매매사례가액 해당 여부

심판청구번호 국심 2006서410(2006. 6. 20.) 증여세 12,694,800원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2005.3.21. ○○○(대지 36.92㎡ 건물 74.88㎡ 29평의 1/2지분, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 어머니 이○○○으로부터 증여받고 2005.5.2. 증여당시 ○○○ 기준시가 135,000,000원(270,000,000의 1/2)을 증여재산가액으로 하여 증여세 9,900,000원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 증여받기 전 3개월 내인 2004.12.31.자에 거래한 같은 단지 ○○○(29평으로, 이하 “매매실례아파트”라 한다)의 매매가액 195,000,000원(390,000,000원의 1/2)이 확인된다 하여 이를 증여재산가액으로 하여 2006.1.10. 청구인에게 2005년도 증여분에 대한 증여세 12,694,800원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.27. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 매매실례아파트의 계약일은 2004.11.30.로 확인되므로 증여일(2005. 3.21.)로부터 3월 이내의 매매가액에 해당되지 아니하고, 매매실례아파트는 6층에 동남향이고 쟁점아파트는 맨 위층 19층에 동서향으로 서로 층과 방향이 상이하며, 매매실례아파트는 쟁점아파트보다 증여당시 고시된 ○○○ 기준시가가 22,500,000원이 높으므로 매매실례아파트는 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 재산으로 볼 수 없다.
• 나. 처분청 주장 매매실례아파트의 계약일은 2004.12.31.로 증여일(2005.3.21.)로부터 3월 이내의 매매가액에 해당하고, 쟁점아파트와 매매실례아파트는 한강조망이 가능하여 조망권에 차이가 없고, 2005.5.2.에 고시된 매매실례 아파트의 기준시가는 270,000,000원으로 쟁점아파트의 기준시가와 차이가 없다고 할 수 있고, 로얄층으로 분류되는 504동 905호의 경우 증여일 현재 거래시세는 355,000,000～460,000,000원으로 파악되므로 매매실례가액 390,000,000원으로 증여재산가액을 계산한 데에는 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점아파트를 증여받고 기준시가로 신고한 것에 대하여, 쟁점아파트를 증여받기 전 3개월 이내에 당해 재산에 대한 매매가액이 있다 하여 이를 증여재산가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(단서생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 증여당시 쟁점아파트와 매매실례아파트의 ○○○ 기준시가를 보면, 쟁점아파트는 270,000,000원이고 매매실례아파트는 292,500,000원으로 매매실례아파트가 22,500,000원이 더 높게 산정되었고, 이들 아파트가 있는 ○○○의 경우 “ㄱ자형”의 아파트로 1호부터 5호까지 있는데 1호부터 3호는 세로로 놓여 있고 3호에서 5호는 가로로 놓여 있고 1호(쟁점아파트)와 2호는 “동서향”으로 배치되고, 3호부터 5호(매매실례아파트)는 “동남향”으로 배치되어 있다.

(2) 처분청은 청구인이 2005.3.21.자에 증여받은 쟁점아파트의 시가를 증여받기 전 3개월 이내인 2004.12.31.자에 거래한 매매실례아파트의 매매가액 390,000,000원을 적용하여 증여재산가액을 산정하였다.

(3) 청구인은 매매실례아파트의 계약일은 2004.11.30.로 확인되므로 증여일(2005.3.21.)로부터 3월 이내의 매매가액에 해당되지 않고, 매매실례아파트는 6층에 동남향이고 쟁점아파트는 맨 위층 19층에 동서향으로 층과 방향이 서로 다르고, 증여당시 고시된 ○○○ 기준시가도매매실례아파트가 쟁점아파트보다 22,500,000원이 높으므로 매매실례아파트를 쟁점아파트와 동일하거나 유사한 재산으로 볼 수 없다고 주장한다.

(4) 관련법령에 의하면, 증여재산과 면적위치용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 본다고 하고 있으므로 이러한 매매가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가가액인 ○○○ 기준시가 보다 먼저 적용하여야 할 것이다.

(5) 먼저, 청구인은 매매실례아파트의 계약일이 2004.11.30.로 확인되므로 매매실례아파트의 매매가액은 쟁점아파트를 증여받기 전 3월 이내의 기간에 거래한 것이 아니라고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 처분청은 매매실례아파트의 양도소득세 신고용 계약서(매매대금 390,000,000원)에 근거하여 계약일을 2004.12.31.로 본 반면, 청구인은 부동산등기용 검인계약서(매매대금 113,000,000원)에 근거하여 계약일을 2004.11.30.로 보았다. 그런데 청구인이 주장하는 부동산등기용 검인계약서에 기재한 매매대금 113,000,000원은 그 당시 매매대상 아파트에 대한 ○○○ 기준시가 292,500,000원과 비교할 때, 현저히 낮은 금액이어서 신뢰할 수 없으므로 매매실례아파트의 계약일이 2004.11.30.로 확인되므로 매매실례아파트의 매매가액은 쟁점아파트를 증여받기 전 3월 이내의 기간에 거래한 것이 아니라는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

(6) 다음으로, 청구인은 매매실례아파트가 쟁점아파트와 면적․위치․용도가 동일하거나 유사한 경우에 해당하지 않는다고 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 아파트의 경우 같은 단지․같은 동․같은 평형이라도 층과 방향 그리고 한강조망 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인데, 매매실례아파트와 쟁점아파트가 있는 현대아파트 504동의 경우 “ㄱ자형”의 아파트로 1호부터 5호까지 있는데 1호부터 3호는 세로로 놓여 있고 3호에서 5호는 가로로 놓여 있으며, 1호(쟁점아파트)와 2호는 동서향으로 배치되고, 3호부터 5호(매매실례아파트)는 동남향으로 배치되어 있어 이들은 층과 방향이 서로 다르고, 매매실례아파트는 “ㄱ자형" 아파트의 가로방향에 위치한 관계로 한강조망이 수월한 반면 쟁점아파트는 “ㄱ자형” 아파트의 세로방향에 위치하면서 2호와 3호 뒤에 있는 관계로 한강조망이 수월하지 않는 등 이들은 일조권과 한강조망에 차이가 있다고 보이며, 증여당시 고시된 ○○○ 기준시가도 매매실례아파트가 쟁점아파트 보다 22,500, 000원이나 더 높게 설정된 점에서 볼 때, 매매실례아파트가 쟁점아파트와 면적․위치․용도가 동일하거나 유사하다고 볼 수 없으므로 처분청이 쟁점아파트의 시가를 매매실례아파트의 매매가액으로 하여 증여세를 부과한 것은 잘못이라 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.