 호도(진정서에 억울한 부가세가 부담되지 않도록 선처를 바란다는 내용이 기재됨)한 결과 제출하게 된 것으로 판단되는 바, 청구인을 주택신축 사업자로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.
○ 국세기본법 제14조 (실질과세)
① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
○ 부가가치세법 제2조 【납세의무자】
① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하같다)또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하“사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화 ․ 시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.
○ 부가가치세법 제21조 【결정 및 경정】
① 사업장 관할세무서장․사업장 관할지방국세청장 또는 국세청장은 사업자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에 한하여 그 과세기간에 대한 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 조사에 의하여 결정 또는 경정한다.
2. 확정 신고의 내용에 오류 또는 탈루가 있는 때
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 당초 동호인주택 가입신청자와 신축 후 실제 주택을 취득한 사람이 일부 상이한 사실, A동 ․ B동 모두 주택신축이 완료된 이후 주택취득자와 청구인간에 신축대금을 정산한 사실이 없었다는 사실에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
(2) A동 및 B동 토지의 부동산매매계약서에 의하면, A동 주택신축을 위한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 외 1필지 토지(이하 “A동 토지”라 한다)의 매매계약일은 2002.8.21이며, 매수인은 ‘김○○ 외 10명’으로 기재되어 있어 청구인의 처인 김○○ 이외에는 매매계약 당시 다른 매수인(A동 동호회원)의 존재는 확인되지 아니하고, B동 주택 신축을 위한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○외 2필지 토지(이하 “B동 토지”라 한다)를 위한 매매계약은 2003.1.28 체결되었고, 잔금 청산일은 2003.4.15(B동 동호회원의 가입일인 2003.4.17보다 빠른 시점임)이며, 매수인은 청구인이 지명하는 9인의 명의로 소유권을 이전하는데 매도인이 동의하는 것으로 기재되어 있어, 매매계약서에 의해서는 당시의 다른 매수인(B동 동호회원)이 확인되지 아니한다.
(3) A동 토지 관련 소유권이전등기신청서 및 등기부등본에 의하면, 유○○, 선○○, 최○○, 김○○ 등 11명이 2002.10.11 황○○에게 A동 토지에 관한 소유권이전등기를 신청하였으며, 유○○, 선○○, 최○○, 김○○ 등 11명은 A동 토지를 채무자 김○○, 채권최고액 1,430,000천원, 채권자 ○○은행으로 하여 근저당권을 설정한 사실이 확인된다.
(4) B동 토지 관련 소유권이전등기신청서에 의하면, 김○○, 고○○, 박○○ 등 9명은 2003.4.15 변○○에게 B동 토지에 관한 소유권이전등기신청을 한 사실이 확인되고, 청구인의 처인 김○○의 예금통장 사본에 의하면, 토지를 공동담보로 제공한 결과 대출금이 입금된 사실 및 유○○, 선○○, 최○○, 이○○ 등 주택취득자들이 김○○ 계좌에 건축비를 입금시킨 사실이 확인된다.
(5) 건축관계자변경신고서 및 각 민간건설공사 표준계약서에 의하면, A동 11세대는 당초 건축주인 ‘김○○ 외 1인’이 건축허가를 신청하여 2002.10.15 건축허가를 얻었으나, 2003년 3월 ‘김○○ 외 10인’으로 건축허가를 변경한 사실이 확인되고, A동 11세대는 2002.12.4, B동 9세대는 2003.4.10 김○○이 각 ○○○빌 동호인 대표 명의로 주식회사 ○○○○○건설과 건설도급계약서를 작성한 사실이 확인되나, A동 도급계약서에는 ‘○○○빌 동호인 대표’라는 기재가 빈공간이 부족하여 부자연스럽게 추가된 것으로 보인다.
(6) 회원가입신청서에 의하면, A동의 입회신청서는 2002.9.16 및 2002.10.4에, B동의 입회신청서의 대부분 2003.4.17에 각 작성된 것으로 확인되고, ○○○ 동호회 회칙에 의하면, A동 11세대는 2002.10.15에, B동 9세대는 2002.11.30에 각 동호회 회칙이 발효되는 것으로 기재되어 있어 위에서 확인된 각 토지 매입 시점이 동호회 회칙 발효시점보다 이른 것으로 확인된다.
(7) 청구인은 쟁점주택을 신축함에 있어 동호인들이 공동담보를 제공한 사실이 확인되고, 각 토지 매입은 동호인 주택신축에 합의한 후 매수하였으나, 단지 동호회 가입신청서를 나중에 작성한 것이며, 정산절차 유무는 동호인들이 양해한 이상 동호인 주택을 판단시 본질적인 문제가 아니라고 주장한다.
(8) 살피건대, 동호인 주택으로 인정되는 유형에 관하여 특별히 정하여진 것은 없으나, 대체로는 동종 직업 ․ 직종을 가지고 있거나 상호 인적 유대관계를 가지고 있는 사람들이 신축부지나 시공사를 전체회의를 통하여 선택하고, 완공 후에는 정산절차를 거쳐 실수요자인 동호회원들이 입주하는 경우 그 주택을 동호인 주택으로 볼 수 있을 것이다. 그러나, 이 건 쟁점주택의 취득자들은 상호간 또는 청구인과의 관계에서 동호인들로 볼 만한 인적관계를 확인할 수 없고(당초 계약자 중 일부는 자신의 지분을 타인에게 양도하고 탈퇴한 사실이 확인됨), A동 토지 및 B동 토지 매입 모두 회원 전부가 모집되지 않은 상태에서 청구인 또는 청구인의 처인 김○○이 매매계약을 체결한 것(A동 토지 구입시점보다 동호인 회칙 발효시점이 2개월가량이 지난 후이며, 특히 청구인이 제시한 2003.3.7자 서류에 의하면 청구인은 A동 회원인 김○○에게 ‘B동 3세대 계약이 완료되었다’고 기재 ․ 송부하였는 바, B동 토지 매입시점이 2003.1.28임에 비추어 B동 토지는 9세대 중 일부 세대만을 가입자로 확보한 상태에서 토지를 매입한 사실이 확인됨)으로 보이며, A동 주택의 건축허가는 ‘김○○ 외 1인’이 이미 신청해 놓은 건축허가를 건축주만 변경한 것으로, 시공사도 당초 시공예정이었던 주식회사 ○○○○○건설을 그대로 유지하면서, 동호인들의 전체회의를 통한 동의절차도 거치지 않은 것으로 보이며, 동호인들이 각자가 자신의 주택을 지은 것이라면, 주택이 완성된 이후에는 청구인이 동호인들의 주택신축에 소요된 비용을 정산하는 절차(동호회 회칙 제13조에서도 전체회의에 보고하도록 기재되어 있음)를 거치는 것이 상당하다 할 것임에도 주택취득자들이 추가적인 소요 비용의 증감여부에 대한 검토없이 당초 동호회 가입당시에 정한 금액대로 납부하였다는 것인 바, 쟁점주택은 동호인 각자가 자신의 주택을 지은 것이라기보다는 청구인이 제시한 분양가액대로 주택취득자들이 기성고에 따라 대금을 납부한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단되고, 청구인은 토지매입 당시 이미 동호회가 구성되었으며, 다만 동호회 가입신청서 작성만 토지매입 이후 시점에 완료되었다고 주장하나, 이를 확인할 증거가 없고, 쟁점주택 신축을 위하여 동호인들이 자신의 지분을 공동담보로 제공하였다는 사실만으로는 위에서 인정한 사실을 뒤집기에는 부족하다.
(9) 또한, 청구인은 진정서와 건축진행상황를 기재한 서면(‘보고서류’라는 제목 기재없이 ‘OOO귀하’라고 시작됨, 이하 “서면보고서”라 한다)을 제시하며 쟁점주택은 분양주택이 아님을 동호인들이 확인하고 있으며, 동호인들에게 진행상황을 서면보고서를 통해 보고해 왔다고 주장하나, 진정서에는 ‘억울하게 부가가치세를 부담하는 일이 없도록 간청함’이라고 기재되어 있어 진정인들은 본인들의 조세부담을 염려하여 위 진정서를 작성 ․ 제출하게 된 것으로 보여지고(이와 반대로 쟁점주택은 분양주택이라는 취지의 이○○의 진정서는 청구인과 그의 처의 권유로 동호회에 회원가입하게 되었고, 주택신축에 일체 관여한 바 없다는 내용인 바, 토지매입 당시 동호인 모집이 완료되지 않았고, 동호인 회의나 정산절차도 없었던 정황에 비추어 이 주장이 보다 사실에 가깝다고 판단됨), 서면보고서의 내용도 동호인들의 의견을 상호 수렴하는 것이 아니라, 인테리어 시공품평회 개최, 공사진행 상황 전달이나 기성고에 따른 신축비용 납부를 요청하는 것을 주된 내용으로 하고 있어 다른 주택신축판매업과 특별히 다르다고 보여지지 아니한다.
(10) 위에서 확인된 사실을 종합하면, 쟁점주택은 동호인들 스스로 본인의 주택을 신축하면서 청구인에게 그 관리를 맡긴 결과 완공 된 것이라기보다는 청구인이 주택의 입지 및 시공사 선정 등 중요한 사항을 사전에 결정하고 주택취득자의 일부만이 정하여진 상황에서 토지를 매입, 주택신축을 추진하면서, 나머지 주택취득자들은 청구인이 모집(내용상 분양으로 판단됨)하였으며, 이들 주택취득자들은 대금의 증감없이 청구인이 제시한 금액(내용상 분양가로 판단됨)을 그대로 주택취득 대금으로 청구인의 처인 김○○의 계좌로 납부하였다고 보아야 할 것인 바, 청구인은 실질적으로 쟁점주택을 신축․판매하는 사업을 영위하였다고 봄이 타당하다 할 것이다.
(11) 따라서, 처분청이 청구인의 소득세법시행령 제32조 규정의 주택신축판매업자로서 쟁점주택을 신축하여 유○○, 선○○ 등에게 재화를 공급한 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.