토지의 양도시기

심판청구번호 국심 2006서354(2006.. 8. 23.) 이를 취소합니다.

청구인은 ○○○ 소재 임야 7,310㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고 그 소유권이전등기접수일인 2004.3.26.을 양도일로, 133,146,100원을 양도당시 실지거래가액으로 하여 2004.5.31. 처분청에 2004년 귀속 양도소득세 13,109,880원을 신고·납부하였다. 처분청은 양도당시 실지거래가액을 325,559,934원으로 확인하고 이를 토대로 2005.12.13. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 31,394,510원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.1.11. 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 청구인의 신고내용과 달리 사실은 청구인이 쟁점토지를 2003.3.18. 이○○○, 정○○○에게 매도하고 2003.5.12. 잔금을 지급받았는데, 당초 계약서에 착오로 매수인으로 기재된 이○○○ 등이 토지취득자격이 없어 토지거래허가를 받지 못하고 있다가, 다시 실제 매수인인 이○○○, 정○○○ 명의로 토지거래허가를 받고 등기를 하느라 등기가 늦어졌던 것이다. 따라서 이 건 양도시기는 2003.5.12.인 바, 이에 대하여 2004년 귀속으로 한 이 건 신고는 무효이고, 이 건 경정처분은 그 대상인 신고가 없으므로 취소되어야 하며, 2003년 귀속 양도소득세는 이에 대한 신고가 없으므로 기준시가를 양도가액으로 하여 다시 결정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 양도시기는 잔금지급일인 2003.5.12.이고, 이 건 양도소득세 신고는 2003년 귀속 양도소득세 확정신고기한 내에 하였으므로 무효로 되지 아니하며, 청구인은 당초 매수인명의로는 토지거래허가가 나지 않자 토지거래허가를 받을 수 있는 자들 명의로 매수인 명의를 변경하여 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 하는 등 허위계약서를 작성하고 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 양도하였으므로 처분청이 이 건 거래에 대하여 소득세법 제96조 제1항 제5호 및 소득세법시행령 제162조의2 제2항 에 따라 처분청에서 확인한 실지거래가액을 양도가액으로 삼아 양도소득세를 경정한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기를 소유권이전등기 접수일인 2004.3.26.로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호안 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.3.18. 토지거래허가구역안의 쟁점토지를 ○○○, 및 청구인의 아들 정○○○ 소유이던 ○○○ 소재 토지와 함께 매매대금은 1,034,550,000원(쟁점토지분 325,559,934원)으로 하되, 계약당일 계약금 105,000,000원, 2003.4.30. 중도금 500,000,000원, 2003.5.12. 잔금 429,550,000원을 각 지급받기로 하여 양도한 뒤, 그 양도대금으로 2003.3.18. 105,000,000원 및 2003.4.30. 159,919,673원을 각 현금 및 자기앞수표로 지급받아 청구인 명의 계좌○○○에 입금하고, 2003.5.12. 409,555,000원을 현금 및 자기앞수표로 지급받아 청구인의 자부 김○○○ 명의 계좌○○○에 입금하는 등 2003.5.12.에는 그 양도대금을 모두 지급받았으나 이 건 매매에 대한 토지거래허가가 늦어지자 2004.3.경 토지거래허가를 받아 2004.3.26. 소유권이전등기가 경료된 후, 2004.5.31. 소유권이전등기접수일인 2004.3.26.을 양도시기로 하여 2004년 귀속 양도소득세를 신고·납부한 사실, 처분청은 당초 양도당시 실지거래가액으로 확인되는 325,559,934원(위 1,034,550,000원 중 쟁점토지분)을 양도가액으로 하여 2005.12.13. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 31,394,510원을 경정·고지한 사실에 대하여 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 토지거래허가지역내의 토지에 대한 매매계약은 토지거래계약허가를 받으면 그 계약이 소급하여 유효한 계약이 되므로 양도소득 산정의 기준이 되는 토지의 양도시기는 잔금청산일이라 할 것인 바○○○, 위 사실을 종합하면, 청구인은 소유권이전등기접수일인 2004.3.26.을 양도시기로 하여 이 건 양도소득세를 신고하였으나, 실제로는 쟁점토지를 2003.3.18. 양도하고 2003.5.12. 그 잔금을 지급받았던 것임을 알 수 있어 잔금청산일이 확인되는 이 건 양도소득의 산정기준이 되는 양도시기는 소유권이전등기접수일이 아닌 잔금청산일인 2003.5.12.가 된다.

(3) 그렇다면 이 건 양도소득에 대하여 잔금청산일인 2003.5.12.을 양도시기로 보아 과세할 수 있음은 별론으로 하더라도, 쟁점토지의 등기접수일인 2004.3.26.을 양도시기로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 귀속연도가 잘못되어 위법하므로 청구인의 다른 주장에 대하여 더 나아가 살펴볼 필요도 없이 이를 취소함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.