매매사례가액 해당 여부

심판청구번호 국심 2006서461(2006. 6. 30.) 6.5pt;line-height:170%;'>심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.12.8. 아버지 하○○○으로부터 ○○○(이하 “쟁점아파트” 라 한다)를 증여받고 2005.3.7. 쟁점아파트의 시가를 국세청장이 고시한 쟁점아파트의 기준시가 634,500천원으로 평가하고 동 아파트에 담보된 채무의 인수액 3억원을 차감한 334,500천원을 증여세과세가액으로 산정하여 증여세를 신고․납부하였다.
• 나. 이에 처분청은 이 건 증여일 전후 3월 이내에 쟁점아파트와 동일 아파트단지 내의 ○○○(이하 “쟁점인근아파트”라 한다)의 매매사례가액인 833,000천원을 쟁점아파트의 시가로 평가하고 청구인의 채무인수액 3억원을 차감한 533,000천원을 증여세과세가액으로 하여 2005.11.5. 청구인에게 2004년 12월분 증여세 42,856,000원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 아파트는 각 동호수별로 개별성이 매우 강하고 같은 동의 동일 규모의 아파트라도 내부인테리어 등에 따라 가격이 다르며, 양도자의 사정에 의하여도 가격이 변동되므로 인근 아파트의 매매사례가액이 쟁점아파트의 시가를 정확히 반영한다고 볼 수 없으며, 국세청장이 고시한 쟁점아파트와 쟁점외 인근아파트의 기준시가는 각각 6억 3천만원과 6억원으로 다른 바, 이는 과세관청이 스스로 이들 아파트가 동일하거나 유사한 아파트로 보지 아니한 것으로 이와 같이 동일하거나 유사하지 아니한 쟁점인근아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 처분은 부당하다. 또한, 일반적으로 납세자는 매매사례가액에 대한 정보를 얻기가 매우 어려움에도 인근 아파트의 매매사례가액을 조사하여 신고하게 하는 것은 과도한 납세의무의 부여이고, 국세청장이 고시한 기준시가를 부인하고 새로운 매매사례가액을 조사하여 증여재산가액을 결정함은 신의성실의 원칙에 위배되며, 상속세및증여세법상의 매매사례가액은 그 채택범위에 있어 거래회수나 거래시기 등의 구체적인 범위도 없이 불확정개념으로 규정되어 있어 과세관청이 자의적으로 과세할 가능성이 높고 예측가능성이 없어 세무공무원이 확인한 매매사례가액을 시가로 적용하는 것은 납세자의 재산권을 부당히 침해하여서는 아니된다는 국세기본법상 세법적용의 원칙에 위배되어 법적안정성과 예측가능성을 침해하는 것이어서 부당하므로 이 건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세및증여세법은 과세관청의 조사결정제도를 채택하고 있고 상속재산 또는 증여재산을 평가함에 있어 시가평가를 원칙으로 하며, 시가의 범위를 매매사례․수용․감정가액 등으로 하고 있고, 이러한 시가가 확인되지 아니한 경우 보충적으로 개별공시지가 또는 국세청장이 고시한 아파트 기준시가 등에 의하여 평가하도록 규정하고 있으므로 국세기본법상 세법적용의 원칙에 위배되지 아니하며, 쟁점아파트의 인근에 소재한 부동산중개사무소 등에 확인한 바, 쟁점아파트는 앞․뒤면이 모두 산으로 조망권이 좋아 매물이 없을 정도로 선호되는 반면, 쟁점인근아파트는 앞․뒤면이 모두 아파트로 막혀 조망권이 좋지 아니하여 쟁점아파트에 비하여 낮은 가액으로 거래되고 있으며, 쟁점아파트와 쟁점인근아파트에 대한 국세정장의 기준시가는 1996.7.1. 최초 고시일부터 2004.4.30. 고시일까지 동일하였으나 단지 2005.5.2. 고시한 기준시가가 차이가 있다고 하여 동일하거나 유사하지 아니한 아파트에 해당되어 매매사례가액의 적용이 부당하다는 주장은 설득력이 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 시가를 인근아파트의 매매사례가액을 기준으로 평가하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 󰡒수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매감정수용경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 아파트는 각 동호수별로 개별성이 강하여 가격이 다르므로 인근 아파트의 매매사례가액이 쟁점아파트의 시가를 정확하게 반영한다고 볼 수 없음에도 처분청이 쟁점인근아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 처분은 국세기본법상 세법적용의 원칙에 위배된다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (1) 상속세및증여세법 제60조 및 제61조의 규정에 의하면, 증여재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 2003.12.31 신설 개정된 같은법 시행령 제49조 제5항의 규정에 의하면 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정되어 있는 바, 이는 증여세에 대하여 완전포괄주의를 채택하면서 당해 재산과 면적 ․종류․용도․종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 취지가 있다고 할 것이므로 이 건의 경우 쟁점아파트 평가시 적용한 쟁점인근아파트의 매매사례가액이 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사하다면 동 매매사례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다○○○

(2) 이 건의 경우, 처분청이 쟁점아파트○○○의 시가로 적용한 쟁점인근아파트는 같은 단지안에 위치하고 신축시기와 면적이 동일한 아파트이고, 쟁점아파트의 증여일(2004.12.8.)로부터 3월 이내인 2004.11.2.자 거래가액인 사실이 확인되며, 쟁점아파트와 쟁점인근아파트에 대한 국세청장의 기준시가는 1996.7.1. 최초 고시일부터 2004.4.30. 고시일까지 동일하고, 또한 매매사례가액으로 적용한 쟁점인근아파트는 조망권이 쟁점아파트 보다 좋지 아니하여 그 가치가 더 높게 평가되지 아니한다고 보여진다.

(3) 따라서, 처분청이 쟁점인근아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.